개발제한구역, 그린벨트 해제 믿고 지분 쪼개기 투자했는데 사기라면

부동산 틈새시장이라며 개발제한구역 투자를 권유하는 이들이 이습니다. 이들은 상대적으로 저렴하게 구입할 수 있지만 시간이 지나 개발이 되면 몇 배의 이익을 얻을 수 있다는 설명을 합니다. 실제로는 소문에 불과한 내용이지만 번듯한 부가 설명자료와 현장설명까지 곁들여 보여주니 거창한 계획으로 포장되어 합리적인 제안으로 들릴 수밖에 없는데요.

이들은 홀로 땅을 매매하기 부담스러워 하는 이들을 위해 지분 쪼개기 방식의 매매를 권유하기도 합니다. 문제는 실제로 그린벨트 해제가 될 것인지 예측하기 쉽지 않고, 설사 풀린다고하더라도 토지거래허가구역으로 묶인 경우 당장 재산권을 제대로 행사하기 어렵다는 것인데요. 무엇보다 공유지분으로 소유하고 있는 경우 단독으로는 재산권 행사와 개발이 불가능함에도 투자자들에게 제대로 설명하지 않은 채 조직적으로 사기행각을 벌이고 있는데요.

이들은 바로 기획부동산 입니다. 개발 호재 등 허위 정보를 미끼로 개발소식이 전혀 없거나 그린벨트 지정 등으로 인해 사실상 개발이 불가능한 토지 등의 쓸모없는 땅을 매매하며 허위사실로 과장광고를 통해 고가로 판매해 구매자에게 금전적으로 손해를 입히는 이들을 말하는데요.

땅을 중개하는 것이 아니라 판매하는 사업이기에 거래가 끝나면 별도의 계약이 없는 한 판매업자들은 책임질 의무가 없기에 모든 책임은 매수자가 져야만 합니다. 차익을 챙기면 금방 폐업을 해버리고 손바뀜도 많지만 단속이나 제도가 따르지 못하고 있습니다.

개발제한구역 해제를 빌미로 지분 쪼개기 투자를 종용하는 사기 성행 중

최근에는 블로그나 다단계 방식의 텔레마케팅을 통해 개발 호재가 많다는 식으로 광고를 하고 총 금액의 10%를 선입금하는 순으로 토지를 배정하겠다며 계약을 유도하는 수법을 사용하는데요. 보통 지분을 쪼개 판매하는 수법을 사용하기 때문에 양산된 피해자가 수십, 수백명에 달하지만 그 수법이 얼마나 교묘한지 피해액수가 상당함에도 자신의 피해자인 줄 모르는 경우가 많습니다.

이들 업체의 주요 타겟은 토지인데요. 수도권 근교 등의 땅을 그린벨트 해제되며 주거확충을 위한 신도시 및 재건축·재개발 사업이 활발해진다는 개발호재를 미끼로 던집니다. 그 후 사실유무를 제대로 확인하지 않는 사람들을 상대로 투자를 하게끔 종용하는 것이죠. 이렇게 부동산 투자사기의 미끼를 문 사람들이 주변에 소문을 내고, 계속해서 꼬리를 물며 피해금액과 규모가 커지게 됩니다.

하지만 시간이 흘러 피해자들이 사기를 당했음을 인지하더라도 곧바로 사기로 고소하기는 쉽지 않습니다. 정작 이러한 방식으로 사람들을 속여 차익을 남긴 혐의로 체포되었더라도 자신들은 토지 매매과정에서 그린벨트 해제 될 가능성에 대해 언급한 적이 없고, 매입자가 판단을 잘못한 것이라며 혐의를 부인해버리기 때문인데요.

게다가 우리 법원은 “상품의 선전 및 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 용인될 정도의 것이라면 기망이라고 볼 수 없다”는 입장을 취하고 있기 때문에 사기죄 인정도 쉽지 않습니다. (2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결)

부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)의 상담 사례 하나를 소개하며 자세히 알아보겠습니다.

