부동산컨설팅 통해 그린벨트 지역 땅구매했는데 사기 의심된다면

최근 KBS에서 방영되는 '자본주의학교'라는 프로그램에서 배우 채소영씨가 억대의 부동산 사기를 당했다는 뼈아픈 기억을 털어놓았습니다. 그는 사기의 충격으로 10kg이 쪘다고 밝히며 너무 스트레스를 받아 지금도 약을 먹고 있다고 밝혔는데요.

무엇보다 8년지기 친구에게 사기를 당했다고 밝힌 그는 “처음에는 조금 의심을 했는데, 친구 말을 듣고 검색을 하니 각종 호재가 나오더라. 전세금과 만기를 채운 적금으로 잔금을 치렀다. 그런데 잔금까지 다 치르고 사기라는 것을 알게 됐다. 총 세군데 투자를 하고 사기를 당했는데 투자 피해 금액은 억대”라고 떠올렸습니다. 이후 민형사 고소를 동시에 진행했지만 형사에서는 사기가 아니라 불기소처분이, 민사는 대법원까지 갔지만 최종적으로는 투자금의 반만 돌려받았다고 하는데요.

이는 사기죄의 성립요건이 굉장히 엄격하기 때문입니다. 부동산컨설팅 업체가 그린벨트 땅과 같이 개발이 불가능한 지역을 구매하길 권하면서도 ‘당장 개발되지 않는다. 기다려야 한다. 될 것 같아요’ 같은 이야기가 있었다면 사기죄가 인정되지 않기 때문인데요. 오늘은 이러한 땅 구매 시 기획부동산을 예방하는 방법에 대해서 알아보려 합니다.

일반적으로 이러한 기획부동산은 보통 허위·과장 광고로 부동산을 팔아 부당한 이득을 취하는 회사들을 가리킵니다. 이들은 부동산컨설팅을 해준다는 명목으로 여러 명의 사회초년생 내지 주부들을 직원으로 고용해 무작위로 전화를 돌려 투자를 권유하거나 지인에게 투자를 권유하는 등 꼬리 물기 다단계 방식으로 몸집을 불려나가는데요.

이들은 투자자들에게 지금은 그린벨트 땅으로 묶여있지만 근방에 ‘신도시가 들어설 예정이다, 지하철 역사가 생긴다’는 등 개발호재가 있다는 식으로 홍보하며 지분을 쪼개 공동소유하면 된다고 땅구매를 권하곤 합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

하지만 실제로 알아보면 개발가능성이 전혀 없는 맹지나 임야를 쪼개 파는 경우가 대부분입니다. 토지대장을 보면 보통 00개발, 00경매 등의 법인이 많은데 이들은 본인들이 구입한 가격의 5배에서 10배가량 비싼 값에 되팝니다. 알고 보면 대부분 가치가 거의 없는 땅이지만 이들은 호재를 갖다 붙일 수 있는 땅이면 어디든지 팝니다. 거대 업체의 경우 지점이 전국 각지에 잇으며 조직력을 동원해 얼마든지 팔 수 있기 때문입니다.

보통 각종 개발이 묶여있는 그린벨트 땅 구매는 투자자 입장에서는 고위험 고수익 물건으로 불립니다. 이런 부지는 아주 드물게 30년 이상을 내다보고 소액임야투자를 하는 경우는 있지만 정보가 없이 하기에는 굉장히 힘든데요. 그래서 개발제한구역 같은 경우에는 거래량도 굉장히 적은 것이 현실입니다.

​실제로 토지 투자는 주택보다 고려할 것이 더 많고 불확실한 요소도 많아 전문가들의 영역이라고 불립니다. 용도, 도로상황, 개발계획 등을 종합적으로 봐야하고, 용도변경이 가능한지를 따져 개발계획을 파악하는 것이 쉽지 않기 때문이죠.

