맹지 건축허가 부동산 사기 사례는

몇 년 전 개발행위가 어려운 임야를 ‘대기업 개발을 앞둔 토지다, 3년 안에 매수가격이 3배 이상 오를 것’이라고 속여 실거래가보다 10배 이상의 가격으로 판 혐의로 한 기획 부동산 업자가 불구속 입건되는 사건이 있었습니다. 이 업자는 경기도 용인시 기흥구에 있는 임야를 4만여원 수준의 헐값에 사들인 뒤 같은 면적당 10배 정도를 부풀려 3억4천만 원을 가로챘는데요. 해당 토지는 보전녹지지역으로 상·하수도 등 기반시설이 없고 도로가 개설되지 않은 맹.지.인데다 산지개발 등 개발행위허가를 처음부터 받기 어려운 지역이었음에도 불구하고 마치 개발 호재가 있어 땅 값이 오를 것처럼 속여 판 것입니다.

이는 전형적인 부동산 기획업자들의 사기 수법으로 최근 광주와 인천지역에서 수도권 일대 쓸모없는 땅들에 대해 개발 가능성이 높다고 홍보해 쪼개 판 우리경매 기획 부동산 업체의 경영진이 사기죄로 실형을 선고받는 이례적인 판결이 나오기도 했습니다. 이 사례를 계기로 법조계와 부동산업계에서는 부동산투자 기획업자의 처벌과 매수자들의 피해회복의 전환점이 될 것이라 전망하고 있습니다. 그래서 오늘은 맹지 건축허가 부동산 사기 사례에 대해 살펴보겠습니다.

▶▶▶ 맹지에는 왜 건축을 할 수 없는 것일까

맹.지.란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지, 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하고 있지 않은 상태의 토지를 말합니다. 건축법 제44조에 따르면 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다고 규정하고 있기 때문에 도로가 접해 있지 않은 맹지에는 건축이 불가능할 수 밖에 없습니다.

만약 도로 2m 이내에 접했더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상 되어야 건물을 지을 수 있는데요. 이러한 법에 대해 일반인들이 잘 알지 못한다는 점을 악용해 땅 사기를 치는 사례가 끊임없이 발생하고 있습니다.

명경에서 수임 후 진행 중인 사건의 경우

저희 법무법인 명경 서울사무소에 사기를 당한 것 같다며 대응방법을 문의 주신 의뢰인의 토지를 통해 맹지란 무엇인지 왜 개발을 할 수 없는지에 대해 알아보겠습니다.

 

해당 토지는 세종시 소정면에 위치한 토지로, 토지 용도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 농림지역, 기타용도지역지구기타(성장관리지역), 「산지관리법」에 의한 임업용산지 등으로 지정된 토지였습니다.

 

 

명경의 조사결과 해당 맹지는 도시계획도 정보 현황 상 도로 개설 계획 없는 맹지였고, 경사도 지적 분석 결과, 15도 이상(경사도 가파름) 부분이 75% 이상이었습니다.

즉, 완전히 맹지로 건축이나 개발이 힘든 토지였죠.

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해당 토지의 문제는 더 있었습니다.

맹지인 것 뿐만 아니라 국토환경성평가항목 및 환경생태적평가항목에 따른 2등급 비율이 99% 이상으로 개발 행위 허가를 받기 어려운 상태였습니다.

 

 

또한, 법제적평가항목 분석결과 보전산지(임업용산지)의 비율이 97.96%로 임업에 종사하지 않는 일반인의 토지 활용에 제한이 예상되는 상태였습니다.

즉, 하등 쓸모없는 땅을 원래 시가보다 비싸게 주고 산 것이죠. 그것도 자신의 지분비율이 어느정도인지도 모르는 상태로 말입니다.

▶▶▶ 맹지 건축허가 부동산 사기 사례는

이번엔 이해를 도울 수 있도록 명경에서 진행 중인 사건토지와 유사한 상황에서 사기죄 판결이 나온 실제 사례를 하나 살펴보겠습니다. 서울중앙지방법원에서 사기죄로 각 징역 1년과 8월을 선고받은 이들이 있습니다

피고인들은 사기를 공모하고 인천 부평구에 위치한 사무실에 있는 영업팀을 통해 피해자들과 춘천시에 있는 임야에 대해 매매계약을 체결합니다.

