지분 쪼개기 토지거래 위험한 이유는

몇년 전부터 각종 개발 호재 등을 미끼로 야산을 수백여 필지로 쪼개거나 지분을 나누어 분양하는 소위 기획부동산이 활개를 치고 있습니다. 이들은 피해자들에게 토지가 곧 개발돼어 수익이 발생할 것처럼 설명하지만, 실상은 농지 등이 포함된 땅이거나 맹지이고, 일부 구매자는 자신의 공유지분이 전체토지대비 얼마인지 제대로 알지 못하는 경우도 수두룩합니다. 이에 경기도에서는 토지거래허가구역을 지정하여 이를 막으려 했었죠. 그럼에도 얼마 전 평택시 등에서 과대광고를 통해 투자자를 모집해 3~4배씩 부풀려 되파는 사례가 포착되었는데요.

오늘은 계속해서 끊이지 않고 피해자를 야기하는 지분 쪼개기 토지거래에 대해 설명하며 이 위험성에 대해 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

지분쪼개기 수법이 뭘까?

커다란 토지의 지분을 쪼개어 파는 수법은 가장 전형적인 수법입니다. 개발이 추진 중인 땅은 소액투자가 힘들다는 점을 악용해 투자업자들이 쓸모없는 땅을 싼 값에 대량 매입해, 쪼개기를 한 후 그럴듯하게 토지가치를 포장하여 최고 수백배까지 매매가를 올려 되파는 것이죠.

보통은 다단계 방식으로 지인들에게 개발호재 등이 있으니 구매해야 한다는 식으로 정보를 흘려 투자를 권유합니다. 엄청난 시세차익을 누릴 수 있다는 유언비어를 흘리고 투자자들이 많으니 선입금하지 않으면 다 빼앗길 것이다라는 식으로 구매자의 불안심리를 조장하는 것입니다. 마치 홈쇼핑에서 마지막 상품입니다를 계속 외쳐 소비자의 소비심리를 자극하는 것처럼 말이죠.

 

이런 투자사기의 피해자들은 신분과 나이를 막론하고 부동산에 대해 잘 모르는 모든 사람을 대상으로 이루어집니다. 이러한 피해를 입었을경우 사기죄로 처벌할 수는 있지만, 어디까지나 사기행위였음을 입증할 경우에만 가능합니다. 막상 업자를 잡으면 자신은 그저 개발가능성을 언급한 것 뿐이고, 판단은 구매자가 한 것이라며 잡아떼기 일수이기 때문에 사기를 입증하기 굉장히 어렵습니다.

대부분의 경우 치밀하게 계획을 해 조작을 해서 언뜻 정상적인 매매로 보이기에 구별도 어렵습니다. 그래서 고소 후 처벌까지 마치려면 치열한 법적공방 과정을 거칠 수 밖에 없습니다. 하지만, 최근 이러한 기망행위의 어려움을 뚫고 사기죄로 실형선고가 내려진 사례가 있어 살펴보도록 하겠습니다.

 

지분 쪼개기 수법 쓴 일당 최초로 사기죄 실형선고

2018년 10월 경 A 씨는 우리경매 기획부동산의 광주지사 사무실에서 다음과 같은 설명을 듣습니다. "경매 전문가가 권리 분석해 전군 법원에서 경매를 통해 싸게 구입한 땅이 있다. 수도권 광역 급행철도가 들어설 것이고, 인근에 케이팝 전문공연장도 건설 예정이라 몇 년 후 땅 값이 크게 오를 것이다."

이에 혹한 A씨는 한 임야 지분 100평을 1200만원 정도에 매입했습니다. 동일한 수법으로 업자들은 A 씨 외 8명에게 임야 지분 총 1억5천만원 어치를 판매했죠.

 

 

하지만 이 토지는 개발제한구역,문화재보호구역, 보호산지,비오톱 1등급으로 지정된 북한산 국립공원부지에다 고지대에 위치해잇어 진입로도 없었습니다. 즉, 개발이 불가능한 땅이었떤 것이죠. 게다가 공유지분 등기자들이 보유한 지분 전체를 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획 또는 방편을 마련하고 있지도 않은 상태였습니다.

실제로 많은 업자들이 가담해 해당 토지 지분을 수백명에게 팔아넘긴 결과 토지 지분 공유자가 무려 900여 명에 달했는데요. 정작 피해자들은 업체가 지번과 토지 면적도 말해주지 않아 본인의 지분비율이 얼마인지조차 알지 못했습니다.

 

 

이에 우리경매 경영진 3명이 구속기소되었던 것입니다. 사실상 토지 지분을 쪼개 판 기획부동산에 대해 사기 혐의로 기소한 것은 이번이 처음입니다. 이들은 판매하는 토지와 입지 조건 등이 상이한 토지개발 사례를 들며 판매 토지 역시 개발가능성이 잇는 것처럼 피해자들을 속였고, 결국 징역을 선고받은 것입니다.

재판부에서는 "공유지분 등기자들이 보유한 지분 전체를 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획/방편을 마련하고 있지 않은 상태로 고객들이 지가 상승으로 이익금을 취득할 가능성이 전혀 없다" 고 판단했습니다.

 

 

공유지분등기 왜 문제일까

✔ 재산권의 제약

공유지분 토지를 사용하기 위해서는 지분권자의 과반 이상이 동의해야 하고, 토지 분할을 위해서는 전체 지분권자의 동의를 거쳐 '토지 분할 제한 규정'에 따라 허가를 받아야 하기 때문에 각 지분권자의 재산권이 대폭 제약됩니다.

✔ 투자금 회수의 어려움

지분권자가 경매를 통해 공유분 분할 청구를 할 수도 있지만, 이럴경우에는 토지 가치가 약 4분의 1가량으로 떨어지기 때문에 사실상 투자금을 회수할 방법이 없다고 할 수 있습니다. 또한, 실질적으로 수백명이 공유하는 경우에는 공인중개사들이 매물로 받아주지도 않고, 대출 역시 나오지 않습니다.'

 

 

의심된다면 명경에서 상담 받아보세요!

기획부동산은 전형적인 서민들을 대상으로 한 개발관련 피해 유형 중 하나입니다. 개발 가능성이 희박한 토지 지분을 쪼개서 파는 행위 자체가 사기라는 수사기관의 판단이 나온 만큼 이후에 공유지분 매수자들의 민형사상 대응이 가속화될 것으로 보이는데요.

다만, 사기죄가 인정돼 실형을 받아도 피해금을 회수하기 위해서는 별도의 민사소송을 제기해야 하는 만큼, 소 제기 이전에 업체와 원만한 협의를 통해 투자금 일부를 돌려받는 것도 추천하는 해결방법 중 하나입니다. 소송으로 가게 되면 장기간이 소요되고, 비용도 많이 들기 때문이죠.

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표 변호사가 이끄는 로펌으로 지분 쪼개기 토지거래 사기 사건에서 사기금액을 회수한 경험이 있습니다. 만일 본인이 피해자라고 조금이라도 의심이 든다면 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 진단을 받으시길 바랍니다.