지역주택조합 아파트 분양권 전매 제한되는 경우는?

 

일반 신축 아파트를 분양받는 방법은 주택청약 추첨을 통해 결과를 알 수 있다는 점, 많은 분들이 알고 계신 내용일 겁니다. 이 말은 즉, 추첨에 당첨돼야만 신축 아파트 입주가 가능하다는 의미이죠. 그래도 경쟁도 치열하고, 청약통장이 꼭 필요합니다. 

또한 신축아파트는 주변 시세에 따라 분양가가 산정되기 때문에 무주택자인 일반 서민들에게는 큰 부담으로 다가올 수밖에 없을 겁니다. 그래서 많은 분들이 지역주택조합 아파트에 대해 관심을 갖는 것이 아닌가 싶은데요.

지역주택조합 아파트는 일반 아파트 분양과는 성격이 다릅니다. 무주택 또는 소형 주택 1채 소유한 세대주, 라는 자격 요건을 갖춘 조합원들이 분담금을 모아 아파트를 짓는 방식으로 진행하는 사업입니다. 다시 말해 청약 통장이 필요 없고, 이에 따른 추첨도 하지 않을뿐더러, 조합원 자격 요건만 갖춘다면 누구나 주택조합원이 될 수 있습니다. 

 

 

최근 지역주택조합 입주권(분양권)의 양도양수 문제로 법률 자문을 구하는 분들의 연락이 부쩍 잦아졌습니다. 위에서 언급한 현상이 아닐까 싶은데요. 그래서 오늘은 지역주택조합 분양권 전매에 대한 이야기를 해볼까 합니다. 그중에서도 가장 먼저 지역주택조합 전매제한되는 부분에 대해 설명해드리겠습니다. 

우선 지역주택조합 아파트의 입주자로 선정된 조합원 지위를 양도하는 행위는 조합이 설립인가를 받은 이후에는 할 수 없습니다. 법령에서 설립인가 이후 조합원 교체가 불가능하다고 돼 있기 때문인데요.. 이에 조합 설립인가 후에는 지역주택조합 전매제한됩니다. 

단, 사업계획승인 이후 입주자로 선정된 지위나 양도나 증여, 판결 등으로 변경됐을 시에는 조합원 교체가 가능합니다. 

 

 

다시 한 번 설명하면, 가입계약을 체결한 지역주택조합이 사업계획 승인을 받아야 전매가 가능합니다. 이와 더불어 사업부지 내 토지 소유권을 100% 확보하고, 이에 따라 조합 명의로 소유권 이전이 된 다음부터 지역주택조합 전매제한에서 자유로워지는 것이죠. 

그래서 사업승인을 받았다고 하더라도 토지매입이 100% 이뤄진 것이 아닐 때는 지역주택조합 전매제한됩니다. 

 

 

또한 투기과열지구, 조정대상지역 등은 사업계획승인을 받고, 토지 소유권을 100% 확보했다고 하더라도 지역주택조합 전매제한 됩니다. 전매할 수 없다는 의미이죠.

다만 부득이한 사유가 있을 경우 사업의 주체인 주택조합의 동의를 얻으면 지역주택조합 전매가 가능합니다. 이때 꼭 인가권자로부터 변경인가를 받아야 하는데요. 여기서 인가권자는 시장, 군수, 구청장 등 지자체장을 의미합니다. 

 

 

- 지역주택조합 전매 제한과 상관 없이 전매가 불가피할 때 조합 동의 얻어 지역주택조합 분양권 전매 가능한 경우는?

[주택법 시행령 제73조제4항]

1. 세대원(세대주가 포함한 세대 구성원)이 근무 또는 생업 상의 사정이나 질병 치료, 취약, 결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외.

2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 기곤 동안 해외에 체류하는 경우

4. 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

5. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받는 경우(사업시행자 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장, 군수, 구청장이 확인하는 경우

6. 법 제64조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택의 소유자가 국가, 지자체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우

7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

 

 

- 조합원 자격 상실 위기에 놓인 가입자, 지역주택조합 분양권 전매 가능할까?

3년 전 서울의 모 지역주택조합에 가입한 A씨. 긴 기다림 끝에 조합에서 사업부지를 거의 매입했고, 사업승인 신청을 하면 바로 착공할 계획이라고 밝히며 입주예정일을 공개한 상황. 그런데 A씨의 배우자가 직장 문제로 출가하는 자녀들을 위해 주택을 매수했는데, 이 주택의 평수는 40평대가 넘는다고.

지역주택조합 가입자와 더불어 세대원도 주택 소유 여부를 확인하는데, 40평대라면 주택법상 소형주택(85제곱미터 이하)에 해당되지 않는 상황. 이에 조합원 자격이 상실되어 계약이 해지될 경우, 반환 받는 금액의 손해가 클 것이라고 알고 있는데, 손해를 줄이기 위해 조합원 지위 양도를 고려 중이라고. 곧 사업계획 승인이 나면 A씨의 지역주택조합 분양권 전매는 가능할까?

 

 

결론부터 말씀드리면, 위와 같은 경우 지역주택조합 전매는 사실상 불가능합니다. 가입한 지역주택조합이 사업계획승인 신청을 앞두고 있다는 말은 현재 조합설립 인가만 받은 상태라는 의미일 텐데요. 조합에서 사업계획승인 신청 시 국토교통부에 주택 전산망에 의한 전산 검색을 의뢰해 조합원 자격 심사를 하게 됩니다. 이때 A씨의 배우자분께서 주거전용면적 85제곱미터 이상의 주택 한 채를 소유한 사실이 확인되면 A씨의 조합원 자격은 상실될 것으로 예상되는데요.

조합원 자격이 되지 않는 가입자는 조합원 지위를 양도할 수 없습니다. 그러므로 조합의 사업계획승인 여부와 상관없이 A씨의 지역주택조합 분양권은 전매제한을 받게 되는 것이죠. 아예 할 수 없다는 뜻입니다. 이에 조합규약에 따라 계약을 해지하고 계약 내용에 준하는 분담금을 돌려받게 될 것으로 보입니다. 

 

 

지역주택조합 아파트 분양권을 두고 벌어지는 분쟁도 다분히 발생합니다. 지역주택조합 전매가 가능하다고 하여 가입했다가 사업승인 이후라는 조건을 알지 못하여 이도저도 못하는 피해 사례도 다수인데요. 이러한 피해 사실을 입증할 수 있다면 계약을 취소할 수 있는 방법도 있습니다. 이는 법률 전문가의 조력이 필요한 부분이죠. 

법무법인 명경(서울)은 지역주택조합 아파트 분쟁을 전담하는 변호사를 배치해 직접 일대일 상담부터 사건 해결까지 원스톱으로 진행해드립니다.