시골땅 부동산 재테크, 기획부동산 사기 의심스럽다면

우리가 흔히 말하는 '자산가'들이 재산을 축적하거나 증식하는 수단으로 부동산을 이용합니다. 땅이나 건물을 소유하면 가만히 있어도 돈을 벌 수 있다는 인식으로 부동산 투자를 하는 이들이 많다는 이야기인데요. 특히 노후대책을 준비하는 중장년층이 가장 많은 관심을 기울이고 있습니다.

부동산 투자 방식은 다양하지만 보편적으로 알려져 있는 방법은 개발 예정지나 인근 땅을 사들여 값이 오를 때 되파는 식입니다. 어느 지역이 개발된다더라, 라는 소식이나 정보를 입수하면 그 지역을 토대로 인근 부동산 값이 오르기 때문에 그나마 땅값이 저렴할 때 매수하여 시세차익을 기대하는 겁니다.

​이익을 얻으려면 여러 종류의 방법이 있겠지만 그 중에서도 부동산 정책에 따른 정보가 부동산 재테크를 하는데 가장 도움이 될 것입니다. 즉, 정부가 추진하는 개발에 따른 정보를 누가 더 정확하게 확보하느냐에 따라서 투자의 결과가 달라질텐데요.

실제로 작년 2·4대책으로 조성할 예정이었던 신규 공공택지 후보지에서 대규모 투기의 정황이 발견돼 신규 택지 지정을 수개월 미루는 일도 있었죠.

그런데 이러한 점을 노리고 사기 행각을 벌이는 부동산투자사기 업체 또한 우후죽순으로 나타나고 있습니다. 값이 저렴한 시골땅을 잔뜩 사들인 뒤 지분으로 쪼개 '적은 돈을 투자해 억대의 수익을 올릴 수 있다'고 홍보하는 기획부동산 사기 업체들인데요.​

형편없는 은행 이자와 계속해서 치솟는 물가. 초저금리 고물가 시대에 확실한 여유자금 부동산 재테크 방법으로 개발지 투자가 각광입니다. 정보 가치에 기반한 땅이므로 안정적이면서 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

위 내용은 부동산 투기 심리를 자극하기 위한 기획부동산 사기 업체가 사용하는 홍보 문구입니다. 유망지역, 높은 시세차익 등의 표현을 사용하며 투기 심리와 개발 기대를 부추기는 전형적인 기획부동산 홍보글이죠.

부동산투자사기 수법은 다양하나 대부분 시골땅의 임야, 맹지를 싸게 사들인 뒤 이를 공유지분으로 쪼개어 가격을 뻥튀기한 다음 판매하는 방식으로 투자자들을 끌어모으고 있습니다. 문제는 개발 예정지가 아닌 토지나 임야를 두고 마치 곧 개발될 것처럼 허위광고를 한다는 점이죠. 그래서 이에 따른 사기소송 사건이 계속해서 터지고 있는 겁니다.

​그 동안에는 이 같은 문제 상황들에도 불구하고 업체들에 대해 부동산투자사기 고소가 이루어지는 건에 비해 실제로 처벌까지 이어지는 사례는 드물었는데요. 대법원 판례에 따르면 상품의 광고에 있어서 신의칙에 비추어 시인 될 정도라면 과장 및 허위가 수반되더라도 기망이라고 보지 않고 있기 때문입니다.(대법원 1993.8.13. 선고 92다52666 판결 참조)

부동산 재테크 명목으로 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있으나, 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있음에도 사실과 달리 부동산개발호재 가 있는 것처럼 광고한 경우 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.

만약 시골땅에 대해 확정되지 않은 정부 정책을 확정된 것인 양 허위·과장 광고하였다면 이는 통상적으로 용인할만한 수준을 넘어서는 것으로 사기죄를 구성합니다.

