재개발 현금청산 대상자 기준 궁금하다면

최근 정부와 서울시가 도심 주택공급을 늘리기 위해 '공공재개발' 도입에 박차를 가하고 있으나 일각에선 일반적인 재개발 요건보다 완화되었기에 주민간의 갈등을 야기할 수 있다는 지적이 나오고 있다고 합니다.

이처럼 국가의 공익 목적을 이유로 진행되는 재개발 사업의 경우는 여러 이해관계를 포함하고 있는데요. 재개발 시 분양을 원하지 않는다면 현금청산자가 되고 이주비용이나 명도 등의 보상을 받게 됩니다. 그래서 오늘은 재개발 현금청산 대상자가 되는 기준은 무엇인지에 대해 글을 써보려 합니다.

 

 

재개발 현금청산이란

이는 국가의 도시정비 사업 진행 과정에 있어 기존의 주택, 토지에 대해 모두 금전적으로 정산을 받고 소유권을 국가에 넘기는 과정입니다. 재개발 사업의 경우 재건축과는 달리 사업이 진행되면 동의 여부와는 관계없이 무조건 법에 따라 강제로 조합원이 됩니다. 재건축은 처음부터 현금청산 여부가 결정되지만, 재개발의 경우는 사업 막바지에 가서야 분양신청을 하지 않는 방법으로 하차가 가능한데요.

즉, 다음의 경우에 현금청산자가 됩니다. 1) 사업시행계획인가 후 이루어지는 분양신청기간 중에 스스로의 판단으로 분양신청을 하지 않은 경우, 2) 관리처분계획인가에서 배제된 경우, 3) 조합 정관 규정에 의해 분양계약을 체결하지 않은 경우

 

 

현금청산 대상자가 되는 기준은

크게  ✔ 분양신청을 하지 않은 경우, ✔ 분양신청을 했더라도 추후 철회한 경우, ✔ 분양 대상으로서 자격이 없는 경우로 나눌 수 있습니다.  조금 더 자세한 기준으로는 도시 및 주거환경정비법에서 6가지를, 재개발표준정관에서 2가지를 기준으로 하고 있습니다. 다음에서 살펴보겠습니다.

 

 

✔ 도시정비법에 따른 기준

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

주의해야 할 것은 분양신청기간 종료 이후에는 분양철회가 인정되지 않는다는 점입니다. 일단 분양신청을 했다면 분양신청기간 내에 철회를 해야만 현금청산대상자가 될 수 있습니다.

 

 

이 때, 제72조 제6항에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 는 다음과 같습니다.

제72조(분양공고 및 분양신청)

⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항 제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

즉, 2017년 10월 24일 이후에 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 조합원 분양을 받은 자 또는 일반분양을 받은 자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획인가일부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없으므로 현금청산을 할 수 밖에 없습니다.

 

 

 

또한, 현금청산대상자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자 역시 현금청산대상자가 될 수 있습니다. 해당 기준은 구법 시행령에서 규정하다가 2018년 2월 9일부로 전면개정돼 도시정비법 제129조에서 다음과 같이 직접 규정하게 됐습니다.

제129조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계)

사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.

이에 따라 이전고시 이전까지 조합원은 투기과열지구가 아니라면 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관해 소유권을 갖고 이를 자유롭게 양도할 수 있습니다. 이에 조합원으로서의 지위나 권리의무도 당연히 이전/승계된다고 할 수 있죠. 그래서 현금청산대상자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 그 현금청산대상자의 지위인 권리와 의무를 승계하게 됩니다.

 

 

마지막으로, 투기과열지구에서의 양수인 또한 대상자가 됩니다. 이는 도시정비법 제39조 제2항 본문에 해당하는 자를 말하고, 사업시행자는 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용해 손실보상을 해야 합니다.

제39조(조합원의 자격 등)

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

 

 

✔ 재개발표준 정관에 따른 기준

1) 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 자

분양신청을 한 자가 분양신청기간 내에 철회를 하지 못하고 다시 현금청산을 받으려면 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 않고 현금청산대상자로 돼야 하지만, 이는 반드시 조합정관에 근거조항이 필요합니다.

도시정비법에서는 이런 규정이 없으나 정관에서는 '추가로 분양신청을 했지만 분양신청기간에 분양신청을 철회하지 못한 자' 들에 대해 다시 분양계약 체결을 하지 않음으로써 현금청산을 받을 수 있는 기회를 제공했습니다.

 

 

2) 총회 제명 결의

조합원이 분양신청을 하지 않거나 철회하는 경우 조합원의 지위를 상실함으로써 대상자가 됩니다. 따라서 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실한 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 않거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 됩니다.

 

 

재개발사업 예정 구역에서 보상 요구자가 많은 경우에는 대부분 측정된 시세보다 낮은 금액을 제시할 수 밖에 없고, 이에 조합원은 손해를 감수할 수 밖에 없으며 소송으로 가게 됩니다. 부동산경기침체로 주택을 분양받기 위해 기다리는 분들보다 현금 청산자가 많아지고 있기 때문에 저희 명경에도 갈등을 조정해줄 전문가를 찾아 문의전화를 많이 주십니다. 재개발 현금청산과 관련한 분쟁에는 부동산 전문 변호사의 역할이 중요합니다. 따라서 많은 경험을 가진 변호사와 상담하셔야 좋은 결과를 가져갈 수 있습니다.

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