전세금반환소송 제대로 돌려받기 위해서는

전세제도는 우리나라에만 존재하는 제도입니다. 집 값은 하늘 높은 줄 모르고 계속 상승하고, 경제는 팍팍해짐에 따라 무리하게 내 집 마련을 시도하기 보다는 전세로 임차해 살아가는 분들이 많습니다. 최근 3년간 세입자가 전세금 등을 돌려받기 위해 제기한 임대차보증금 소송이 26% 이상 증가했다는 기사를 보았는데요. 이는 계약을 지키지 않고 나몰라라 돈을 떼먹는 집주인이 많아졌다는 뜻입니다.

깡통전세 등에 대한 우려로 전세자금보증보험 등 보즘보험의 가입이 확대되고 있지만, 7·10 부동산 대책 이전까지는 의무가입이 아니었던 탓에 가입률이 낮아 보증보험의 사각지대에 있는 임차인들이 많은데요. 이렇게 보호받지 못하는 임차인들은 소송을 통해 보증금을 돌려받는 방법 밖에 없습니다. 그래서 오늘은 전세금반환소송 제대로 돌려받기 위해서는 어떻게 해야할 지 알아보겠습니다.

 

 

◆◆◆ 전세금 돌려받기 위해 취해야 할 조치는?

1. 명확한 해지 의사 전하기

계약서에 기재된 전세기간이 끝났다고 자동으로 계약이 해지되는 것이 아닙니다. 임대차 계약을 제대로 끝내려면 집주인의 경우 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지를 해야하고, 세입자의 경우 계약 만기 1개월 전까지 상대방 계약자에게 계약갱신 거절의 통지를 해야만 합니다. 

양측 모두 임대차계약을 연장하거나 해지하겠다는 통고를 별도로 하지 않으면 자동적으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이렇게 묵시적 갱신이 됐을 경우 집주인은 세입자에게 일방적으로 계약해지 통보를 할 수 없는 반면, 세입자는 언제든지 가능합니다. 다만, 이 경우 임차인이 집주인에게 계약해지 통지를 한 때로부터 3개월이 지나야 계약해지의 효력이 발생하게 되고, 따라서 집주인은 3개월 후에는 임차인에게 전세보증금을 돌려주어야 하죠.

 

하지만 임차인 입장에서는 굳이 3개월의 시간을 추가로 낭비할 필요가 없기 때문에 아무리 늦더라도 계약 해지를 원하는 날짜 1개월 전에는 반드시 집주인에게 전세계약 해지의 통지를 하는 것을 추천드립니다. 이 때 통지의 방법으로는 통화, 문자, 카톡, 내용증명등 불문합니다. 다만, 나중에 이 통지여부에 대해 분쟁이 발생할 수 있으니 전화나 구두상보다는 증거가 남을 수 있도록 문자나 내용증명의 방법을 이용하시는 것을 추천드립니다.

만약, 대화를 통해 보증금반환이 무사히 이루어진다면 법적 분쟁으로 갈 필요가 없기 때문에, 계약해지 통보 후 보증금 반환의 기한을 명확하고 단호하게 명시한 뒤 돌려주지 않으면 법적 조치를 취하겠다고 하는 편이 좋습니다.

 

2. 내용증명 발송하기

집주인이 반환을 미루며 시간만 끈다면 임차인은 내용증명우편을 집주인에게 발송하면 좋습니다. 내용증명은 개인 및 기업 간의 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화해 놓는 것입니다. 이 자체로 법적효력이 생기는 것은 아니지만 분쟁발생 상황에서 소송으로 번졌을 때 향후 공적인 증명력을 가진 증거로써 활용될 수 있기 때문입니다.

내용증명의 발송목적은 증거보전의 필요와 상대방에게 어떠한 사실(계약해제 등)을 정확하게 알리는 것에 목적이 있고, 심리적 압박감을 주어 그 내용 이행을 실현케 하는 독촉의 목적도 포함됩니다. 내용증명을 발송했는데 수취인이 어떠한 답변도 없다면 계약을 파기함과 동시에 법적 절차로써 손해배상을 청구하는 지급명령 등을 신청할 수도 있습니다.

