무허가건축물 철거 및 토지인도 승소사례소개

지난해 경기도가 계곡의 불법 시설물 철거를 시작했던 것을 기억하시나요? 국가 소유의 땅에 무허가 불법 펜션을 짓고 계곡을 불법으로 점유해 계곡 이용객들에게 강매 및 갖은 불편을 주었던 업주들에 대해 강제철거와 처벌을 통한 강도 높은 집행을 실시해 불법 시설물 가운데 96%가 철거됐다고 합니다.

​분명히 불법시설임에도 불구하고 불법영업주들은 당당히 행정소송을 제기할 것이라고 엄포를 놓는 등 철거를 하는 동안 특별사법경찰과 갈등이 상당했다고 합니다. 사실 이러한 불법 점유는 지자체가 장기간 용인한 측면이 없지않아 있다고 보는데요. 행정력을 동원하면 정말 많은 조치들을 취할 수 있었으나 정치적 이해관계, 경제적 문제 등으로 인하여 다음 임기로 넘겨왔던것으로 보이는데 이번에 칼을 빼들고 법적 절차에 따라 유효하게 철거를 진행한 것입니다.

 

 

 

이런 사례처럼 국가소유의 땅마저도 불법건축물 문제로 몸살을 앓고 있습니다. 공권력이 있음에도 불구하고 국가마저도 여러 이해관계로 인해 불법건축물을 오랫동안 강제철거하지 못했는데 내 소유 땅 위에 무단으로 건축물을 축조하고 점유하고 있는 무허가건물로 인해 본인 소유의 토지를 제대로 사용하지 못하는 개개인들은 얼마나 고민이 많으실까요.

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그래서 오늘은 저희 부동산전문 법무법인 명경(서울)의 변호사가 무허가건축물 철거 하고 토지 인도까지 이뤄낸 승소사례를 소개해드리겠습니다.

 

 

# 의뢰인 A 씨, 명경(서울)의 손을 잡고 건물철거청구 및 토지명도 소송에서 승소

​법무법인 명경(서울)의 의뢰인 A 씨는 2015년 6월 ㄴ문중으로부터 2015년 6월 토지를 매수하여 소유권을 취득합니다. 하지만 B 씨는 원고 소유 토지 위에 무허가 단독주택을 아무런 권원 없이 점유 중이고, ㄴ문중에서는 B 씨에게 토지를 임차해준 사실은 없다고 말합니다.

게다가 B 씨는 2005년 9월 당시 토지의 소유자인 A 씨에게 토지를 인도하겠다 서약한 바가 있음에도 불구하고 이 사건 토지를 계속 점유하며 사용하고 있었는데요.

이에 A 씨는 B 씨에게 무허가건축물철거 청구 및 토지인도청구를 제기합니다. 건물철거소송 및 토지인도청구 특성상 부동산에 관한 개개인의 사정과 이해관계들이 다르기 때문에 합의로 이어지지 못하고 결국 법률대리인을 선임하여 소송까지 이어졌지만, 법적 공방 끝에 승리한 것은 명경의 의뢰인인 A 씨였습니다.

 

 

 

"B는 토지 위에 아무런 권원 없이 이 사건 건물을 점유하고 있으므로 건물을 철거하고  A에게 토지를 인도하라."

우리나라는 토지와 건물에 각각 별개의 소유권을 인정해 줍니다. 따라서 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 일반적이죠. 그래서 토지소유자와 건물소유자간 분쟁이 발생하는 경우 가장 중요한 입증방법은 등기부등본입니다. 문제는 무허가건물과 같은 미등기건물인 경우인데, 이런 경우에는 미등기 건물을 양도받아 점유 및 사용하는 사람을 상대로 소송을 진행하면 됩니다.

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위 사례처럼 토지 소유자의 동의 및 허가 없이 건물을 지어 사용 수익하는 것은 명백하게 불법이므로, 토지 주인은 건물 주인에게 철거를 요청할 수 있고, 상대가 요청에 불응한다면 토지인도 및 건물철거 소송을 통해 구제받을 수 있습니다.

 

 

간혹 토지를 돌려받기만 하면 된다고 하여 방해배제청구권만 행사하면 된다고 생각해 토지인도 및 퇴거 청구만 하시고 건물철거소송은 간과하시는 경우가 있습니다. 하지만 이렇게 되면 판결의 효력이 건물까지는 미치지 않으므로 건물이 지어져 있는 그 토지 부분을 돌려받기 위해서는 반드시 건/물/철/거/소/송과 토지인도/청구/소송을 함께 진행하셔야 합니다.

​건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당되는 사실행위로 원칙적으로는 그 소유자(등기명의자)에게만 철거처분권이 존재합니다. 하지만 예외적으로 건물을 전 소유자로부터 매수해 점유하고 있는 등 권리의 범위 내에서 그 점유 중인 건물에 대해 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분권이 주어진다는 것이 대법원의 태도입니다.

 

즉, 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에는 등기를 하지 않고 있는 건물점유자도 포함되므로 대지소유자가 그 무허가건축물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 건물의 점유자에게 건물의 철거를 요구할 수 있습니다.

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따라서 원칙적으로는 무허가건물 소유권자인 B 씨에게만 철거처분권이 있으나 예외적으로 무허가 건물로 인해 불법점유의 피해를 받고 있는 토지소유주 A 씨는 위와 같이 사실상의 처분 권한을 가지고 있는 불법건물 점유자 B 씨에게 무허가건축물 철거를 구할 수 있는 것입니다.

미등기건물을 양수해 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.

93다2483 판결, 94다27809 판결 참조

 

 

다만, 이 경우에도 미등기 건물을 양도받아 점유 및 사용하는 사람에게 지상권이 있다면 철거를 할 수 없습니다. 건물.점유자에게 지상권이 있다는 말은 그에게 토지를 점유할 수 있는 정당한 권리가 있다는 말입니다. 즉, 지상권이 있는 건물 소유자는 본인의 적법한 지상권을 근거로 대지소유자의 건물 철거 청구에 대해 방어할 수 있습니다.

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다행히 B 씨에게는 지상권 및 임차권 등 건물을 점유할 수 있는 정당한 권한이 하나도 존재하지 않았기 때문에 A씨는 무허가건축물 철거 와 함께 토지의 인도를 받을 수 있었습니다. 만일, 적법한 지상권을 가진 사람을 상대로 건물철거청구소송을 진행하게 되면 승소가 쉽지 않기 때문에 반드시 법률전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

 

 

 

토지주와 건물주가 대화를 통해 상황을 조율해 원만하게 합의하시는 것이 가장 좋습니다. 하지만 부동산 소송의 경우에는 중요한 재산권의 문제이기 때문에 당사자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 한치의 양보도 없는 첨예한 대립으로 오랜 기간 소송을 하는 경우가 많습니다.

따라서 아무런 법률적 지식 없이 나 홀로 소송을 진행하다가는 소송비용의 부담이 커지고, 소송 기간도 장기간 소요되는 것은 물론 패소의 위험까지 부담게 됩니다. 그렇기 때문에 전문가를 통해 사안에 대해 면밀히 검토하시고 법률적 조력을 받아 소중한 시간을 아끼시고 효과적으로 권리구제 받으시길 추천드립니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회에서 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 부동산 전문 변호사가 1:1 맞춤상담을 진행하고 있습니다.