지역주택조합 주택법 개정 내용 언제부터 시행될까

 

안녕하세요. 법무법인 명경(서울)입니다.

지난해 지역주택조합과 관련하여 주택법 일부가 개정됐습니다. 개정된 내용을 살펴보면 법 테두리 안에 들지 못하여 많은 피해를 입어왔던 주택조합원들에게 전보다는 안전한 보호 장치가 마련된 듯싶은데요. 

그런데 많은 분들이 지역주택조합 주택법 개정 내용은 대략적으로 알지만 이 개정안의 시행 시기에 대해 모르고 계십니다. 개정안이 통과되자마자 바로 시행되는 걸로 알고 계신 분들도 계셨는데요. 

그래서 오늘, 개정된 지역주택조합 주택법은 어떠한 내용이고, 언제부터 시행될지 알려드리겠습니다. 

 

 

지역주택조합 주택법 개정 내용은?

1 - 조합원 모집 조건

현행법 : 지자체에 신고 후 공개모집

개정안 : 사업부지 내 토지사용승낙서 50% 이상 확보한 뒤 지자체에 신고 후 공개 모집

현재 조합설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 경우, 토지확보율 등을 확인할 수 있는 토지사용승낙서와 같은 자료를 제출해야 하지만 확보율을 규정하지 않았습니다.

그러나 앞으로는 토지사용승낙서를 50% 이상 받은 상태에서 조합원 모집 신고 후 공개모집을 해야 합니다. 토지 확보가 전혀 되지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 추진위원회가 늘면서 조합원들의 피해 사례 또한 늘자 이 같은 내용으로 지역주택조합 주택법이 개정되는 것으로 보입니다. 

[시행 예정일_2020년 7월 24일 ]

 

 

2 - 주택조합설립인가 조건

현행법 : 사업부지 내 토지사용승낙서 80%이상 확보

개정안 : 사업부지 내 토지사용승낙서 80%이상 확보 및 토지소유권 15% 이상 확보

현행법에선 토지소유권 확보와 관련된 내용이 없었지만, 개정안에는 토지소유권도 15% 이상 확보해야만 조합설립 인가를 신청할 수 있는 조건을 갖추게 됩니다. 그러니까 조합에 토지를 매매하겠다는 승낙서뿐만 아니라 실제 토지 매입이 15% 이상 이뤄져야 한다는 뜻이죠. 

[시행 예정일_2020년 7월 24일]

 

 

3 - 조합원 모집주체 설명의무 강화

오는 7월부터는 추진위원회, 업무대행사, 조합 등 조합원을 모집하는 주체는 지역주택조합의 사업개요나 조합원의 자격기준 등을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명해야 합니다. 원래는 이러한 설명의무가 없었는데요.

앞으로는 지역주택조합인줄 모르고 계약을 체결하는 가입자들의 수가 줄어들 것으로 예상해봅니다. 

[시행 예정일_2020년 7월 24일]

 

 

4 - 조합원 모집 광고 관련

앞으로 조합원 모집을 위해 광고를 할 때 조합원 보호를 위해 포함해야 할 내용과 금지 사항 등의 광고 관련 준수사항이 신설됩니다. 그리고 조합원을 모집하는 주체는 사업 관련 광고를 할 때 광고자료 사본을 지자체에 제출해야 합니다. 이에 지자체는 광고의 사본을 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관해야 하며, 입주자가 열람 요청 시 공개해야 합니다. 

이는 허위·과장광고에 의한 피해를 막으면서 혹 이러한 문제로 피해를 입은 조합원이 소송을 위해 필요로 할 때 증빙자료로 활용할 수 있게끔 하기 위함입니다. 

[시행 예정일_2020년 12월 10일]

 

 

 

지역주택조합 주택법 개정 내용은?

5 - 사업 기간 관련

현행법 : 조합원 모집신고 후 설립인가를 받는 시기까지, 설립인가 받은 뒤 사업계획 승인을 받는 일까지 기간의 제한 없음

개정안 : 조합원 모집 신고 수리된 날로부터 2년 내에 조합설립 인가를 받지 못하면 가입자 전원이 참여한 총회 의결을 거쳐 사업의 종결 여부 결정, 조합설립 인가받은 날로부터 3년 내에 사업계획 승인을 받지 못하면 총회 의결 통해 조합 해산 여부 결정

지역주택조합 사업 특성상 사업 기간이 특정되지 않아 많게는 10년이 넘는 시간 동안 착공조차 못하는 지역주택조합이 속출하면서 조합원들의 피해사례가 기하급수적으로 증가했습니다. 그런데 이번 개정안으로 사업이 장기적으로 지연될 시엔 조합원들이 뜻을 모아 사업을 중단시킬 수 있게 됐습니다.

[시행 예정일_2020년 7월 24일]

 

 

6. 지역주택조합 계약 해지(탈퇴)

현행법 : 특정 기간 내에 계약 철회 불가능

개정안 : 계약금 예치한 날부터 30일 이내 계약 철회 가능

'들어올 땐 마음대로였지만, 나갈 때는 아니란다'라는 말이 지역주택조합원들을 빗대어 표현한 것처럼 주택조합은 가입 기간이나 계약금 납입 시기와는 별개로 조합 측의 귀책사유가 없는 한 임의탈퇴는 할 수 없었습니다. 

그러나 지난해 12월 10일, 지역주택조합 주택법 개정 안이 공포되면서 앞으로는 주택조합에 가입하고 계약금을 납입한 지 30일이 지나지 않았다면, 가입자는 30일 안으로 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 계약금 또한 전액 돌려받을 수 있습니다.

[시행 예정일_2020년 12월 11일]

 

 

지금까지 지역주택조합 주택법 개정 내용과 시행 예정일에 대해 알아보았습니다. 주택조합 가입자를 보호하는 법적 보호장치가 마련되면서 앞으로 지역주택조합 아파트 사업이 더욱 투명하게 진행될 수 있지 않을까 하는 기대감이 드는데요. 다만 아쉬운 점은 기존 가입자들은 적용 대상이 아니라는 점입니다. 

기존 조합원의 구제방안 부재는 매우 아쉽지만, 입법부와 행정부 모두 주택조합 사업의 문제점을 해결하고자 하는 의지를 비추었다는 점에서는 긍정적으로 평가합니다. 

다만 법 시행 시점을 기준으로 설립인가를 승인받지 못한 조합에 대해 소급적으로 동 법안을 적용하는 등 기존 조합원도 포용하는 개정안이 또 한 번 나오길 기대해봅니다.