기획부동산 부동산전문변호사 조언은

​아직 개발되지 않은 토지에 대해 여러 투자자를 모아 개발허가를 함께 진행하는 '기획' 부동산. 취업을 시켜준다는 명목으로 주부들에게 다단계 방식을 통해 투자자를 모았던 사건이 있었습니다. 단일 부동산투자 사기사건으로는 역대 최대 규모였던 제주도 사례입니다. 지난 6월에는 ‘그것이 알고싶다’ 에서 제주도에서 개발지역으로 속여 천 억 원대 사기를 벌인 부동산 투자 사기범죄를 추적해서 방영하기도 했습니다. 며느리의 내부고발로 밝혀지기 시작한 이 사건의 피해자는 천여 명에 달하며, 피해금액 또한 1000억원 가량이었던 이 사건 피해자의 상당수는 해당 업체에 고용된 영업사원이었습니다.

​제작진에 따르면 피해자들은 하나같이 이 땅들이 정말 개발될 것으로 굳게 믿고 있었다고 합니다. 서로에게 속아 투자금을 손해 봤기 때문에 본인들도 피해자라 주장하며 억울한 반응을 보였고, 심지어 피해 사실을 부정하며 다른 업체로 이직해서 일하고 있는 피해자도 있었다고 하는데요. 그래서 오늘은 부동산전문변호사의 도움이 필요한 분들을 위해 개발제한구역이었지만 개발호재가 있다는 식으로 허위 광고를 해 지분을 쪼개 팔다가 구속된 제주 부동산 기획 사건을 참조해 피해 예방법을 알아보도록 하겠습니다.

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♠ 환상 쫓은 제주 기획부동산

경찰 조사에 의하면 사기일당은 울산시에서 사기업체 3개를 운영하며 제주 서귀포시 곶자왈 지역 땅을 구입하면 2~3배의 수익을 올릴 수 있다며 광고합니다. 또한 이 사기단은 인근 서귀포 인덕면에 있는 제주 신화월드 사진을 보여주며 ‘맞은편에 아직 개발이 안 된 땅이 있는데 이 땅을 1평단 98만원에 사면 2년 안에 37만원을 얹어 돌려주겠다'는 내용의 계약서를 통해 투자자들을 끌어 모았다고 하는데요.

​이들은 직접 확인하기를 원하는 피해자들에게 항공권과 숙박비 등을 부담하며 현장답사를 시켜주기도 했습니다. 이들이 피해자들을 안내한 제주신화월드 바로 주변에 넓고 고른 땅과 평평한 잔디, 그리고 바로 옆에 붙은 큰 도로는 지금 당장 개발된다고 해도 의심할 여지가 없었습니다. 피해자들은 투자만 하면 가만히 앉아서 거금도 벌 수 있을 것 같고, 주변 지인들에게 권유해서 땅을 팔아오면 포상금도 두둑하게 받을 수 있다는 말에 현혹되어 땅을 구매하게 된 것입니다.

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하지만, 현실은 참담했습니다. 이들이 분양받은 토지는 멸종위기 생물서식지로 지정돼 개발행위나 산지전용 허가가 애초부터 불가능했던 땅이었습니다. 제주도는 다른 지역에 비해 규제가 복잡합니다. 각종 특별법과 조례를 통해 ‘생태계보전지구’,‘지하수보전지구’, ‘경관보전지구’ 등 으로 묶어 애초부터 개발이 불가능한 토지가 많죠. 하지만 일반인들은 이러한 독특한 규제에 대해 잘 알지 못해 업자들의 사기행각에 쉽게 넘어갔던 것입니다.

​본인이 투자한 땅이 사실은 개발이 불가능하다는 것을 깨닫고 투자대박의 단 꿈에서 깬 사람들은 시위를 벌이고, 꿈에서 깨지 못해 아직도 땅이 개발될 것으로 믿는 사람들은 계속해서 주변에 땅을 구매하도록 소개하며 2차, 3차의 추가 피해를 야기하는 악순환에 빠졌습니다. 결국 올해 3월 경 이들 사기꾼 일당은 실형과 징역형의 선고를 받게되었는데요. 울산지법은 이 일당에게 사기죄를 인정해 6명에게 징역 1년 6개월~4년을 선고했고, 7명에게 징역 6개월~1년에 집행유예 2년을 선고했습니다.

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♠ 명경에서 해결 중인 사례는

최근 명경에서 수임해서 해결 중인 사례를 하나 소개하며 자세히 살펴보겠습니다. 의뢰인의 토지는 경기도 용인시에 위치해 있는데요. 제주 기획부동산 사기 피해사례와 유사하게 개발호재를 명목으로 투자를 종용받아 땅을 구매했습니다. 하지만 알고보니 해당 개발호재에 대한 설명이 사기성이 짙어 의심이 되었고, 명경에 의뢰하게 된 사건입니다.

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해당 토지는 「산지관리법」에 의한 보전산지(임업용산지), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 여러 제한이 있었습니다. 또한, 농림지역, 보전관리지역에 위치한 맹지로서 국토교통부 제공 도시이용계획도 현황 상 도로 개설 계획이 없는 지역으로 토지개발이 힘든 맹지였습니다.

