지역주택조합아파트 문제점 알아보기

요즘에도 지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 분들의 문의가 끊이지 않고 있습니다. 정부의 부동산 규제로 인해 분양 시장이 날로 어려워지고 있기 때문에 지역주택조합의 장점만 보고 덜컥 가입계약을 맺었다가 후회하시는 경우가 많은데요. 지주택사업은 한 번 가입을 하면 탈퇴 및 납입금 환불이 쉽지 않기 때문에 냉정하게 따져 신중히 결정해야 합니다.

조합아파트는 여러가지 문제점을 안고 있음에도 불구하고 많은 분들이 위험성을 제대로 인지하지 못하여 피해를 입으시는 사례가 계속 발생하기 때문에 오늘은 지역주택조합 문제점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

지주택 제도는 일정 지역에 거주하는 주민이 한데 모여 공동주택을 만드는 제도로 일반분양 주택에 비해 가격이 저렴하고 주택청약통장도 필요없으며 청약 경쟁순위도 관계없다는 장점이 있습니다.

또한, 조합원들은 본인이 원하는 동, 호수를 지정하여 선점할 수도 있습니다. 게다가 보통 이런 건물은 상업용지나 단독주택 등의 저층건물이 많은 구역에 건설되기 때문에 지하철역과 같은 교통편이 편리할 가능성이 높고 대형마트 등과 같은 편의시설이 형성되어 입지조건이 좋은 경우가 많습니다.

만약, 사업이 순조롭게 진행되어 입주할 수만 있다면 일반 분양 아파트보다 훨씬 저렴한 값으로 내 집을 마련하게 되는 것인데요. 이렇게 장점이 많은 지주택 사업이 왜 이렇게 잡음이 많은걸까요?

 

 

【 지역주택조합 아파트 문제점은? 】

이러한 장점들에도 불구하고 지주택 사업은 많은 위험이 도사리고 있습니다. 지역주택조합 사업은 같은 도시나 군 지역의 일정기간이상 거주한 사람들이 모여서 사업의 주체가 됩니다. 즉, 조합원이 사업주체라는 말입니다. 따라서 조합아파트의 경우 사업 추진 과정에서 발생하는 투자금 및 대행비 등을 포함한 모든 책임을 조합원이 지게 됩니다.

즉, 문제가 발생하면 현재의 제도로는 분쟁이 발생하더라도 통제를 할 수 있는 장치가 미비하여 시행사나 시공사에 책임을 물을 수 없습니다.

게다가 조합에 한번 조합원으로 가입하면 탈퇴과정에서 초기 납입금을 제대로 환불받기가 어려운데다가 조합 운영이 투명하지 않은 경우 비리가 끊이지 않아 많은 주택조합에서 소송이 끊임없이 제기되고 있습니다.

 

 

▶ 사업의 시작과 완료시점이 명확하지 않습니다.

조합에 가입하시는 많은 분들이 분양사나 홍보대행사에서 진행하는 광고 때문에 계약을 맺습니다. 조합원을 채우기에 급급해 대로변에 분양가가 저렴하다, 동과 호수를 지정할 수 있다, 입주시기나 완공시기는 없이 착공예정시기만을 적어두고, 토지매입이 완료되지도 않았음에도 불구하고 허위로 과장되게 광고하는 현수막 등을 걸어둡니다.

이렇게 홍보관에서 하는 광고에는 온통 장점들만 있어보이기 때문에 많은 분들이 올바른 선택인지에 대해 정확히 살피지 못하고 실수를 하게 됩니다.

중요한 지역주택조합 문제점은 이 사업의 실제 성공률이 20%정도라는 것입니다. 이렇게 성공확률이 적은 이유는 사업이 순조롭게 이행될 수 없는 구조 때문인데요. 사업을 시작하여 완공해 입주하기 까지 굉장히 많은 시간이 들게 되는데 이 과정에서 사업이 무산되어 버리는 경우가 많기 때문입니다.

 

 

지주택조합을 설립하려면 사업 예정부지의 80%이상의 토지사용승낙서가 필요합니다. 이렇게 사업승낙을 받은 뒤에 사업계획 승인 신청을 받으려면 대지의 100% 토지소유권 확보가 필요합니다. 또한, 창립총회 회의록을 서면으로 제출하고, 조합장선출에 동의한다는 서류도 필요합니다.

