기획부동산 사기, 사기죄 판례 통해 알아보는 대책은

혐의 인정이 어려운 기획부동산 사기

기획부동산은 부동산 중개업이 아니라 부동산 분양 판매업으로 분류됩니다. 따라서 공인중개사를 비롯한 관련 전문직이 아니어도 운영이 가능합니다. 땅을 중개하는 것이 아니라 판매하는 사업이기에 거래가 끝나면 별도의 계약이 없는 한 판매업자들은 책임질 의무가 없기에 모든 책임은 매수자가 져야만 합니다. 차익을 챙기면 금방 폐업을 해버리고 손바뀜도 많지만 단속이나 제도가 따르지 못하고 있습니다.

이러한 부동산사기업체의 주요 타겟은 토지입니다. 수도권 근교 등의 땅을 그린벨트가 해제되며 주거확충을 위한 신도시 및 재건축·재개발 사업이 활발해진다는 개발호재를 미끼로 던지고 사실유무를 제대로 확인하지 않는 사람들을 상대로 투자를 하게끔 종용합니다. 이렇게 사기의 미끼를 문 사람들이 주변에 소문을 내고, 계속해서 꼬리를 물며 피해금액과 그 규모가 커지게 됩니다.

시간이 흘러 피해자들이 사기를 당했음을 인지하더라도 고소하는 것은 힘듭니다. 사기죄 판례를 살펴보면 우리 법원은 “상품의 선전 및 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 용인될 정도의 것이라면 기망이라고 볼 수 없다”고 판시하고 있기 때문입니다. (2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결)

기획부동산 사기, 사기죄 성립요건은

사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취했을 때 성립되며, 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다. 하지만 사기죄 판례 등을 살펴보면 다른 사람에게 재산상의 손해를 끼쳤다고 해서 사기죄가 반드시 인정되지는 않습니다.

그럼 어떠한 요건이 필요할까요?

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

| 고의로 사람을 기망하는 행위

기망이란 신의칙에 반하는 착오를 야기하는 행위를 말합니다. 우선 의사표시자를 기만하여 착오에 빠지게 하려는 고의와 그 착오에 기초해 표의자로 하여금 의사표시를 하게 하려는 고의가 있어야 하며, 범죄의 의도는 미필적 고의로 충분합니다. 즉, 법률행위의 중요 부분을 허위로 표시하거나 상대방을 착오에 빠지게 한 행위가 있어야 합니다.

| 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득하는 행위

불법영득의 의사를 가지고 재물이나 재산상의 이익을 취득하는 것을 말하며, 재물을 다른 사람이 소유한 재산으로서 동산과 부동산을 모두 포함하며, 재산상의 이익은 사법상 보호되는 경제적 이익만을 뜻하지 않고, 넓은 범위의 재산을 모두 포함합니다.

| 불법영득의사

이는 다른 사람의 물건을 자기 것으로 삼으려는 의사 뿐 아니라 타인의 물건을 일시적으로 그 경제적 용법에 따라 이용 또는 처분하려는 의사까지도 포함합니다.

기획부동산 사기의 경우 매수인의 기대대로 권리행사를 못했다거나 투자수익이 발생하지 않았다 하여 사기죄로 몰아갈 수는 없습니다. 법원에서 이를 단순 투자로 보는 경우가 많기 때문이고, 대다수의 피의자들도 자신의 혐의에 대해 단순히 투자 당시 알려져 있던 개발계획을 안내해 준 것에 불과하고 판단은 매수자들이 직접한 것이라며 고의와 기망행위를 부정할 것입니다.

따라서 사기죄가 인정되기 위해서는 성립요건에 대해 명확히 지적해 업체의 기망행위가 고의적으로 이득을 취하기 위한 것이며, 투자의 과정에서 상대방이 피해자를 착오상태에 빠뜨려 재산상의 이익을 보려했기에 경제적 손실이 발생했다는 점을 유기적으로 입증해야 합니다.

