부동산 호재 있는 금싸라기 땅 분양광고 믿었는데 사기라면

고수익 미끼로 개발이 불가능한 토지 등에 투자를 유도하는 이른바 '기획 부동산' 업체가 수십억 대 사기를 벌였다며, 광주 지역 피해자 모임 결성이 추진되고 있다고 합니다. 7일 광주 일선 자치구 등에 따르면, 광주 도심 곳곳 홍보물 지정 게시대에는 지난 3일부터 '기획부동산 피해자 연대를 위한 모임 접수합니다'라는 현수막이 걸리고 있는데요.

해당 현수막을 내건 A씨는 "법적 규제, 도로 위치 등으로 개발 가능성이 없는 '맹지'를 '금싸라기 땅'인 것처럼 속이는 기획 부동산 투자 사기가 전국적으로 횡행하고 있습니다. 광주에서도 전국 단위 기획 업체가 피해자를 양산하고 있는 것으로 안다"고 주장했습니다. 현재 광주에서만 피해자 70여 명이 부동산 호재만을 강조하는 분양광고를 믿고 수십억 대 사기를 당한 것으로 추정되는데요.

https://newsis.com/view/?id=NISX20220807_0001970025&cID=10809&pID=10800

"기획부동산 사기에 집단대응" 광주서 피해자연대 추진

땅투자를 하려다보면 한 번 쯤 마주치셨을 단어가 ‘기획부동산’이라는 단어입니다. 단어 자체는 나쁜 의미가 없지만, 부동산과 함께 존재하면 사기를 의미하는 단어가 됩니다. 이것은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각 필지 별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하던 의미였지만, 최근에는 토지에 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 호텔 등으로 그 사기 범위가 확대되고 있습니다.

일반적으로 토지나 건물과 같은 것들이 개발되기 전 가치가 낮게 책정될 때 가격 상승을 예상해 미리 투자를 진행하게 되는데 이 때 해당 부동산이 가지고 있는 가치와 미래에 예상되는 가치를 부풀려 말하는 것이 일반적인 수법입니다.

부동산 호재 등 허위 정보를 미끼로 분양광고를 하며 실제로는 개발소식이 전혀 없거나 사실상 개발이 불가능한 토지 등의 쓸모없는 땅을 매매하며 허위사실로 과장광고를 해 금싸라기 땅인 것처럼 꾸며 고가로 판매해 구매자에게 금전적으로 손해를 입히고 있는데요.

최근에는 블로그와 텔레마케팅을 통해 개발 호재가 많다는 식으로 분양광고를 하고 총 금액의 10%를 선입금하는 순으로 토지를 배정하겠다며 계약을 유도하기도 합니다. 보통 지분을 쪼개 판매하는 수법을 쓰기 때문에 양산된 피해자가 수십명이지만 그 수법이 얼마나 교묘한지 피해액수가 상당함에도 자신이 피해자인 줄 모르는 경우도 많습니다.

보통 이런 부동산 사기의 경우 도시 주변 지역의 개발제한구역 해제, 택지개발 등 각종 부동산 호재나 개발정보를 미리 빼내 주변 토지를 선점하거나, 도심지내 연립·다세대 주택 등은 집중 매입하고 재건축 등 허위 정보를 퍼뜨려 시장가격을 올린 후 매각하기도 합니다.

또한, 2~3년 내 개발제한구역이 해제되는 금싸라기 땅이 급매로 나왔다며 해제되면 고급주택 등을 짓는 부동산 개발 사업을 할 예정인 땅이라고 속여 토지 매매대금 명목으로 수차례에 걸쳐 금전을 챙기는 것입니다. 정작 이렇게 사람들을 속여 차익을 남긴 혐의로 체포되었더라도 자신들은 토지 매매과정에서 개발제한구역이 해제될 가능성에 대해 언급한 적이 없으며, 매입자가 판단을 잘못한 것이라며 혐의를 부인하는 경우가 많습니다.

사기 유형은?

