새 아파트 누수 피해 보상 받으려면?

여름마다 장마철이 되면 침수 피해를 받아 고통받는 분들이 매년 발생합니다. 특히, 신축 아파트를 분양받아 입주하거나 전세계약을 맺고 입주했는데 여름이 되서 비가 오자 벽이나 천장에서 물이 새어 벽지는 얼룩지고, 바닥은 썩어가는 등 누수로 인해 피해를 받으신 분들이 계실 겁니다.

새 아파트 누수 피해 보상을 받으려면 집주인에게 호소해야하는지 시공사에게 따져야하는 지 그러면 보상은 어떻게 받아야하는지 막막하실텐데요. 그래서 오늘은 이렇게 누수로 인해 피해를 입은 경우에 피해 보상은 어떻게 되는 것인지에 대해 알아보려 합니다.

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아파트 천장에서 물이 샌다면 대부분의 원인은 윗집일 것입니다. 작년에 윗집에서 시행한 인테리어 공사 중 문제가 발생했을 수도 있고, 부실공사가 원인일 수도 있고 다양한 원인이 있을텐데요. 하지만 윗집의 누수가 아닌 외벽의 빗물이나 공용 배관의 문제라면 아파트 관리실에 책임을 물어야 합니다. 이런 경우 하자보수 비용은 높게 책정되지만 정작 누가 책임지고 보상해야 하는지 책임소재는 명확하지 않습니다.

이와 관련하여 사례 하나를 살펴보겠습니다. 아파트 외벽에서 빗물이 새어 윗집의 바닥과 아랫집의 천장 사이의 슬래브를 타고 아랫집의 누수로 나타난 경우입니다.

 

 

"아파트 1동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다."

이 사건 원고 A 씨는 1405호에 거주하였고, 피고 B 씨는 바로 위층인 1505호를 소유·점유하는 자입니다. 사건은 96년 여름부터 시작됩니다. A씨의 안방, 거실, 침실등의 천장에 누수가 있어 A 씨와 B 씨간 분쟁이 발생하였고, 그 원인을 밝히기 위해 98년 여름 1505호의 발코니 바닥높임공사가 원인인지 진단을 시행하고, 1505호의 배관누수 등을 점검하며 관리사무소에서 발코니 외벽의 균열 등을 보수했지만 뚜렷한 원인을 발견하지 못했습니다.

 

원인 중 하나로 의심되었던 위 B 씨가 진행한 발코니 확장공사와 방넓힘공사는 A 씨를 포함한 같은 동의 여러 세대에서 진행하였던 공사였는데요. 감정인(건축사)은 감정 결과 위 누수의 원인으로 B 씨의 안방과 그 화장실의 경우는 A 씨의 바로 옆집(1404호)의 지붕층 벽체, 바닥슬래브, 난간 등의 균열과 방수 파손 및 접합부 마감불량 등 때문으로 발코니확장공사와는 직접적인 관계가 없으나, 거실과 침실의 누수의 경우는 발코니확장공사의 영향이 75% 정도라고 조사했습니다.

 

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"아래층의 누수가 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없다"

하지만 재판부는 다르게 판결을 내리는데요. 감정인은 발코니 확장공사로 인한 하중증가에 따른 균열, 방수파손 및 드레인 부분 방수처리 미흡 등을 누수의 원인이라 감정했지만 위 감정결과에 의하더라도 빗물은 외벽에서 새어들어 오는 것이고, 일단 새어들어 온 다음 위 슬래브를 타고 옆으로 흐르거나 슬래브의 균열부를 타고 밑으로 흘러내리는 것을 이유로 누수의 원인이 B 씨에게 있다고 할 수 없다 본 것입니다.

 

즉, 빗물이 새어들어 발생한 아파트 누수 피해의 경우 위 아파트 중 외부에 노출된 외벽의 하자로 인한 것이고, 그 빗물의 이동경로가 되었다고 하여 이를 그 구조물의 하자로 단정할 수 없다하였습니다.

더구나 건축에 있어 종방향의 방수시공만을 할 뿐 횡방향의 방수시공을 하거나 외부에 노출되지 않는 층사이의 슬래블에 대한 방수시공은 하지 않는 것이 일반적인 점에 비추어 아래층의 누수가 당연히 윗층의 책임이라고 단정할 수 없다하며 감정 결과 중 누수 원인 부분을 판결에 반영하지 않았습니다.

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따라서 재판부는 A 씨의 외벽은 아파트 1동의 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이고, 그 공용부분의 하자로 인해 발생한 손해는 그 공용부분 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국, 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 판결합니다.

제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정) 전유부분이​ 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

집합건물의소유및관리에관한법률

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공동주택 하자의 경우 완공된지 얼마 안되서 발견되기도 하고 위의 사례처럼 시간이 한참 지난 후에 노후로 인해 발생하는 경우도 있습니다. 법에서는 하자발생의 원인이나 종류에 따라 다양하게 규정하고 있는데요. 그렇다면 새 아파트 누수 피해 보상에 관해서 법에는 어떻게 규정되어 있을까요?

일단 천장 또는 벽지의 들뜸, 마루 손상 등과 같은 누수 현상이 발생하면 하자로 인정돼 손해가 인정될 수 있습니다. 민법 제 758조에 따르면 손해를 입은 자는 1차적으로 공작물의 점유자에게, 그 점유자가 손해발생에 필요한 주의를 다한 경우라면 2차적으로 공작물의 소유자에게 청구할 수 있습니다.

즉, 아파트의 경우 공용부분에서 하자 발생 시 시공사가, 전유부분에서 발생했다면 집주인이 책임져야 한다는 이야기이며, 특히 새 아파트 누수 피해의 경우라면 시공사가 책임지게 될 확률이 높습니다.

 

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또한, 현재 주택법에 따르면 아파트 등 공동주택을 건설한 사업주체는 발생한 하자의 종류에 따라 각각의 기간 내에 발생한 하자에 대해 일정 제척기간 내에 하자를 보수할 책임을 집니다.

제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.

② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

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특히, 하자 중에서도 아파트 누수 피해 보상의 경우 제척기간이 존재하는데 시공상 문제기에 미시공 내지 오시공의 경우 시행사의 책임으로 10년간 손해배상을 청구할 수 있습니다.

제9조의2(담보책임의 존속기간) ① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.

1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년

2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

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따라서 하자보수 소송을 하기로 결정했다면 변호사의 조력을 통해 주택법, 집합건물법 관련 규정을 준수했는지 살피시고, 본인이 하자담보책임기간 내에 속한다면 10년의 제척기간 안에 소송을 청구하셔야 하며, 누수 피해로 인한 손해배상액은 어느 정도인지 파악하여 부실시공을 증명할 수 있는 자료들을 준비하셔야 합니다.

​누수 피해의 경우 시간이 지날 수록 상황이 심각해지는 문제인 만큼 조기에 빠르게 대응해야 합니다. 상대방과 협의가 잘 이루어지지 않는 상황이라면 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

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