또한, 사기피해 금액이 일정 금액 이상일 경우 형법이 아닌 특정경제범죄가중처벌법에 따라 5억 원 이상 ~ 50억 원 미만의 경우 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상의 경우 5년 이상의 징역 또는 무기징역으로 가중처벌 될 수 있습니다.

이해를 돕기 위해 사기죄 판례를 통해 알아보겠습니다. 서울중앙지방법원에서 사기죄로 각 징역 1년과 8월을 선고받은 이들이 있습니다. 피고인들은 사기를 공모하고 인천 부평구에 위치한 사무실에 있는 영업팀을 통해 피해자들과 춘천시에 있는 임야매매계약을 체결합니다.

이들은 피해자들에게 도로에 인접한 다른 땅이 마치 진짜 토지인 것처럼 보여주며 ‘인근에 레저타운이 들어올 것이다. 단기간 내에 개발될 가능성이 있는 투자가치가 높은 토지이고, 분할 등기 및 도로 개설이 가능하다​’ 며 거짓말을 해 약 4만 원에 매수했던 토지를 평당 18~19만원의 고가로 매도했는데요. 이와 같은 피고인들의 기망에 속은 피해자들은 각각 수천만 원의 재물을 편취 당했습니다.

하지만 알고보니 피고인들이 범행에 사용한 토지는 산 정상 부근에 위치한 진입도로가 없는 맹지로 도로 개설 및 토지의 분할이 불가능하며 단기간에 개발되거나 지가가 상승할 가능성도 없었습니다.

이 사건 범행은 속칭 '기획부동산'을 운영하며 저지른 범행으로 편취금액이 적지 않고 범행 이후 오랜 기간이 지났음에도 아직까지 피해가 회복되지 않았지만 피해자들 또한 위 토지를 매수함에 있어 별다른 조사나 확인을 하지 않은 등의 잘못이 있는 점을 참작해 법원에서는 업체를 실제로 운영했던 피고인 A에게는 징역 1년을, 공범인 피고인 B에게는 징역 8월을 선고했습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

위 사기죄 판례를 통해 알 수 있듯이 기획부동산 사기 사건은 사기죄의 성립요건인 '기망행위'의 인정여부에 따라 유죄여부가 갈립니다. 기망행위의 과정에서 피의자의 기망행위와 이로 인해 피해자가 착오에 빠져 실거래가보다 높은 가격을 지불한 재산적 처분행위가 있었는지를 유기적으로 입증하는 것이 중요합니다.

설사 업체에서 피해자를 속였더라도 말바꾸기를 통해 피해자로부터 계약서를 받아낸 경우가 많아 금전적 손실이 있는데도 고소 후 처벌까지 진행이 어려운 경우가 많습니다. 혐의가 인정되면 형사처분과 손해배상 청구까지 가능하겠지만 혐의 입증 자체가 어렵기 때문에 법률전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.

오늘 살펴본 사기죄 판례와 같은 형사적 처벌 이외에도 피해금원을 반환받기 위해서는 민사소송을 제기해야 합니다. 이는 반드시 별개로 제기해야 하는데요. 다만 소송을 하게되면 시간과 비용이 많이 들게 됩니다. 따라서 저희 법인의 경우 가급적 업체와의 대화와 합의를 통해 사건해결을 진행하는 것을 권해드리고 있습니다. 업체와 피해자가 직접적인 연락을 통해 시간과 비용의 절약을 가져올 수 있기 때문입니다.

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회에서 부동산 전문 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 1:1 상담을 통해 개개인의 사정에 맞는 맞춤해결책을 드리고 있습니다. 기획부동산 사기의 경우 업체가 폐업 신고를 하거나 업체명을 바꾸어 책임을 회피하는 경우가 많기 때문에 사기에 당했다고 의심된다면 빠르게 상담받아보시는 것을 추천드립니다.