A씨는 00경매 주식회사로부터 광명시에 있는 한 임야를 구입했는데요. A씨에게 투자를 권유한 업체의 직원은 근처에 지하철 기지가 이전해 올 예정이고 미니신도시도 조성이 될 것이기 때문에 지금 소액을 투자해도 큰 수익을 벌 수있다고 했다고 합니다. 또한 토지를 분할해서 새로운 지번을 부여하겠다 했습니다.

이에 지분 쪼개기 방식으로 투자를 진행한 A씨는 몇 년을 개발만 기다렸음에도 어떠한 소식도 들려오지 않았는데요. 이에 사기를 의심하게 된 의뢰인은 저희 명경에 도움을 청한 것이었죠.

[사진=토지이음 캡처]

해당 임야에 대해 조사를 해보면 업체의 설명은 전부 거짓임을 알 수 있습니다. 토지이음에 해당 필지의 지번을 검색해보면 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 업체가 설명한 개발이 이루어질 가능성은 희박했습니다.

이러한 사정을 종합했을 때 주변의 개발 호재로 인해 큰 수익을 얻을 수 있다는 업체의 설명은 전부 허위광고였다는 것을 알 수 있죠. 현재 명경은 위 업체를 통해 땅을 구매하고 사기를 당한 분들을 법률대리해 피해회복을 위해 노력하고 있습니다.

위 사례처럼 많은 피해들이 지인의 권유로부터 시작되는데요. 부동산회사를 다닌다는 지인으로부터 '너무 좋은 땅이 있는데 이번 투자 기회를 놓치면 다시는 기회가 없다'는 식의 권유를 받으면 많은 피해자들은 아는 사이니 자신을 속일리 없겠지라는 생각에 무작정 계약서에 도장을 찍게 되는 것입니다.

모든 개발제한구역으로 지정되어 있는 땅은 절대 그린벨트 해제 가능성이 없으니 무조건 구매하면 안된다고 말하려는 것은 아닙니다. 하지만 개발이 제한된 토지를 사면 큰 수익을 낼 수 있다고 장담하며 투자를 부추기는 것은 국토관리정책에도 맞지 않고 투자의 불확실성이 큰 만큼 매우 신중하게 접근하셔야 한다는 말씀을 드리고 싶습니다.

지분 쪼개기 등의 방식으로 투자를 하기에 앞서 현장 답사를 해보고 사려는 땅이 어떤 용도로 지정되어 있는지, 업체에서 광고한 개발계획이 실제와 동일한지, 등기부등본을 통해 공유자는 몇명인지 등을 확인해 현재 땅의 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

많은 분들이 의심스러움을 느끼면서도 부동산 개발에는 오랜 시간이 소요된다는 믿음때문에 발빠른 대처를 하지 못하고 계십니다. 피해회복을 위해 법률대응을 하려고 나선 시점에는 이미 업체는 잠적한 뒤여서 어떻게 대응해야 하는지 막막해 하는 경우도 많은데요.

만약 그린벨트 해제 등을 명목으로 보전지역, 공익용산지, 개발제한구역 등 개발 가능성이 낮은 땅땅을  지분 쪼개기로 구매했는데 사기 피해가 의심된다면 피해를 인지한 즉시 빠르게 움직여야 피해를 줄이고 피해를 구제받을 수 있습니다. 업체를 상대로 사기행위를 입증해야 매매대금의 반환을 구할 수 있기 때문에 부동산법률에 해박한 법률전문가에게 객관적인 사실판단과 현실적인 조언을 구하는 것이 중요합니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 사건만을 담당하는 부동산 전문 변호사가 기획부동산전담팀을 운영하고 있으며 현재 다수의 사건을 의뢰받아 업체를 상대로 소송을 진행하고 있습니다. 오랜 기간 쌓아온 노하우를 바탕으로 의뢰인들의 매매대금을 반환받기 위해 민형사상의 방법을 총동원해 대응하고 있습니다. 도움이 필요한 상황이라면 저희 명경의 변호사와 전담대응팀의 도움을 받아보시길 권해드립니다.

https://youtu.be/jcl-mUVBTM4