의정부 땅매매 사례 통해 보는 기획 부동산 매매사기 예방법은

몇 년 전부터 수도권을 비롯해 전국적으로 개발 호재를 꾸며내 투자자들을 모집한 후 그들로부터 매매대금을 편취하는 이른바 '기획부동산' 사기가 성행을 이루고 있는데요. 오늘은 기획부동산으로 의심되는 의정부 땅매매 사례를 통해 부동산 매매사기 예방법에 대해 알아보려 합니다.

이들은 보통 개발이 어려운 토지나 임야, 개발제한구역 등의 토지를 시세보다 싸게 사들인 후 수백 개의 지분으로 쪼개 이윤을 더해 팔아 차익을 챙기는 방식이 전국 각지에서 성행하고 있으며, 실제로 소유권을 가지고 있지 않음에도 매매계약을 체결하거나, 소유주로부터 사용승낙이나 임대받은 부동산을 투자자에게 팔기도 합니다.

특히나 지인을 통해 구매를 권유받는 사람들의 경우 토지에 대한 검증을 소홀히 한 채 업체나 지인의 말만 믿고 구매하는 경향이 있다 보니 지분 쪼개기로 인한 사기 피해는 꾸준히 늘어나는 추세여서 부동산 매매사기 예방이 반드시 필요한데요.

주로 서울과 경기도 일대에서 피해가 두드러지고 있는데 그 중에서도 현재 대형 사기업체의 계열사에서 판매한 것으로 추정되는 필지가 바로 경기도 의정부시 낙양동 산 108 부지입니다.

의정부 땅매매 사례, 무엇이 문제였나?

일단 해당 필지를 판매한 직원은 민락 2지구와 인접해 2차 개발이 예정되어 있는 전망있는 토지이며 본 임야에 상업지와 공공주택지가 개발될 예정이라며 땅투자를 권유했다고 합니다. 큰 금액에 계약을 망설이자 지분을 쪼개 구매하면 소액으로도 투자가 가능하다며 공유지분매매를 권유했다고 합니다. 이렇게 모집된 공유지분권자만 무려 40명이었습니다.

일단 해당부지가 왜 문제가 되는지부터 살펴보겠습니다. 토지에 대한 규제정보를 살피기 위해서는 토지이음 사이트를 활용하면 좋은데요. 이를 살펴보면 의정부 땅에 대해 조사해보면 업체의 설명은 완전히 거짓이라는 것을 알 수 있습니다.

[사진=토지이음 캡처]

토지이음 사이트를 통해 해당 의정부 땅매매 필지에 대해 조회해보면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 지정되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

이렇게 개발이 제한된 곳이니 상업지나 공공주택지가 개발될 것이라는 업체의 광고내용은 허황된 이야기임이 명백합니다.

[사진=국토환경성평가지도 캡처]

뿐만 아니라 환경부에서 제공하는 국토환경성평가지도에 따르면 고지가 100~200m에 달하는 급경사지이자 도로와 접한 부분이 한 곳도 없는 맹지임을 확인할 수 있습니다.

이러한 토지는 경사가 가파르기에 건축행위가 어렵고, 건축을 한다해도 깎아내야 하는 부분이 많기 때문에 어려운데요. 무엇보다 2차 개발 예정이라는 업체의 설명과는 달리 그러한 계획 자체가 존재하지 않았습니다.

[사진=씨리얼 부동산종합정보 캡처]

또한 씨리얼 부동산종합정보에 따르면 해당 부지는 맹지입니다. 맹지는 도로와 연결되어 있지 않은 땅으로 접근성, 활용도가 떨어지기 때문에 개발이 어렵습니다. 게다가 맹지의 경우 사실상 분할이 불가능하기 때문에 일반적으로는 거래가 이루어지기 않는 토지 유형인데요. 그럼에도 불구하고 해당 업체는 이러한 사실에 대해 명확한 설명 없이 매수인들을 속여 땅을 판매한 것입니다.

이처럼 개발이 불가능한 땅을 마치 개발호재나 개발계획이 수립되어 있는 것처럼 꾸며 허위·과장광고를 하는 행위는 계약을 체결할 때 판단에 중대한 영향을 미치는 중요부분을 거짓으로 고지한 것이기 때문에 명백히 기획부동산 사기로 인정될 수 있습니다.

이처럼 피해가 명백한 경우 정확한 증거수집과 함께 고소를 해야 처벌이 가능하고 민사소송 제기를 통해 피해금원을 회수할 수 있는만큼 법률전문가의 조력을 받으시길 바랍니다.

