지역주택조합 동호수지정 무산 시 탈퇴 사유 될까?

 

안녕하세요. 부동산 전문 로펌, 법무법인 명경(서울)입니다. 최근 들어 가장 많은 법률 상담 요청이 들어오는 분쟁 중 하나인 지역주택조합과 관련한 대법원 판례에 대해 소개해드릴까 합니다. 지역주택조합 동호수지정과 관련한 사건이었는데요. 

아파트 동과 호수를 지정해 가입계약을 체결한 주택조합원들이 사업계획 변경으로 당초 계약을 맺었던 동과 호수의 아파트 신축이 무산되자 조합에 계약 해제 통지를 하면서 계약금반환 청구 소송을 제기했습니다. 

 

권용훈(가명)씨 외 20여 명은 지난 2015년 2월에 설립된 A지역주택조합과 아파트 지정 호수를 공급받기로 하는 내용으로 조합 가입계약을 체결하면서 계약금, 업무추진비 등 분담금을 납입했습니다.

본래 A주택조합은 약 1100세대 규모로 아파트 신축 사업을 진행할 예정이었는데, 사업부지 내 토지 확보가 원활하지 않자 2016년 1월, 100세대가량을 줄인 약 1000세대를 짓기로 하는 내용으로 사업계획을 변경했습니다. 

이후 조합 측은 권씨 외 20여 명의 조합원에게 다른 동과 호수 아파트로 변경할 수 있다고 안내했지만, 이들은 계약 당시 지역주택조합 동호수에 입주할 수 없게 됐으니 더 이상 조합원 자격을 유지할 수 없다면서 조합 측에 계약 해제를 통지했습니다. 

 

 

그러나 조합 측은 이들의 요구를 받아들이지 않았습니다. 조합원 지위를 벗어나려면 탈퇴 절차를 거쳐야 하는데, 이들은 조합 탈퇴 절차를 밟지 않고 탈퇴 사유도 존재하지 않는다고 맞선 것이죠. 

특히 A주택조합 측은 "설령 이들이 적법하게 탈퇴하더라도 업무추진비, 연체료, 공동부담금 등을 공제한 나머지 환급금만 반환받을 수 있다"고 주장했습니다. 적법한 탈퇴 사유가 있다고 하더라도 분담금 전액 반환은 어렵다는 입장인 것이죠. 

이에 권씨 외 20여 명은 지역주택조합 동호수지정 무산을 이유로 조합을 상대로 계약을 해제하고, 조합에 지급한 계약금과 업무추진비를 반환해달라며 계약금 반환 청구 소송을 제기했습니다. 사실상 분담금 전액 반환을 청구한 것인데요. 

과연 법원은 어떠한 판결을 내렸을까요?

 

1심과 2심 재판부는 조합원의 손을 들어줬습니다. 아파트의 동과 호수를 특정하여 분양하는 것을 전제로 체결된 계약이라고 본 것인데요. 지정 호수를 분양할 수 없게 됨에 따라 계약은 조합의 책임 있는 사유로 이행불능이 됐으므로 계약은 조합원들의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제된 것이라고 판단한 겁니다. 

그러므로 A지역주택조합에게 지정 호수 분양 의무가 남아있는 이상 조합 측의 채무불이행을 이유로 지역주택조합 계약해제의 경우에도 조합 규약에 따른 조합 탈퇴 절차를 거쳐야 한다고 보기 어렵다고 보았습니다. 이에 계약금, 업무추진비 등 분담금 전액을 반환하라고 판결했습니다. 

그러나 이러한 판결은 대법원에서 뒤집혔습니다. 가입 당시, 조합원들이 작성하여 제출한 각서 때문이었습니다. 

 

 

가입자들은 A지역주택조합과 조합원 계약 체결 당시 다음과 같은 내용의 각서를 작성해 제출했다고 합니다. 

- 본인은 A지역주택조합에 가입함에 있어 후일 아파트 단지 배치 및 입주 시 면적과 대지 지분이 다소 차이가 있어도 이에 이의를 제기하지 아니한다.

- 본인은 A지역주택조합 및 조합업무대행 용역사가 결정 추진한 조합업무에 대해 추인하며, 향후 사업계획 승인 시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 아니하기로 한다.

 

 

대법원은 위와 같은 내용의 각서 작성 사실을 언급하며, 조합원들이 당초 지역주택조합 동호수지정 아파트를 공급받지 못하게 됐다는 사정만으로 조합가입계약의 위반이라거나 권 씨 외 20여 명에 대한 조합 측의 아파트 공급이 불가능하게 됐다고 단정할 수 없다고 보았습니다.

그러면서 해당 조합 가입계약에 따른 조합 측의 조합원들에 대한 채무가 조합 측의 귀책사유로 인해 이행불능이 됐고, 조합 가입계약이 적법하게 해지됐다고 본 원심의 판단은 지역주택조합 가입계약 해제에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 지적했습니다. 

그러면서 원심 판결을 파기하고, 사건을 원심 법원으로 환송해 다시 심판토록 했습니다. 

 

 

지역주택조합 동호수지정 아파트 신축이 무산됨에 따라 지역주택조합 해제를 통지하며 계약금 반환 청구 소송을 제기한 가입자들은 대법원의 판결로 분담금 전액을 반환받기 어려워졌습니다. 사업 계획이 변경됐을 때 문제 제기를 하지 않겠다는 각서를 작성한 것이 원심 판결을 뒤집는 큰 요인이었죠.

그렇기 때문에 홍보관에서 지역주택조합 조합원 가입계약을 체결할 당시, 계약서와 조합규약 등의 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이해가 되지 않는 부분은 직원에게 자세한 설명을 부탁해야 합니다. 

또한 각서 등을 작성하게 할 경우, 왜 작성해야 하는지, 이를 작성함으로써 가입자가 받을 불이익은 없는지 따져봐야 합니다. 이러한 부분들에 대한 이해가 부족하다면 계약 맺기 이전에 변호사를 통해 계약서 검토 등 법률 자문을 구하는 것도 혹시 입을 수 있는 피해를 예방하는 방법 중 하나라는 점, 알려드립니다.