 

 

 

환경부는 국토를 계획적으로 개발하고 환경을 보전하기 위해 생태자연도와 국토환경성평가지도를 제공하고 있는데요. 생태자연도는 전국의 산·하천 등 자연환경에 대한 생태적·경관적 가치, 자연성 등을 등급으로 매겨 작성한 지도로서 자연을 보전할 가치가 있는 1등급을 비롯해 훼손을 최소화하도록 한 2등급, 개발권역인 3등급으로 구분됩니다.

 

국토환경성평가지도는 62개의 법제적 평가항목과 8개의 환경·생태적 평가항목으로 국토를 5등급으로 평가한 지도를 말하는데요. 

 

생태자연도 1등급 권역, 국토환경성평가 1등급 권역으로 지정된 경우에는 국토계획법상 자연환경보전지역으로 지정된 것과 동일하게 평가해 개발행위 허가 시 자연환경보전지역에서 가능한 개발행위만 허가받을 수 있습니다.

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해당토지는 국토환경성평가, 법제적평가항목, 환경생태적평가항목 모두 1등급 100%로 개발이 힘든 지역이었죠. 따라서 이를 근거로 명경서울의 토지전문변호사는 해당 토지가 사기를 위해 기획된 토지라고 판단, 사건을 해결하는 과정 중에 있습니다.

 

 

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♠ 부동산전문변호사가 알려주는 예방법은

제주 기획부동산 사건처럼 피해를 입기 전에 막을 수 있는 방법을 무엇이 있을까요? 부동산 거래의 단계별로 나누어 알아보겠습니다.

1. 정확한 정보를 수집하자

개발호재가 있으니 토지를 사라는 권유를 받게 된다면 가장 먼저 해당 토지와 관련 정보들을 직접 알아보는 것이 중요합니다. 토지의 정보와 개발계획을 확인하고, 업체의 정보 또한 알아봐야 합니다. 지자체의 도시계획·도로담당부서 등을 통해 분양업체가 말한 개발계획이 신빙성이 있는 지 살피고, 공공기관의 홈페이지들을 이용해 토지 분양회사나 중개업체가 믿을 만 한 곳인지도 점검해야 합니다.

✔ 공시지가 확인	민원24사이트 (www.minwon.go.kr) 토지대장 발급
✔ 소유관계와 실거래가 확인	대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 등기부등본 발급
✔ 해당토지에 관한 정보 및 주변 상황 파악	- 온나라 부동산정보 (www.onnara.go.kr) - 토지이용규제 정보시스템 (luris.mltm.go.kr)

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2. 현장을 확인하자

사전에 정보들을 수집했다면 해당 정보를 눈으로 직접 확인하는 것이 중요합니다. 현장을 방문해 구입할 토지의 위치와 상태 및 교통사정 등을 본인이 직접 보고 들었던 설명과 같은 지 비교해보는 것이 확실합니다.

​1) 스마트 국토정보를 통해 현장지도 및 토지정보 등을 실시간으로 확인하고, 2) 주변도로현황을 살펴 혹시 사도나 임도가 아닌지 살펴야 합니다. 사도/임도의 경우 건축행위가 제할 될 수 있기 때문입니다.

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3. 계약 전 전문가의 자문을 받자

매매계약을 체결하려면 토지의 소유관계가 어떻게 되는 지 등기는 어떻게 구성되어 있는 지등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 공유물 토지의 이용 및 처분 시 소유자 전원의 동의를 받아야하기 때문에 공유지분자가 수 백 명이 되면 사실상 토지의 이용이 불가능해지기 때문입니다.

​또한, 인터넷 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)를 통해 주민등록증, 초본, 인감증명서 등 의 진위여부를 확인하셔서 소유주의 신분을 확인하고, 계약자가 대리인이라면 인감증명이 첨부된 위임장을 확인 후 당사자와 연락을 취하는 것을 통해 사기를 방지할 수 있습니다. 거래가 성사되지도 않았는데 중개업자가 먼저 선입금하라는 식으로 종용하면 사기일 확률이 높으니 조심해야 합니다. 확실히 하고 싶다면, 법률 전문가를 통해 계약서 등에 대해 자문을 받으시면 좋습니다.

 

 

♠ 땅투자 피해가 의심된다면 부동산전문변호사와 상담하세요!

오늘은 제주 기획부동산 피해 사건에 대해 알아봤습니다. 개발이 활발하게 이루어지는 지역에서 일확천금이라는 환상에 젖어 피해를 입는 경우가 많습니다. 땅투자사기의 경우 제주 사례처럼 본인이 피해자인지도 모르고 지내다 뉴스기사를 접하고 나서야 사기를 당했음을 인지하는 경우도 많습니다. 피해자의 숫자가 많을수록 사기꾼에게 보상을 받아낼 가능성이 낮아지기 때문에 권리를 구제받기 위해서는 빠른 대응이 필요합니다.

​저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산분쟁전담팀을 운영하여 1:1 맞춤 해결책을 드리고 있습니다. 혹시 부동산투자사기가 의심된다면 망설이지 말고 상담 받아보세요.

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