부동산 가계약금 반환 여부 궁금하다면

최근 새 임대차법 시행 후 전세난으로 인해 전세는 물론 월세가격까지 치솟고 있습니다. 하룻밤 자고 일어났는데 집값이 바뀌어 있는 세상인데요. 이에 따라 멀쩡히 진행되던 계약파기 사례도 속출하고 있는데요. 거래 당사자 간 협의가 충분히 이루어지고 중개사가 확실히 조정해 놓아야 하지만 언제 매물이 나올지 모르는 상황에서 불명확한 합의 상태로 가계약부터 걸다가 피해가 발생하는 일도 많아지고 있습니다.

 

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일반적으로 전세 계약을 진행할 때 많은 분들이 가계약을 걸어두고 계약을 진행합니다. 보통 전세 가격의 10% 정도를 입금하고 잔금은 나중에 치르기로 하는 방식이죠. 아마 임시로 넣은 금액이니 만일 계약이 취소되면 해당 금액은 당연히 돌려받을 수 있다고 생각하고 선뜻 지불하는 것 같습니다.

​보통 임차인의 경우에는 상황이 여의치 않아서 혹은 더 좋은 전세매물을 발견해서 임대인이라면 집값이 갑자기 올라 더 좋은 조건에 팔기 위해 어쩔 수 없이 가계약을 파기해야 하는 상황이 오며 임대인과 임차인의 갈등은 시작되는데요. 요즘 저희 명경에도 관련해서 문의가 끊이지 않고 있는데요. 그래서 오늘은 부동산 가계약금 반환 가능 여부에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다.

 

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▶ 가계약이란?

정식계약을 체결하기 전 계약 당사자 중 일방이 대상 목적물에 대한 우선적인 지위를 확보하기 위한 목적으로 체결하는 것입니다. 계약 체결 전에 계약금의 일부를 매도인에게 지급하는 금액을 가계약 금이라고 합니다.

​즉, 가계약도 본계약의 한 형태입니다. 설사 계약서를 쓰지 않았더라도 동일합니다. 일단 가계약이 체결되면 계약상 효력이 발생하고 계약 당사자는 그 내용대로 이행해야 하는 구속력이 생기는데요. 이렇게 계약이 성립된 경우에는 몇몇 예외적인 경우 외에는 마음대로 취소하거나 해지할 수 없다는 점을 명심하셔야 합니다. 다만, 법적 효력이 발생하기 위해서는 가계약서 상 계약 내용이 정확하게 명시돼어 있어야 합니다.

어떤내용이 명시되어야 효력이 인정될까요? 판례에 의하면 가계약서에 잔금 지급 시기, 매매계약의 중요사항인 매매목적물, 매매 대금 등이 특정되고, 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 계약이 성립된 것으로 봅니다. 이렇게 가계약의 법적 효력이 발생하면 일방적으로 계약을 파기했을 때 반환받기가 어렵습니다.

 

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▶ 부동산 가계약금 반환 판례의 태도는?

매수인A 씨는 매도인B 씨로부터 부동산을 매수하기로 하면서 매매대금 2억7천만원, 잔금 지급일은 2018년 10월 중순, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만원으로 합의하고 2018년 4월 27일 B씨에게 가 계약금을 송금합니다. 이후 A씨는 계약을 체결하고 싶지 않아졌고, B 씨에게 지불했던 돈을 돌려달라고 했습니다. 과연 B 씨는 300만원을 돌려주어야 할까요?

​이에 대해 법원의 판결은 다음과 같습니다. 대구지법의 재판부는 매수인이 가계약 명목으로 매도인에게 돈을 지급했다가 본 계약 체결을 포기했다면 가,계약금은 돌려받을 수 없는 것이라고 판결했는데요. 판례에 따르면 가계약은 법적으로 인정되는 개념은 아니지만, 실무상 매수인의 일방적인 계약 체결요구권을 보장하는 성격을 갖기 때문에 매도인이 갖는 법적 불안정성을 보상해 줄 필요가 있다는 취지입니다.

 

 

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제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

즉, 위 사안에서 매수인 A 씨는 계약체결을 해지하고 싶다면 계약금을 포기해야만 합니다. 중요한 점은 포기하는 금액의 기준점이 ‘가’계약금이 아닌 ‘계약금’이라는 점입니다. 즉, 잘못하면 매수자는 오히려 돈을 더 내고 포기해야만 계약을 해지할 수 있는 것입니다.

