소액땅투자, 지인소개로 공유지분분할로 땅 샀는데 사기 의심된다면

사회가 어려우면 어려울수록 대다수의 사람들은 수익을 얻기 위한 투자에 눈을 돌리곤 합니다. 그러다보니 사람들이 관심을 갖는 것이 부동산 투자인데요. 이에 따라 이와 관련된 사기가 성행하고 있습니다. 지금이 제일 저렴할 때라는 생각에 부동산에 관심이 높아지고, 정보 없이 투자를 하는 사람들도 늘어나 피해가 확산되고 있는데요.

특히나 지인소개를 통해 소액땅투자를 했다면 주의해야 합니다. 많은 분들이 공유지분분할 방식으로 땅을 저렴하게 살 수 있다는 말에 속아 기획부동산에 피해받고 있기 때문인데요.

​기획부동산, 요즘 사회적으로 문제가 되고 있어 모르시는 분들이 드무실 것입니다. 이는 높은 수익이 있을 것이라고 예상되는 지역의 인근 토지를 상품화로 기획하여 판매하는 행위이자 업체를 말하는데요.

이들의 사기수법은 참 다양합니다만 최근 몇 년 사이 급증한 방식은 토지개발 가능성이 희박한 임야를 지분으로 쪼개 파는 방법인데요. 소액땅투자 하기에 좋은 경매 물건이 나왔다며 임야를 공유지분분할 방식으로 판매하는 것입니다.

기사나, 티비 등을 통해 토지 지분 매매에 대한 위험성과 경고를 쉽게 찾아볼 수 있지만 ‘지분’자체가 투자 장벽이 낮기 때문에 많은 사람들이 이에 관심을 갖고 있다보니 기획 부동산 사기에 당할 위험은 언제나 우리 주위에 도사리고 있습니다. 특히나 개발호재가 많은 경기도나 세종시 전동면 토지 등 가짜 부동산 법인이 활동하는 범위는 전국적으로 확대되고 있는 모습인데요.

​이들은 대부분 텔레마케터를 고용하여 다단계 방식으로 판매를 하고 있습니다. 그들은 고용한 직원들에게 팔려고 하는 땅을 할당하여 주고 팔거나 데려오게끔 하는 것이죠. 투자자를 데려오면 인센티브를 받게 되기 때문에 직원들은 자신의 지인들에게 가장 먼저 연락해서 소개를 하곤 합니다. 회사에서도 지인소개를 통해 주변 사람들을 공략하라고 교육하기도 하고, 아예 모르는 제3자를 데리고 오는 것보다 평소 알고 지낸 주변 사람을 끌어들이는 것이 훨씬 쉽기 때문입니다.

따라서 오랫동안 연락이 없었던 지인이 혹은 평소 친하게 지냈던, 최근에 친해진 지인이 갑자기 공유지분분할 방식을 소개해주며 투자를 할 것을 권한다면 본인을 이용하려고 하는 것은 아닌지 의심해보셔야 합니다.

​주의할 점은 업체명에서 대놓고 땅을 기획하여 파는 부동산 업체임이 드러나지는 않는다는 점인데요. 대부분 □□경매법인, OO부동산법인, 인베스트 등 겉으로 보기에는 투자를 도와주는 법인으로 보입니다.

이러한 법인들은 설립 후 얼마 안가 폐업을 하고, 다른 이름으로 영업을 하거나 다른 곳에 가서 운영을 하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 계약을 하기 전 법인 등기부등본 등을 통해 얼마나 오래된 곳인지, 이름은 바뀐 적이 있는지, 이사를 한 적이 있는지 등 회사 관련 정보를 알아두시길 바랍니다.

공유지분분할로 구매하면 전부 위험한가요?

공유 지분의 경우 단독으로 분할되어야 자신의 재산권을 제대로 행사할 수 있습니다. 이렇게 분할을 하기 위해서는 지자체로부터 분할 허가를 받아야 하는데 투기나 난개발 등이 우려된다는 이유로 지자체에서는 엄격하게 심사하고 분할을 허가하지 않는 경우가 대다수입니다.

