지역주택조합 조합원 자격 임의세대 가입으로 문제생겼다면

오늘은 지역주택조합 조합원 자격에 대한 이야기를 해보려 합니다. 집 값의 고공행진으로 내 집을 마련하려는 많은 이들이 지주택에 관심을 보이고 있는데요. 일부 조합에서 주택법에 대해 잘 모르는 이들을 대상으로 지역주택조합 임의세대로 가입할 것을 권유하는 사례가 계속해서 발생하고 있습니다.

사업정보를 제대로 확인할 수도 없고, 관련 법률에 대해서도 알기가 쉽지 않다보니 직원이 설명하는대로 믿고 계약을 맺었다가 피해를 입을 위기에 놓인 분들이 저희 법무법인명경서울에 법률상담을 요청하고 계신데요.

이에 오늘은 지주택 자격이 되지 않는 사람임에도 준조합원으로 가입하면 된다고 잘못 안내하며 계약을 종용했던 사례를 통해 해결방안에 대해 알아보겠습니다.

'아파트 공동구매'라 불리는 지주택 사업은 무주택자들이 조합을 꾸려 토지를 사들이고, 시공사를 정해 아파트를 건축하는 방식으로 진행됩니다. 쉽게 말해, 조합이 시행사에 이름을 올리고 시공사와 협력하는 방식이죠.

조합원이 금액을 모두 부담하는 사업인만큼 한번 가입하면 탈퇴나 환불 등이 쉽지 않고, 해약할 때는 재산상 큰 손해를 입게 될 여지가 다분합니다. 또한, 실체를 알 수 없는 임의단체의 조합원 모집 행위 혹은 허위 또는 과장광고로 인해 재산상 피해를 입은 조합원분들도 많습니다.

​조합원이 되기 위한 지주택 자격요건은?

주택조합아파트 사업은 청약 경쟁을 피하는 대신 지역주택조합 조합원 자격을 엄격하게 심사합니다. 주택법에 따라 1) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유한 세대의 세대주여야 합니다.

또한 2) 조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 있는 사람이어야 하죠. 단, 서울과 같이 투기과열지구로 지정된 지역은 1년 이상 세대주로서 계속해서 거주한 이력이 있어야 합니다. 이러한 자격은 조합아파트 완공 후 입주 시점까지 유지해야 합니다.

특히 1)번 조건에는 청약당첨도 포함되는 것으로 함부로 청약을 하셔도 안 됩니다. 이는 세대주 뿐만 아니라 세대원 역시 마찬가지인데요. 예를 들어 세대주인 1주택자인 아버지가 조합원가입을 하면 세대원으로 있는 어머니와 자녀들 모두 해당 사업이 끝날 때까지 주택을 소유하면 안 되는 것입니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

이렇게 지주택 조합원 자격이 안되는데 가입한 경우를 준조합원 계약이라고 하는데요. 조합원 모집률을 채우기 위해 일부 조합에서 준조합원으로 가입하면 조합원과 동등한 지위를 얻어 아파트에 입주할 수 있고, 문제가 발생하면 전매가 가능하다고 홍보하며 계약을 권유해 문제가 되는 것입니다.

하지만 이는 조합원 모집을 모두 완료한 후 남은 잔여세대가 30세대 이하인 경우 그 잔여세대를 분야공고, 청약접수 등 일반분양의 과정 없이 분양할 수 있는 제도입니다. 하지만 나중에 일반분양 시 청약접수가 마감되고 전세대가 계약되서 미계약 및 미분양세대가 나오지 않는다면 지역주택조합 임의세대(준조합원)으로 계약하신 분들은 입주할 집이 없게 되기 때문에 아주 불안정한 지위인 것입니다.

게다가 국토부에 따르면 사업계획승인을 받기 이전 단계인 조합원 모집신고 단계에서 임의로 분양(지역주택조합준조합원) 하는 것은 주택법 제65조에 따라 처벌될 수 있는 법령 위반의 사안으로 위법한 계약입니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

그러면 어떻게 해결해야 할까요? 명경의 해결사례를 통해 알아보겠습니다.