 

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만약, 반대로 매도인B 씨가 계약체결을 원하지 않는 경우에는 어떨까요? 만약 매도인은 계약해지를 원하는데 매수인A 씨는 계약체결을 원하고 있다면, 매매계약을 체결해야만 합니다. 하지만 정말 계약을 취소하고 싶다면 받은 계약금의 배액을 A씨에게 돌려주면서 계약해제를 할 수 있습니다. 이때도 마찬가지로 ‘가’계약금이 아니라 ‘계약금’ 2700만원의 2배를 지급해야 하는 것이죠!

​만일 계약금이 손해배상 예정의 성질을 갖는 위약계약금인 경우라면 어떨까요? 그 금액이 부당히 과다한 경우에는 법원에 소송을 제기해 감액조정을 하는 방법을 사용할 수 있습니다. 다만, 위의 절차는 양당사자 사이에 반환책임과 관련해서 다른 약정을 전혀 하지 않았다는 것을 전제로 한 방법으로서 만일, 당사자 간에 가.계.약.금에 관해 별도로 정한 특약이 있다면 그 특약 내용대로 반환을 주고 받게 됩니다.

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▶ 중도금까지 지급했다면?

이 경우 원칙적으로는 계약해제가 불가능 합니다. 일단 중도금이 지급했다는 것은 법적으로 이행의 착수로 보기 때문에 계약은 확정적인 것이 됩니다. 따라서 매도인, 매수인 모두 매매계약의 유지, 이행에 관해 법률적 구속을 받게 되기 때문에 일방적으로 계약을 해지할 수 없는 것이죠. 따라서 매수인과 매도인은 잔금지급의무와 재산권이전의무를 동시이행할 의무를 부담하게 됩니다.

​다만, 예외적으로 해제가 가능한 경우도 있습니다. 1) 합의나 2) 약정해제, 그리고 3) 법정해제의 경우 입니다. 약정해제는 계약해제사유를 미리 계약서에 기재해 놓아 그 사실이 발생한 경우 약속된 계약내용에 의해 해제하는 것을 말합니다. 또한 계약 상대방의 채무불이행, 채무자의 이행지체, 이행불능, 불완전이행과 채권자의 목적물 수령지체 등의 법정해제 사유가 발생한 경우 상당한 기간을 정해 상대방에게 이행을 최고한 후라면 계약을 해제할 수 있습니다.

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부동산 가계약금 반환 청구가 가능한 경우 정리해보면 다음과 같습니다.

1. 교부 시에 일정한 조건을 명시해 두는 등 반환에 관한 약정을 별도로 한 경우 - 익일 O시 까지 반환 요구하면 아무런 이의 없이 반환하겠다 - 한번 더 방문해 목적물을 보고 마음에 들지 않는 경우 반환하겠다 등

2. 목적물의 특정, 구체적인 매매대금에 대한 합의, 중도금과 잔금 등 각 대금별 지급방법 및 일자 등 계약의 본질적 사항 또는 중요사항이라고 할 부분에 의사합치가 전혀 없이 단순히 교부한 경우

 

 

 

▶ 부동산분쟁은 법무법인 명경 서울사무소와!

매도인과 매수인 모두 무턱대고 가계약금을 지급하거나 받는 것은 차후 문제를 키울 수 있는 만큼 좀 더 신중한 자세로 계약에 임해야할 것입니다. 매수인이라면 부동산 목적물을 구체적으로 살피거나 확인하지 않은 채로 가계약금부터 지급하는 상황은 피해야 할 것입니다. 특히 매도인이 아니라 공인중개사의 계좌로 지급하는 것은 절대로 해서는 안 됩니다. 만일 급박한 사정으로 불가피한 상황이라면 상대방에게 양해를 구하고 대화를 녹음해 두시는 것이 좋습니다.

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 부동산분쟁전담팀을 운영하고 있습니다. 관련한 문제로 분쟁을 겪고 계신 분들은 명경 서울사무소의 부동산 전문 변호사와의 1:1 직접 상담을 받아보세요.

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