설사 만약 분할이 된다고 해도 도로와 접하는 곳이 없는 맹지 부분을 갖게 될 수 있습니다. 그렇게 된다면 건축법상 건물을 지을 수 없는 등 토지를 활용하는 데 큰 제한이 발생하여 재산 가치는 줄어듭니다.

지인소개를 받아 소액땅투자를 결정할 때는 이 부분을 참고하시고 계약하시기 바랍니다.

사기를 피할 수 있는 방법은?

땅 계약을 할 때 큰돈이 오고 가기 때문에 충분히 생각을 하고, 계약서를 꼼꼼하게 읽어보고 난 다음에 계약을 진행해야 합니다. 그때 확인할 수 있는 자료는 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장 등 해당 부동산에 대한 권리관계나 법적 규제를 알 수 있는 것들이 있습니다. 자료 확인뿐 아니라 직접 방문하여 서류상과 동일한지도 반드시 알아보셔야 합니다.

현장을 직접 방문해보는 것도 중요합니다. 현장 방문을 통해 주변 토지 상황을 확인해보고 개발 여건이 되는지 확인절차가 필요합니다. 만약 직접 방문하기 어렵다면 위성지도 혹은 로드뷰를 통해 주위에 도로가 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

지인소개 소액땅투자, 계약취소 가능할까?

일반적으로 부동산 매매계약의 취소를 위해서는 민법 제110조에 따른 사기, 강박으로 인한 의사표시여야만 하죠. 즉, 상대방의 기망행위로 인해 착오에 빠진 상태이거나 상대방으로부터 압박을 받아 공포심을 느낀 상태에서 계약체결을 한 경우를 뜻합니다. 이 때의 계약의 효력은 계약시점으로 소급하여 무효화되기 때문에 처음부터 없었던 것과 같은 효력이 발생, 업체는 매매대금을 돌려주게 되는 것입니다.

하지만 사기로 계약취소가 인정되기 위해서는 상대방의 행위가 ‘기망행위에 해당될 정도의 행위’여야 하는데 일반적으로 상품을 선전, 광고하기 위해 과장과 허위를 다소 수반하였더라도 이것이 일반상거래의 관행과 신의칙에 용인되는 정도라면 기망행위에 해당되지 않으며, 계약취소를 할 수 없습니다. 여기서 기망행위에 해당될 정도의 행위는, 토지가격, 미래가치 등 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 비난받을 정도의 방법으로 허위사실을 고지하였을 경우를 뜻하며 이에 해당되는 경우 사기로 인한 계약취소를 주장할 수 있죠.

결국 매매대금을 돌려받고 계약을 취소하기 위해서는 부동산을 처분할 아무런 권한이 없는 사실, 업체가 다단계 사기 등으로 형사고소 되어 유죄판결을 받았다는 사실 등 계약의 체결을 고려함에 있어 중요한 사실을 부동산 매수인이나 투자자에게 고지하지 않았음을 입증, 이로 인한 금전적인 피해를 입었음을 주장하는 것이 중요합니다.

기획부동산의 지인소개를 이용한 다단계 사기에 걸려들었다면, 문제 해결을 위해서는 돈과 시간, 감정까지 소요하는 장기전을 갈 수밖에 없어 이미 심신이 지쳐버린 피해자들에겐 더욱 힘든 상황이 초래됩니다. 특히나 부동산사기 특성상 사기임을 인식하는 것이 늦는 경우가 많은데 이런 경우 피해회복에 어려움을 겪기에 문제를 인식하셨다면 빠르게 해결을 위한 방향으로 나아가야 하는데요.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)에서는 기획부동산의 근본적 문제 해결을 위한 전담 팀을 중심으로 의뢰인들의 피해회복과 예방에 앞장서고자 노력하도록 하겠습니다. 공유지분분할 방식으로 소액땅투자를 했는데 의심스럽다면 주저말고 연락주시기 바랍니다.