이들은 피해자들에게 도로에 인접한 다른 땅이 마치 진짜 토지인 것처럼 보여주며 ‘인근에 레저타운이 들어올 것이다. 단기간 내에 개발될 가능성이 있는 투자가치가 높은 토지이고, 분할 등기 및 도로 개설이 가능하다​’ 며 거짓말을 해 약 4만 원에 매수했던 토지를 평당 18~19만원의 고가로 매도하는 방식으로 수많은 피해자들에게 각각 수천만 원의 재물을 편취합니다.

​하지만, 알고보니 피고인들이 범행에 사용한 토지는 산 정상 부근에 위치한 진입도로가 없는 맹.지.였습니다. 즉, 도로 개설 및 토지 분할이 불가능하며, 단기간에 개발되거나 지가가 상승할 가능성도 없는 토지였습니다.

이 사건 범행은 속칭 '기획부동산'을 운영하며 저지를 범행으로 편취금액이 적지 않고 범행 이후 오랜 기간이 지났음에도 아직까지 피해가 회복되지 않았지만, 피해자들 또한 위 토지를 매수함에 있어 별다른 조사나 확인을 하지 않은 등의 잘못이 있는 점을 참작해 법원에서는 기획부동산을 실제로 운영했던 피고인 A에게는 징역 1년을, 공범인 피고인 B에게는 징역 8월을 선고했습니다.

▶▶▶ 맹지인 사실을 미고지한 경우 사기죄 판결 기준은

맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 측정 가격이 낮습니다. 하지만 투자경험이 많은 전문가의 경우 싼 가격의 맹.지를 매입한 후 길을 내어 수익을 낼 수 있기 때문에 오히려 맹,지,에 투자하기도 하는데요. 즉, 맹지는 누군가에겐 투자 대상이 될 수 있는 것이기 때문에 맹지라는 사실을 미고지하였다는 이유만으로 형법상 사기죄의 기망행위를 주장하기는 어렵습니다. 따라서 사기죄로 인정받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

1)　피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실 미고지한 경우 2) 맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고·고지했을 것 3) 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 아니한 경우 에는 ​주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉠 것

 

▶▶▶ 기망행위 입증이 중요

오늘은 맹지 건축허가 부동산 사기 사례를 살펴봤습니다. 기획부동산, 사기사건은 사기죄 성립요건인 '기망행위'의 인정여부에 따라 유죄여부가 갈립니다. 기망행위의 과정에서 피의자의 기망행위와 이로 인해 피해자가 착오에 빠져 실거래가보다 높은 가격을 지불한 재산적 처분행위가 있었는지를 유기적으로 입증하는 것이 중요합니다.

판례상 “상품의 선전 및 광고에 있어서 신의칙에 비추어 시인될 정도"라면 과장 및 허위가 수반되도 기망이라고 보지 않습니다. 따라서 사기죄의 기망으로 인정받기 위해서는 거래의 중요사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 사실이 있어야 합니다(2003도5728판결)

▶▶▶ 법무법인 명경 서울과 상담하세요!

사실상 투자행위는 손해 및 이익 모두가 투자자의 선택에 따른 결과입니다. 따라서 애초에 기대대로 수익을 얻지 못했다는 이유로 사기라고 볼 수는 없습니다. 따라서 사기피해를 피하려면 계약을 체결할 때 계약서와 토지상황을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다. 또한, 업체의 말을 신뢰해 무작정 투자하기 보다는 대법원 인터넷등기소, 한국토지정보시스템 등에서 직접 토지의 정보들을 살피고, 의심스럽다면 변호사 등 전문가들의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로 1:1 맞춤상담을 통해 각각의 사안에 맞게 맞춤 해결책을 제시하고 있습니다. 기획부동산 사기가 의심된다면 부동산 전문 변호사와 함께 신속히 대응해보세요.