지주택이란

요즘 가장 많은 부동산 피해 중 하나가 지역주택조합 관련 사건인데요. 혹시 길을 가다가 목 좋은 곳에 자리 잡고 역세권에 생태공원도 들어오는데 계약금 3 천만원만 내면 중도금과 잔금은 나중에 내도 되고, 심지어 대출도 받아주겠다고 현수막을 걸어놓은 모델하우스를 보신 적 있으신가요?

혹하는 마음에 들어가 보면 그 곳의 직원들이 온갖 환상을 갖게 만들어 현혹합니다. 하지만 정작 아파트를 짓는다던 그 땅의 주인들은 땅을 팔 생각이 전혀 없는 경우가 많고, 그 땅에 내가 혹했던 초고층 건물은 지어질 수 없는 용도지역입니다.

 

 

​순간적으로 혹해서 계약하고 언젠가는 입주하겠지 라고 생각하며 끝없이 미뤄지는 시공을 기다리다 보면 추가 분담금을 내라는 시공사들의 요구가 돌아옵니다. 하지만 추가로 돈을 납입하더라도 이렇게 기다리다 입주를 할 수 있으면 운이 좋은 겁니다.

만약 중간에 사업이 무산이라도 되면 조합장과 시행사는 사라져버리고 이미 납입한 돈은 돌려받을 수 없게 되었는데 책임지는 사람은 없어서 이도저도 못하는 최악의 결과가 돌아오기도 합니다.

그래서 오늘은 이런 지주택이란 무엇인지에 대해 전반적으로 알아보려 합니다.

 

 

# ​지역주택조합이란?

지역 주택 조합이란 조합원이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로 무주택자 이거나 소형주택(전용면적 85㎡ 이하 1채에 한함) 소유자들이 자기 소유 주택을 마련하기 위해 자발적으로 사업에 참여하여 토지ㅜ매와 주택건설을 능동적, 자주적으로 시행하는 제도입니다.

우리나라에서는 주택 분양의 개념이 더 강해 조합원들의 유대나 결속이 본래 취지와 맞지 않아 활성화되지 못하다 최근 신탁회사의 등장으로 분담금과 업무 대행비를 안심하고 맡길 수 있다는 인식에 시공사들의 적극적인 시공보증으로 다시 인기를 얻게된 것입니다.

이는 주택법에 근거한 것으로 재개발·재건축 등 다른 사업에 비교하면 주변 아파트에 비해 20~30% 가량 저렴한 분양가로 조합원을 모집할 수 있고, 적은 비용으로 빠르게 진행된다는 장점이 있습니다. 단,  지/역 주/택 조/합 제도에서 가장 중요한 것은 조합원 자격으로 이 조합원 자격을 지역주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 유지해야 합니다.

 

 

즉, 보통 분양을 하는 아파트에 비해 지주택 사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이기 때문에 대출이자 등 추가 금융비용이 들지 않고, 사업구역 규모가 작으며 추진 비용이 상대적으로 적어 일반적인 아파트에 비해 분양가가 저렴하다는 점이 장점인데요.

반면, 사업시행사인 조합의 운영 비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있고, 특히 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않기 때문에 조합원 신청 시 신중하셔야 하는데요. 이는 일정 단계가 지난 후에는 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다.

 

 

# 지역주택조합의 문제

지주택 사업의 대표적인 문제점은 1) 토지매입 비율 달성의 어려움 2) 추가 분담금의 계속적 증가 3) 업무대행사의 전횡으로 인한 사업 추진 과정의 불투명입니다.

지역/주택/조합은 실제로 조합원들이 업무대행사나 시공사로부터 아파트를 분양받는 것이 아니라 본인 스스로가 모든 권리, 의무의 귀속주체로서 자신이 결성한 조합이 주체가 되는 것임에도 불구하고 아파트를 저렴하게 공급받는 것이라 착각하며 조합에 가입하는 경우가 많습니다.

