양주시 장흥면 부동산 소액투자 했는데 문화재보호구역이면?

부동산 불패 신화에 대한 환상에 빠져 땅에 투자해 이익을 보려는 분들이 참 많습니다. 하지만 좋은 땅에 투자해야 이익을 얻을 수 있는데요. 최근 대형 부동산 사기업체들의 구속기소 소식이 연달아 들리며 기획부동산에 대한 위험성이 경고되고 있습니다. 그 중에서도 서울과 접해있는 경기도에서는 지분을 나눠 파는 부동산 소액투자 등의 피해가 두드러지고 있는데요.

법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 피해자들의 문의가 계속되고 있는 만큼 피해사례를 예로 들어 설명해보겠습니다. 무려 500여 명 가까운 공유자가 있는 양주시 장흥면의 땅인데요. 개발호재가 있어 금방 이윤을 볼 수 있을 것처럼 광고했지만 알고보니 문화재보호구역으로 지정되어 있던 필지입니다.

경기도 양주시 장흥면 석현리 산2-3

국내 대형 기획부동산 업체를 필두로 무려 12개의 법인이 달려들어 판매한 것으로 드러난 위 토지는 175,608 분의 661 로 쪼개져 약 500여 명에게 판매되었는데요. 판매 당시에는 관광, 휴양개발진흥지구로 지정되어 개발이 가능하다고 설명하며, 건물, 놀이시설, 주거, 숙박시설 등을 건축할 수 있는 아주 유망한 토지라고 광고해 투자자들을 모았습니다.

하지만 경찰 조사 결과 해당 지역에는 업체에서 광고했던 개발계획은 존재하지 않았고, 건축이 가능하다고 한 부분 역시 거짓으로 드러났습니다.

[사진=토지이음 캡처]

도로에 접한 토지라고 무조건 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 국가에서는 토지소유자가 아무렇게나 건물을 지어 난개발이 발생하지 않도록 토지마다 '토지이용규제'라는 것을 정해 놓기 때문인데요. 따라서 땅을 구매하기 전에는 반드시 해당 토지에 어떠한 이용규제가 걸려있는지 확인해야 합니다.

이를 가장 쉽게 확인할 수 있는 방법이 인터넷에서 토지이음 서비스를 열람하는 것인데요. 양주시 장흥면 석현리의 주소를 검색해보면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 농림지역이자 조례로 정한 문화재보호구역 <문화재보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 「토지이용규제 기본법 시행령」 상 중점경관관리구역(장흥)으로 지정되어 있음을 확인할 수 있습니다.

https://youtu.be/jcl-mUVBTM4

만일 문화재보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향검토 대상 구역, 시·도 지정 문화재구역, 현상변경허가 대상 구역이라고 쓰여 있는 경우 시·군청 담당자에게 건축 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

문화재 인근은 문화재보호를 위해 건축 가능 여부에 대해 심사를 받아야 하기 때문인데요. 문화재 가까이 있다고 안 되는 것도 아니고, 멀리 떨어져 있다고 건축이 가능한 것이 아니기 때문에 실제로 개발을 해도 되는 땅인지 확인 후에 구매하는 것이 안전합니다.

[사진=국토환경성평가지도 캡처]

[사진=국토환경성평가지도 캡처]

또한 환경부가 제공하는 국토환경성평가분석 결과를 보면 양주시 장흥면 석현리 산2-3 지역은 면적 전체가 각각 1, 2등급에 해당하고 15도 이상의 높은 경사지역이 전체 면적의 약 85%에 해당하는 지역입니다.

이렇게 경사도가 높은 지역일 경우 자연훼손도가 커지다 보니 개발허가가 떨어지지 않는 경우가 많습니다. 건축을 위해서도 많은 부분을 깎아내야 하기 때문에 개발이 어려운 것이죠.

[사진=네이버지도 캡처]

해당 필지의 위성사진을 보면 다행히 도로와 접하는 부분이 있습니다. 이 말은 맹지는 아니라는 뜻인데요. 하지만 안심해도 되는 것은 아닙니다. 앞서 부동산 소액투자 방식으로 구매한 공유지분권자가 무려 500여 명에 달한다고 설명드렸는데요.