의뢰인은 2020년 5월 경 은평구에서 지주택 사업을 진행하던 추진위원회와 아파트 동·호수를 특정해 조합원가입계약을 체결했습니다. 하지만 의뢰인은 세대주가 된 지 한 달 정도 된 사람으로 지역주택조합 조합원 자격요건을 갖추지 못한 분이었는데요.

이에 관해 가입 전 미리 조합 쪽에 계약을 할 수 없는 것이 아니냐고 문의하였지만, 홍보관의 직원은 지역주택조합 임의세대로 계약을 맺으면 된다고 하여 계약을 체결했습니다. 하지만 이후 이런 방식으로는 조합원으로 가입을 할 수 없다는 사실을 알게 된 의뢰인은 계약 해지와 계약금 환불을 요구했습니다.

그러자 조합 측은 가입 전 지역주택조합 조합원 자격에 대해 제대로 알아보지 않은 것은 의뢰인의 과실이니 계약해지를 할 수 없고, 환불도 불가능하다며 의뢰인의 요청을 거절했습니다. 이에 의뢰인은 저희 명경에 도움을 청하신 것입니다.

​담당변호사는 지역주택조합 임의세대의 경우 동·호수 지정을 할 수 없는 것은 별론으로 하고, 조합 측에서 상담자가 조합원 자격이 안 된다는 것을 알면서도 가입계약을 진행했다는 점을 증명한다면 환불이 가능하다고 판단했습니다.

검토 결과 의뢰인의 경우 주거전용면적 85제곱미터 이상의 주택을 1채 소유하고 있는 상태였는데요. 은평구의 경우 투기과열지구이기 때문에 설립인가 신청일 1년 전부터 세대주 요건을 갖춰야 했다는 사실을 알면서도 그러지 못한 의뢰인을 조합에 가입시킨 과실이 있었습니다.

여러 정황들을 살펴볼 때 은평구 조합 측은 주택법을 위반했고, 이렇게 체결된 계약은 무효이기 때문에 계약 무효에 따라 의뢰인이 납입한 계약금 또한 돌려받을 수 있습니다. 설사 무효가 아닐지라도 위법한 계약 체결에 따른 조합 측의 귀책사유가 인정되기 때문에 계약을 해지할 수 있습니다.

이에 명경(서울)에서는 사건을 수임한 즉시 내용증명을 통해 협의를 진행했고, 의뢰인은 무사히 계약해지 및 납입금을 반환 받을 수 있었습니다. 명경이 소송까지 가지 않고 의뢰인의 납입금 환불에 성공한 것입니다.

만약, 조합에서 끝까지 협의에 응하지 않고 환불을 거절한다면 소송으로 진행해야 하겠지만, 내용증명을 보내고 구청에 정보공개청구를 하는 등 법률적 대응을 적극적으로 하면 협의에 응하는 곳도 많으니 적절한 대응을 위해서 변호사의 조력을 받길 권해드립니다.

해당 사업은 지주택 자격 요건 중 한 가지만 충족하지 못하는 경우에도 가입이 불가능하거나 조합원 자격이 상실 될 수 있기 때문에 조합에 가입하기 전에는 반드시 본인이 가입요건을 만족하는 지 확인해보셔야 합니다.

만일 주택법상 지역주택조합 조합원 자격이 되지 않음에도 지역주택조합 임의세대 가입을 진행했다면 법률전문가에게 현 상황을 진단받고 안전하게 환불을 진행하시는 것이 안전합니다. 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 조합아파트전담팀을 운영해 변호사가 일대일 맞춤 상담을 제공하고 있으니 도움이 필요하시다면 망설이지 말고 문의해보시기 바랍니다.

https://youtu.be/K4b5_ZwmHGs