이러한 지/주/택의 가장 큰 문제점은 업무대행사나 추진 위원회가 자기 자본이 거의 없이 단지 토지작업만을 바탕으로 시공사의 측면 지원을 통해 조합원을 모집하고, 주택법의 취약함과 조합원의 무관심 및 무지를 악용해 사업의 본래 주체인 조합원을 철저히 배제하는 운영을 한다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 현행법에는 이에 대해 통제장치가 미흡합니다.

 

 

 

대표적인 예가 바로 업무 대행비 반환이 불가능하다는 것입니다. 처음 조합가입 계약서를 자세히 읽어보면 어떠한 일이 있어도 업무 대행비는 돌려주지 않는다고 못 박고 있는 계약서가 많기 때문에 법원에 재판을 걸어도 이렇게 명시적 약관때문에 패소하는 경우가 많습니다.

 

이러한 점을 악용해 처음부터 업무 대행비를 다 받은 뒤에 시작하는 조합의 경우 돌려받을 돈의 대부분이 업무대행비이기 때문에 이를 제외하면 몇 백만 원 밖에 되지 않아 돌려받을 돈조차 없기 때문에 조정조차도 불투명합니다. 이런 경우 처음부터 계약 자체의 무효, 취소를 주장하는 방법 밖에는 없습니다.

 

 

# 전문가를 찾아가야 하는 이유

지역. 주택. 조합 사업은 그 구조상 비용과 시간을 예측할 수 없고, 위험 발생 시 책임 귀속의 주체가 불분명하기 때문에 서민을 위해 만드는 아파트가 서민을 피해자로 전락시키는 결과가 나올 수도 있습니다.

지주택사업은 아파트 분양을 받은 것이 아니라 조합원으로 들어가는 구조이기 때문에 사업 지연이나 실패의 책임을 조합원 개인이 져야 합니다. 따라서 조합원으로 들어가시려는 분들께서는 토지매입 현황, 입지여건, 사업성, 예상 입주시점, 자금 관리의 투명성, 조합의 비리 여부 등을 꼼꼼하게 따져보셔야 할 것입니다.

 

 

 

따라서 지주택 가입을 원하는 분이 있으시다면 납입금 납입 전에 부동산 관련 법무법인에게 먼저 계약서 내용을 공증 받고 토지작업 현황, 자금 운용 계획, 납입금 관리에 대한 투명성을 철저하게 조사한 후 가입 여부를 결정하시는 게 좋습니다.

​또한, 이미 지. 역. 주. 택. 조합원이 되셨다가 탈퇴를 하고 싶은 경우에는 신속하게 대응할수록 적은 손해를 입는 구조이기 때문에 더 늦어지기 전에 법조인을 찾아 환불까지도 할 수 있는 방안을 모색해야 합니다. 물론 모든 상황에서 지. 주. 택 탈퇴와 납입금의 환불을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약서 상이나 제도상 사업이 늦어지고 있다는 이유만으로는 불가능합니다.

 

 

 

하지만 지/역/주/택/조/합 계약서에는 각종 약관이 기재되어 있는데 약관을 충분히 설명하지 않았다는 증거를 제시한다면 계약을 무효화할 수 있는 가능성이 있습니다. 또한, 계약 체결 당시 조합원 모집 현황, 토지 구입 현황을 거짓으로 설명했다면 계약 취소와 지역. 주택. 조합 탈퇴가 가능할 여지가 있습니다. 특약사항에 대해 설명의무를 위반한 것도 채무불이행이므로 지/주/택의 정당한 탈퇴 사유가 됩니다.

이런 부분들을 혼자서 입증하는 것은 매우 어려운 일입니다. 법률 전문가를 선임하여 확실한 증거를 수집하여 주장해야 합니다. 섣불리 가입하여 후회되거나 시간이 지나도 사업이 진척되지 않아 불안한 마음이 드신다면 전문가와의 상담을 통해 해결하시는 것을 추천드립니다.

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 부동산전문변호사가 직접 일대일 상담부터 사건 해결까지 도와드리고 있습니다.

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