 

3. 임차권 등기명령의 신청

만일 내용증명을 통해서도 보증금을 돌려받는 것에 실패했다면 세입자는 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법을 고려해야 합니다. 이는 특히 급하게 이사를 가야하는 세입자의 경우에 반드시 하셔야 합니다. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문입니다. 따라서 임차권등기명령을 통해 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이죠.

이는 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 급하게 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우에 임차인은 임차권등기명령을 신청해 대항요건을 유지한 채 주거이전이 가능해집니다. 이 신청에는 집주인의 동의는 필요치 않습니다.

 

집주인은 본인 소유의 등기부등본에 임차권등기가 설정되는 것을 싫어할 수 밖에 없습니다. 해당 집주인이 전세금 등을 돌려주지 않았다는 증명과도 다름없기 때문에 다른 세입자를 구하기 힘들어지기 때문입니다. 따라서 이는 집주인에게 강한 압박을 가하는 방식을오 보증금을 빨리 돌려주고 임차권등기를 등기부등본에서 지우려고 애쓰게 될 수 밖에 없는 것입니다.

이러한 조치에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않으면 최종적으로 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결제도나 전세보증금 반환소송을 제기하는 법적 절차를 취하게 되는 것입니다.

 

◆◆◆ 전세금 돌려받기 위해 전세금반환소송을 진행하려면

내용증명이나 임차권등기신청 절차에 의해서도 집주인과 보증금반환에 대한 원만한 합의를 이루어내지 못했다면 최후의 수단으로 전세금반환소송을 제기하는 절차를 밟는 것입니다. 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 전세보증금반환소송의 경우 보증금이 3천만원을 초과하는 경우에도 소액사건심판법이 적용돼 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다.

돌려받을 보증금이나 전세금액이 크다면 소송상 인용될 수 있는 원금 외에 별도의 법정이자나 지연손해금, 부가적인 손해액의 보상을 통해 임차인이 그간 입은 손해액을 보상받을 수 있을 것입니다.

 

✔ 가압류 진행도 반드시 함께

전세금반환소송을 진행하기 위해서는 반드시 전.세.보.증.금.에 가압류를 해놓는 것이 중요합니다. 판결이 나올때까지 멍하니 기다리면 집주인은 그동안 자신의 재산을 전부 빼돌릴 것입니다. 본인 명의로 된 재산을 남겨두지 않는 것입니다. 실제로 막상 강제집행을 위해 재산조회를 하면 집주인 명의로 된 재산이 하나도 없어 집행하는데 어려운 경우가 많습니다.

따라서 가압류를 하면 판결이 나올 때까지 재산을 다른 곳에 빼돌리거나 처분하지 못하도록 하는 역할을 하기 때문에 소송을 제기할때 반드시 함께 하는 것이 중요한 포인트입니다. 이러한 절차는 법적 지식이 부족한 일반인들이 하나하나 전부 챙겨서 진행하기 힘들기 때문에 전문가의 조력을 받는 것을 추천드립니다.

 

◆◆◆ 소송을 고려하고 계신다면 명경 서울로!

오늘 포스팅에서는 전세금반환소송 통해 전세금 돌려받기 위한 방법에 대해 알아봤는데요. 보증금은 적은 금액이 아니죠. 누군가에게는 전재산일 수도, 조금씩 소중히 모아온 종잣돈일수도 있습니다. 그래서 이를 지키기 위해서는 승소가 확실한 방법으로 대응하는 것이 좋습니다. 전문가를 통해 법적인 조력을 받는 것이 좋습니다.

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표 변호사가 이끄는 로펌으로 부동산분쟁대응팀을 운영하고 있습니다. 부동산 분쟁의 전문가와 1:1로 직접 상담을 진행하시고 적절한 해결방법을 찾아보세요. 보증금분쟁에 휩싸이셨는데 법적인 조력이 필요하다면 망설이지 마시고 언제든 저희 명경과 상담하시기 바랍니다.

 

 

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