따라서 부동산경매회사 의 행위에 사기죄가 성립되기 위해서는 상대방의 고의적인 기망행위가 있어야 하고, 기망행위로 인해 경제적 손실이 발생했다는 점을 유기적으로 연결해 입증하는 것이 중요합니다.

​업체들의 기획부동산 사기수법이 날이 갈수록 교묘해지고 있기 때문에 법률 지식이 없는 일반인들이 효력이 있는 증거자료를 모아 논리적으로 사기임을 입증하는 것은 어려울 수밖에 없습니다. 그러나 부동산투자사기 피해가 전국적으로 확산되면서 해당 범죄에 대한 인식이 달라졌고, 법원에서도 사기죄로 처벌하는 사례가 늘어나고 있습니다.

실제로 검찰에서도 현재 진행 중인 수사 뿐만 아니라 향후에도 검사의 직접 수사 개시가 가능한 경우라면 부동산 투기 사범들을 적극적으로 발굴해 엄정하게 대처할 것이며, 피해자 다수의 피해회복을 위한 범죄수익 환수노력도 계속하겠다고 밝혔습니다.

전담수사팀의 확대편성 뿐 아니라 대검에서는 전국 검찰청에 공직 관련 투기범들을 전원 구속하고 법정최고형을 구형하라는 지시까지 내려간 상태이기 때문에 법률전문가의 조력을 받아 사건해결에 임한다면 피해대금을 돌려받을 수 있는 가능성이 있습니다.

시골땅 부동산 재테크 전 확인해야 할 것은?

기획부동산 사기를 예방하기 위해 가장 중요한 것은 업체의 설명을 절대적으로 신뢰하기 보다는 자신이 구매하려는 토지에 대한 정확한 정보를 파악하는 것입니다.

예를 들어 임야매입을 권유하면서도 땅이 위치한 지번을 회사의 비밀이라며 공개하지 않는다면 주의해야 합니다. 또한, 필지 주변의 개발 호재 및 개발가능성만 강조하고 어떠한 규제사항이 있는지에 대해서는 설명을 누락하는 경우가 있어 주의하셔야 합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

​또한, 토지이용규제정보사이트(www.eum.gk.kr)에서 토지이용확인원을 통해 규제사항에 대해 사전에 확인해볼 수 있습니다. 또한 부동산등기부등본을 통해 업체가 언제 얼마에 토지를 매입했는지 확인해보시기 바랍니다.

반드시 구매하고자 하는 토지의 지번을 사전에 확인하시고, 필지를 구매하기 전에는 반드시 현장을 방문해 눈으로 확인 후 현지 공인중개사에게 필지에 대해 문의해보시기 바랍니다.

마지막으로 공유지분으로 판매하는 경우 주의하셔야 합니다. 해당 방식의 거래가 불법은 아니지만 향후 토지의 처분방안에 대해 정확한 설명을 피하고, 그 방안이 의심스러운 경우 거래를 하지 않는 것이 안전합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

부동산 경매회사 들이 자주 사용하는 부동산투자사기 수법 의 경우, 땅이라는 특성상 수익을 회수하기까지 시간이 소요된다는 인식이 커 피해자들이 본인의 피해사실을 인지하기가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 따라서 조금이라도 의심이 든다면 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 진단을 받아보시길 바랍니다.

만약, 이미 부동산 개발 호재를 믿고 부동산 재테크 명목으로 시골땅에 투자했다가 피해를 입은 경우에는 최대한 신속하게 고소장을 접수하고, 가압류 등 보전처분, 민사소송을 통해 피해대금을 돌려받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 기획부동산 사기 전담팀을 운영하여 기획부동산사기수법에 피해를 입은 의뢰인들의 피해회복에 앞장서고 있습니다. 상담 시 해당 토지에 대한 자료를 수집해 분석해드리고, 의뢰인께 문제를 상세히 짚어드리고 어떻게 대응해야 좋은 지 방향을 제시해드리고 있습니다.