- 임차인이 임대인의 사용허가나 승낙없이 되판다.
- 개방지역 수용, 용도변경, 과대광고, 허위정보로 투자가치를 포장한다.
- 지분 등기 토지를 계약 후 분할해주겠다고 한다.
- 현장 방문 시 다른 땅을 보여준 후 계약을 유도한다.
- 거래가격을 부풀려 판다.
- 금싸라기 땅이 얼마 안 남았다며 계약금 입금을 종용한다.
- 계약서의 지번을 바꿔치기 하거나 실제와 다른 현장을 보여준다.

문제는 현실적으로 이들의 범죄행각에 대해 처벌하기가 조금 어렵다는 것인데요. 그 이유는 사기죄는 기망행위가 인정되는 지 여부에 달려있기 때문입니다. 판례에 따르면 "상품의 선전/광고에 있어서 다소의 과장 혹은 허위가 수반되었다 해도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있을 정도의 것이면 기망이었다고 할 수 없다"고 보고 있기 때문입니다.

즉, 법원은 부동산 거래에서 신의칙상 도저히 용납이 불가능할 정도의 기망행위가 아니라면 다소간의 허위광고 및 과장광고를 용납하고 있습니다.

따라서 단순히 손해발생 사실의 주장만으로는 어렵고 매매과정의 기망행위가 사기죄의 성립요건에 해당한다는 명확한 지적과, 계약 체결 당시 업체가 사용한 기망행위가 신의칙상 용납될 수 없을 정도로 중대한 지 여부를 입증해야 합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

사기죄가 인정된 사례는 없을까?

A업체 경영진들이 사기판매 혐의로 구속수사 받는 일이 있었습니다. A업체의 인천지역 지점장 등 3명을 구속기소된 것인데요. 이들은 개발가능성이 전혀 없는 토지 100여개의 공유지분 가격을 몇 배나 부풀려 쪼개 판 혐의로 기소됐습니다. 이들을 고소한 공유지분 매수자는 50여명인데 해당 토지 소유자는 총 2만 여명에 달했습니다.

A업체 사건의 경우 당시 광주지방법원이 이들이 부동산 호재에 관해 허위/과장된 정보를 제공하면서 피해자들에게 토지매수를 권유해 실제 가치보다 훨씬 높은 가격으로 사도록 기망해 재산적 피해를 입혔으며, 범행을 하는 과정에서 탈세 목적으로 수수료를 차명계좌에 지급받는 등 혐의가 있다고 보았기에 처벌이 가능했습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

그러면서 위와 같은 부동산 사기범죄는 불특정 다수의 피해자를 양산할 위험 및 부동산 투기조장 등의 문제를 야기할 가능성이 높아 실형을 선고한 것입니다. 다만 이 과정에서 피고인들이 공유지분을 보유하기를 원하는 일부를 제외하고 매매대금 반환 등 피해자와 협의 하는 등의 상황을 양형에 반영했다는 점을 밝혔습니다.

이 사건에서 주목할 점은 업체의 기망행위가 인정됐을 뿐만 아니라 공유지분의 판매행위 자체가 위법이 아님에도 징역형을 선고받았다는 것입니다. 이렇듯 사회가 변화하면서 기획부동산 사기는 더욱 산발적으로 발생하고 있는데요. 시간이 지날수록 부동산투자사기의 행태가 다양해지고 있기 때문에 사기에 휘말리지 않는 것이 피해를 막을 수 있는 가장 좋은 방법입니다.

오늘은 제대로 된 검토없이 부동산 호재만 내세우는 분양광고를 믿고 땅투자를 하는 것의 위험성에 대해 알아보았는데요. '높은 수익이 있는 곳에 높은 위험이 있다'는 투자원칙을 인식하고 부동산 분양사기에 주의하시길 바랍니다.

금싸라기 땅이라는 말에 혹해 일확천금에 눈이 멀어 피해를 입으시는 분들이 많은데 애초에 지나치게 싼 매물은 나오기 어렵습니다. 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 흔들리지 않고 땅에 대한 검증을 분명히 하셔야 합니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회에서 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로 기획부동산전담해결팀을 운영 중입니다. 만약 사기 피해가 의심되신다면 부동산 전문가와 상의해보시기 바랍니다.