거기에 조합원 명부, 사업계획서도 첨부해 시장 등에게 제출해야 하고, 만약에 사업진행도중 변경사항이 생긴다면 관련 서류와 자료들을 다시 제출해야 합니다.

조합아파트사업이 무조건 실패한다는 이야기는 아닙니다. 하지만 절차등의 복잡함과 조합측의 불투명성 등의 문제가 많이 발생하는 만큼 사업기간의 장기화, 그에 따른 조합 해산 등의 위험이 도사리고 있다는 것은 분명합니다.

 

 

▶ 추가분담금이 발생할 가능성이 높습니다.

사업을 진행할 토지를 매입하거나 사업계획승인, 시공사계약 등이 100% 진행되지 않은 상태에서 조합원을 모집하여 사업을 추진하는 경우 분양 가격이 불투명합니다. 그래서 사업 지연 또는 토지가격이나 시공비 등 사업비가 증가하면 조합측에서 추가분담금 납입을 요구합니다. 조합원 입장에서는 당초 지출계획과 달라지는만큼 부담스러워질 것입니다.

입주만 보장이 되면 추가분담금을 내면 되겠죠. 하지만 토지주를 설득해 땅을 매입하고, 사업이 지연됨에 따라 토지가격이 올라 추가비용을 부담하고, 막상 건설에 들어가니 자재비나 인건비가 상승하다가 사업이 제대로 진행되지 않게되면 무산되기도 합니다. 만일 사업이 무산되면 모든 충격은 조합원들이 부담하게 되고 처음 납입한 계약금에 중도금, 분납금 등을 반환받지 못하는 경우가 많다는 것이 지역주택조합 문제점입니다.

만약, 조합측에서 과도한 추가분담금을 요구한다면 조합원분들은 조합 측에 연간 운용 계획서, 월별 자금 입출금 명세서, 월별 공사진행상황 등 사업 관련 자료들을 공개를 청구할 수 있습니다. 주택법에 따라 조합원이라면 누구나 지.역.주.택.조.합 정보공개청구권을 통해 임원이나 발기인에게 정보공개 가처분소송을 진행할 수 있기 때문입니다.

 

 

【 피해를 막으려면 무엇을 따져봐야 할까? 】

이런 문제점들 때문에 조합과 조합원간의 분쟁도 끊임없이 이어지고 있는 것입니다. 그렇기 때문에 피해를 막기 위해서는 조합측의 번지르르한 말에 현혹되지 않는 것이 중요합니다. 사실상 사업성공여부가 불확실하다면 가입하지 않는 것이 가장 좋겠지만 만일 정말 가입하고 싶으시다면 조합원 계약을 체결하기 전 조합규약, 조합주택 계약서 등을 면밀하게 살펴보아야 합니다.

단순히 조합 단체가 제공하는 문서로만 확인하고 마시는 것이 아니라 토지확보여부, 부지에 대한 아파트 건축허가여부, 토지매입률의 정도, 추가분담금의 발생여부, 조합원확보율, 시공사 계약여부, 업무대행사가 과거에 조합아파트 완공 경험이 있는 지 등을 조합이 실체를 샅샅히 알아보셔야 합니다.

 

 

오늘은 지역주택조합 문제점에 대해서 살펴보았습니다. 

상담을 원하시는 많은 분들이 지역주택조합의 문제점을 모른채로 저렴한 분양가격만을 보고 현혹돼 덜컥 가입계약을 맺었다가 뒤늦게 후회하시는 경우입니다. 조합원 탈퇴를 마음을 먹은 순간 실행으로 옮기셔야 조금이라도 금전적인 손해를 줄일 수 있을 것입니다.

물론 소송은 쉽지 않겠지만, 조합 측의 허위 광고사실로 인한 사기로 체결 된 계약임을 입증하면 탈퇴와 환불을 받을 가능성이 있습니다. 탈퇴를 해야겠다는 생각이 드시면 부동산 전문이거나 지역주택조합사건에 있어 많은 경험을 가진 법률전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.