의정부 땅매매 사례 통해 알 수 있는 부동산 매매사기 예방 방법은?

첫째, 가장 중요한 것은 토지에 대한 정보 확인입니다. 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 등기부등본 등의 부동산 서류를 검토하면 되는데요. 토지이용계획확인서를 통해 지목과 용도지역을 확인하고, 각종 규제에 묶여 개발이나 허가가 불가능한 땅은 아닌지 확인해야 합니다. 또한, 지적도를 통해 도로가 없는 맹지인지, 주변에 구거는 존재하는지 확인해야 합니다.

토지(임야)대장과 등기부등본을 통해 토지소유자확인 을 하는 것도 중요합니다. 특히 토지주와의 매매계약서를 보여주면서 곧 회사 앞으로 소유권 이전등기가 될 예정이니 걱정하지 말라고 하는 경우가 있는데요. 

​계약금만 지불된 상태는 사업진행에 문제가 생겨서 잔금이 지급되지 못하면 계약이 해지될 수도 있고, 자금이 없어 토지를 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하거나 분양 중도금으로 잔금을 지급하는 경우도 있기 때문에 개발이 되지 않는 경우가 발생하면 소유권이전등기가 불가능할 수도 있으니 서류를 신중하게 검토해야 합니다.

둘째, 부동산 매매사기 예방을 위해 개발계획에 대해 지자체에 검증해야 합니다. 보통 이러한 업체들은 이미 없어진 단순한 제안서 정도에 불과한 서류를 제시하며 개발호재나 개발 계획이 있다고 설명하지만 실제로는 개발이 불가능한 땅을 파는데요. 업체의 말을 믿지 마시고, 지자체 관련부서 담당자에게 전화를 해 실제로 개발이 될 예정인지, 폐기된 개발계획은 아닌지 등을 검토하셔야 합니다.

셋째, 투자를 권유하는 업체에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 기획부동산은 세금 문제나 범행을 은폐하기 위해 다수의 계열사를 만들고 바지사장을 대표이사로 앉히곤 합니다. 이런 상황에서 사기를 치고 잠적해버리면 손해배상을 청구할 대상이 사라지는 것이기 때문에 주의해야 하죠.

만약 의심스러운 회사라면 회사의 법인등기부등본을 열람해 실제 등록된 주소지에 위치해 있는지, 설립일은 언제인지 상호명의 변경 등에 대해 살펴보시면 좋습니다. 생긴지 얼마 되지 않았거나 소재지가 자주 변경된 회사는 의심해보시는 것이 좋습니다.

넷째, 공유지분 형태의 매입을 주의해야 합니다. 업체에서는 큰 땅을 우선 공유지분 형태로 등기를 한 뒤 나중에 개별로 분할을 해주겠다는 수법을 사용하는데 실제로는 이루어지지 않는 경우가 많습니다.

이렇게 지분이 공유된 상태에서는 개발을 위해 다른 공유자들의 동의가 필요한데 그 수가 많다면 동의를 받기 힘들 수밖에 없습니다. 또한, 토지분할을 하려고 해도 지자체로부터 허가가 필요한데 난개발과 투기를 우려해 심사가 엄격하게 진행되기 때문에 어렵습니다 .

게다가 대규모 필지를 여러개로 쪼갠다면 상당수의 필지는 도로와 접하지 않은 맹지 상태가 되는데요. 이 경우 도로와 연결된 인근 토지를 매입하지 못하면 건축행위 자체가 불가능하게 되기 때문에 특히 주의하셔야 합니다.

오늘은 기획부동산 사기가 의심되는 의정부 땅매매 사례를 통해 부동산 매매사기 예방 방법에 대해 알아보았는데요. 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 이 같은 사기 범죄에 피해를 입은 분들의 법적 대응을 위한 기획부동산전담팀을 운영하고 있으며 부동산전문가가 맞춤 솔루션을 제공해드리고 있습니다.

최근 판례에 따르면 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있지만 도로개통이나 새로운 역의 신설 등 행정적으로 명확하게 사실여부를 판단할 수 있는 것임에도 불구하고 다르게 광고한 경우 사기죄로 처벌 가능하다고 판시하고 있는만큼 전문가와의 상담을 통해 해결방법을 모색하고 매매대금회수를 위한 확실한 대처를 진행하시길 권해드립니다.