깡통전세 보증보험 사기, 전세계약 묵시적 갱신된 경우라면

경기침체가 지속될 수록 관심을 두게 되는 것이 바로 부동산이죠. 부동산 투자는 잘만하면 큰 수익을 얻을 수 있다는 특징과 내가 팔지 않는 이상 없어지지 않는 다는 장점 때문에 투기 혹은 투자의 대상이 되고 있는데요.

문제는 정부의 다주택자 규제 완화 조치 이후 매물이 쌓이고 있지만 잇따른 금리 인상으로 ‘빚을 내서라도 집을 사자’는 매수인들이 줄어들면서 집값은 하락했지만 전세시장에서는 같은 아파트 같은 동에서 전셋값이 매매가격보다 높은 역전세가 발생하고 있다는 것입니다.

이와 동시에 깡통전세 우려가 커지며 전세보증보험 사기도 발생하고 있어 주의가 필요합니다. 특히나 계약이 만료되어 가는 시점에 사기범들이 잠적해 버리면 상황은 더욱 복잡해지는데요. 오늘은 한 후 전세계약 묵시적 갱신이 되어버린 상황에 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

갭투자로 인한 전세금 사기 사건들

전세반환보증의 경우 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품입니다. 보통 세입자는 주택임대차보호법에 따라 전세권 설정, 확정일자 등 법적 대항력을 갖추면 우선변제권이 인정되는데요.

현재 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)가 공공기관으로써 보험을 취급, 민간기관으로는 SGI서울보증이 전세대출금 반환보증보험 상품을 취급하고 있습니다.

하지만 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다. 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있기 때문이죠. 작년 말 이후 소형 주택을 중심으로 '갭투자'가 늘면서 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하면서 깡통 전세 위험성도 높아진 상황이어서 전세보증보험 사기가 문제가 되고 있습니다.

실제 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 1년 사이 전세 보증사고는 약 30%나 증가했습니다. 공사가 집계한 올해 1~4월 전세 보증사고 피해 금액은 2018억원으로 지난해 같은 기간(1556억원)보다 30% 급증했습니다. 이는 HUG의 전세금 반환보증에 가입한 세입자만 조사한 것으로 전체 피해 규모는 이보다 훨씬 더 클 것으로 추산되는데요. 임대차시장에서 보증보험에 가입한 비율은 10% 정도로 추산되기 때문입니다.

전세금 보증사고는 2015년부터 구체적인 집계를 시작한 이래 2017년 이후 폭증하는 추세인데요. 2017년 74억원에 불과했던 피해액은 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 증가했습니다.

최근에는 신종 전세 사기 수법도 밝혀졌습니다. HUG 등에서 제공하는 전세보증보험 제도를 악용한 '이자 지원 전세' 수법이 서울 등 수도권을 중심으로 기승을 부리고 있는 것입니다. 이는 시세보다 높은 전세금을 받는 전형적인 '깡통전세'라는 사실을 가리기 위해 세입자에게 대신 전세 대출 이자를 지원하고 퇴거 시 발생하는 전세금 미지급 위험은 보증보험을 통해 회피하려는 의도입니다.

애초부터 부실한 전세 계약임에도 임대인도 세입자도 모두 피해를 보지 않고 HUG나 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 전세보증보험 기관에 그 피해를 전가하는 구조인데요. 이러한 이자 지원 행태는 아파트보다 신축 빌라와 오피스텔 등과 같이 시세가 불분명해 전세금을 높게 받아도 보증보험 가입이 되는 주택 유형에서 주로 발생하기에 전셋집을 구하는 세입자들의 각별한 주의가 필요하겠습니다.

깡통전세, 전세보증보험 사기에 당했다면

전세보증금반환을 위한 소송의 첫걸음은 계약 갱신 거절을 통보하는 것입니다. 계약기간이 끝났는데도 돈을 돌려주지 않고 있다는 것을 입증해야 소송의 이유가 생기는 것이기 때문입니다.

가장 좋은 것은 내용증명을 통해 더 이상 계약을 하지 않겠다는 의사를 집주인에게 통보하는 것이고, 문자나 카카오톡 등으로라도 계약 갱신을 거절했다는 사실을 기록으로 보여줄 수 있어야 합니다. 하지만 문제는 집주인과 연락이 닿지 않아 전세계약 묵시적 갱신이 되어버린 경우입니다.

주택도시보증공사의 전세보증금반환보증약관 제2조(보증이행 대상이 아닌 채무) 제10항을 살펴보면 다음과 같은 조항이 있기 때문입니다.

10. 전세계약기간이 전세계약의 내용 또는 관계 법령에 따라 자동으로 갱신 혹은 연장된 이후에 발생한 채무

즉, 전세계약 묵시적 갱신이 되어 버렸다면 HUG에 보증금반환을 청구할 수 없다는 것입니다. 몇몇 갭투자 사기꾼들은 이 조항을 악용해 전세보증보험 사기를 친 것이죠.

어떻게 대응해야 할까

이때는 전세계약서에 반드시 들어가는 집주인의 수선의무를 활용하는 방법을 사용할 수 있습니다. 법률에서는 임대인에게 인도의무와 수선의무를 규정하고 있는데요. 원칙적으로 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약기간 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조 참조).

때문에 하자에 대해 수선의무를 지체한 임대인의 책임은 큽니다. 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고 임대차 계약을 해지할 수도 있게 됩니다. 만약 임차인이 입주한 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제도 가능합니다.

때문에 전세계약 묵시적 갱신이 되었다면 누수 등 중대하자가 발생했으니 수선해달라는 내용증명을 여러차례 보냈는데 답이 없다, 임대임의 의무를 져버렸으니 계약 해지 요건에 해당한다고 증명하는 방법을 사용할 수 있습니다. 이를 위해 내용증명, 카톡, 문자 등의 방법으로 최소 10일에서 2주 정도 충분한 기간을 두고 요청했다는 기록이 필요하겠습니다.

오늘은 이렇게 최근 이슈가 되고 있는 깡통전세와 전세보증보험 사기에 대해 알아보았는데요. 부동산 사기사건은 그 종류나 수법이 매우 다양해 자칫 더 큰 피해를 입게될 수도 있습니다. 때문에 만약 전세계약 묵시적 갱신 등으로 피해를 입었거나 분쟁이 예상된다면 하루라도 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

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