​그럼에도 불구하고 부동산에 대해 전문적인 지식이 없는 사람들은 부동산컨설팅 업체 직원의 그럴듯한 설명에 혹해 큰 수익을 볼 수 있을 것이라는 희망으로 투자를 하게 되면서 문제가 시작됩니다. 피해자들이 사기 피해를 인식할 때쯤이면 업체가 문을 닫고 상호를 바꿔 새로운 업체가 되어 있기 때문에 땅구매 피해를 보상받을 길이 없어지는 것이죠.

그렇다면 예방법은 무엇일까요?

업체가 내놓은 매물은 보통 두가지입니다. 첫번째는 외관상으로 멀쩡해 보이지만 사실상 맹지인 곳, 두번째는 용도나 외관상으로 문제가 없는 그린벨트 땅이죠.

맹지인 경우에는 토지를 직접 방문하거나 지적도를 떼어 사전조사를 해보면 쉽게 파악이 가능하지만 후자의 경우는 일반인이 구별하기란 어려운 일입니다.

특히나 소액임야투자를 위해 공유지분으로 매입한 경우에는 추후에 실제로 개발이 되거나 매매할 때 공유자들의 동의가 필요한 부분이기에 쉽게 결정해서는 안되는데요.

때문에 땅구매 시 사기피해를 예방하기 위한 첫번째 방법은 반드시 현장을 눈으로 직접 확인해보는 것입니다. 갈수록 지능화되고 있는 기획부동산에 피해를 입지 않기 위해서는 토지를 구입하는 과정부터 최대한 주의를 해야 하는데요. 그렇기 때문에 부동산컨설팅 직원의 말만 믿고 덜컥 투자를 결정하지 마시고 현장을 방문해 주변 토지상황을 확인하고, 실제로 개발여건이 되는지 확인해보셔야 합니다.

두번째로는 토지정보를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 토지 정보는 토지의 지번을 정확히 파악한 후 공적 장부를 열람하거나 부동산 관련 정보시스템을 활용하여 확인하시면 됩니다. 민원24사이트(.minwon.go.kr)나 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 토지대장과 등기부등본을 발급받아 확인하는 것도 필요합니다. 이를 통해 실제 토지의 정보가 들었던 설명과 일치하는지 확인해보는 것이죠.

마지막으로, 해당 지자체 담당 부서와 현장 인근 중개업소를 통해 업체가 제시하는 개발계획을 확인하고, 법인등기부등본을 열람해 업체 설립일과 소재지 변경사항을 확인해서 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경되는 경우는 주의하는 것이 좋습니다. 계약하기 전에 토지의 소유관계 및 등기내용 등을 꼼꼼히 확인하고 계약서 체결과 금전 거래는 소유자와 직접 하되 이 과정에서 믿을만한 전문가의 자문을 받는 것이 바람직합니다.

아무리 똑똑하고 잘난 사람이라 할지라도 사기꾼이 작정하고 덤벼들면 속지 않기란 어려운 일입니다. 사기수법이 날이 갈수록 진화하기 때문에 어설픈 상식으로 접근했다가는 피해를 보기 쉬워 법률전문가의 조력을 받아 해결하는 것을 권해드립니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 기획부동산 전담팀을 운영해 변호사가 의뢰인과 일대일로 직접 상담을 진행합니다. 명경은 의뢰인들의 매매대금반환을 중점에 두고 피해회복과 사기예방을 위해 앞장서고 있는데요. 자체적인 방법으로 해당 토지에 대한 자료를 수집하여 사기성의 여부를 우선적으로 판단하며 의뢰인들에게 문제점을 짚어드리고, 어떤 방식으로 대응하면 좋을지 방향성을 제시해드리고 있습니다. 

​혹시 부동산컨설팅을 받아 그린벨트 땅에 소액투자를 하려고 했거나 이미 땅 구매를 했는데 사기가 의심되신다면 지체없이 문의하시고 해결방법을 얻어 보시기 바랍니다.