만약 자신의 땅의 위치를 명확하게 특정하지 않았다면 땅을 500조각을 냈다고 가정했을 때 내 땅은 도로 쪽이 아닌 필지의 정 가운데나 산쪽에 인접한 위치일 수 있습니다. 즉, 필지 전체로 보았을 때는 맹지가 아니더라도 자신의 땅 부분은 어떠한 길과도 접하지 않아 사실상 개발과 건축이 불가능한 맹지나 다름 없을 수 있다는 것입니다. 하지만 해당 필지의 구매자들은 이러한 위험성에 대해서 제대로 고지받지 못했습니다.

무엇보다 공유지분의 경우 개발이나 매각을 위해서는 나머지 공유자들의 동의를 받아야 합니다. 어떤 사람은 개발이 될 때까지 기다리겠다고 할 수도, 어떤 사람과는 연락할 방법이 아예 없을 수도 있기 때문에 생면부지나 다름없는 500명의 사람들의 동의를 받기란 불가능에 가깝죠. 

모든 정보를 종합해 보았을 때 경기도 양주시 장흥면 석현리 산 2-3 땅은 문화재보호구역 지정으로 소형 건물만 일부 지역에 건축이 가능하고 관광유원지와 숙박시설 등 대규모의 산업관광단지, 상권이 형성되기가 어려웠습니다. 때문에 개발호재가 있다며 몇 배의 수익을 보장한다는 식으로 부동산 소액투자 권유를 한 업체의 행위는 명백한 기망행위로 사기죄가 인정될 수밖에 없는 상황입니다.

이처럼 기획부동산 업체들은 전국을 돌며 개발제한구역이나 산지, 맹지 등 주변 시세보다 값이 저렴한 땅만 골라 사들인 뒤 주변에 개발 호재가 있어 곧 땅값이 수배 이상 뛸 것처럼 시나리오를 꾸며 투자자들을 끌어 모았습니다. 땅을 판매할 때는 지분을 쪼개 적은 금액으로도 수익을 볼 수 있는 것처럼 투자를 권유했는데요. 필지 당 공유지분자를 수십 명에서 많게는 수천 명까지 끌어들여 사실상 처분이 불가능한 상태가 됐음에도 판매를 계속했습니다.

피해대금반환 가능할까?

투자를 희망하는 사람들이 일반적으로 구매를 원하는 토지에 대한 검증을 소홀히 한 채 업체나 지인의 말만 믿고 구매하려는 경향이 있어 지분 쪼개기로 인한 피해사례는 꾸준히 늘어나고 있는데요.

법원에서는 판매에 있어 다소의 과장 및 허위가 수반되더라도 신의성실의 원칙에 비추어 인용 가능할 정도인 경우에는 기망으로 보고 있지 않습니다. 떄문에 이들의 행위를 처벌하기 위해서는 상대방의 고의적인 기망행위가 있어야 하고, 이로 인해 경제적 손실이 발생했다는 점을 유기적으로 연결해 입증해야 합니다.

하지만 최근 개발 가능성이 희박한 토지를 공유지분으로 쪼개 판 것이 사기라는 확정판결이 나오는 등 긍정적인 판례가 연이어 나오고 있습니다. 때문에 수사기관도 사기조직이 편취한 피해금원에 대해 몰수보전을 신청해두는 사례가 늘고 있습니다. 이로 인해 고소나 처벌 후 민사소송 제기를 통해 피해금원을 회수할 가능성도 높아지고 있습니다.

만약 현재 부동산 소액투자로 땅을 구매했는데 경기도 양주시 장흥면 석현리 산2-3 필지처럼 문화재보호구역 등 각종의 개발제한이 있는 땅이었다면 전문적인 상담을 통해 해결가능성이 있는지 살펴보시기 바랍니다.

만약 사기를 당한 것이 맞다면 어떠한 증거들이 필요하고 어떻게 증거를 수집해야 할지, 매매취소 및 대금반환의 가능성은 있는 것인지 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)의 부동산 전문 변호사와 일대일 상담으로 솔루션을 얻어보시길 권해드립니다.