지주택 사업승인 전 아파트 동호수 지정, 문제없을까

지역주택조합 가입 이후 해당 사업에 대해 알아보다 위험성이 크다는 사실을 알게되며 뒤늦게 후회해 탈퇴방법을 찾는 분들이 많습니다. 특히 지주택 사업승인 전 아파트 동호수 지정을 한 것이 주택법 위반이니 이를 사유로 탈퇴해 지주택 환불을 받을 수 없냐고 묻는 분들이 많이 계신데요.

실제로 법무법인명경서울에 주택조합 탈퇴 환불과 관련해 문의를 주시는 분들의 계약서를 보면 대부분 아파트의 동호수를 지정해 계약을 체결한 조합원 분들입니다. 먼저 신청하면 원하는 층수와 방향을 마음대로 선점할 수 있어 조합원 가입의 유인책이 되어왔는데요.

일부 조합과 분양대행사들은 이를 미끼로 빠른 시기에 프리미엄을 얹어서 팔 수 있다고 현혹하며 전매를 부추기기도 합니다. 조합원들은 계약 시 500만~1000만 원 가량의 업무추진비가 발생한다는 점을 알아도 프리미엄을 붙여 팔면 손해가 없다는 생각에 덜컥 계약을 하는 경우도 많습니다.

지주택 사업승인 전에 아파트 동호수 지정한 계약...위법일까?

주택공급에 관한 규칙 제25조 제2항에 '사업주체는 입주자를 선정하는 경우 동과 호수는 추첨의 방식에 따라 배정한다'고 되어 있습니다. 하지만 이는 주택법이 아닌 주택공급에 관한 '규칙'이므로 조합원 모집단계에서 동호수를 지정하더라도 조합원 총회에서 조합규약을 만들면 언제든지 뒤집을 수 있기 때문에 지주택 사업계획승인 전 단순히 동호수를 지정해서 계약했다는 것만으로 탈퇴 후 지주택 환불을 주장하기란 쉽지 않습니다.

한 예로 지난 2020년의 대법원 민사1부의 사건(2019다259234) 하나를 살펴보겠습니다.

A씨는 2015년 화성시 일대에 아파트를 신축하기 위해 설립된 B조합의 조합원으로 가입하며 동호수를 지정했습니다. 그런데 애초 사업계획 상의 부지가 일부 확보되지 않으며 세대규모를 다소 줄여 신축하는 것으로 변경되었고, 이로 인해 A씨가 공급받기로 했던 동호수가 사라지며 문제가 발생한 것입니다. 이에 A씨를 포함한 23명이 계약해제를 통보하고 납입금을 반환하라는 소송을 제기했는데요.

대법원은 “변경된 사업계획에 의하더라도 신축되는 아파트를 공급받을 가능성이 있으므로, 이러한 점은 각서에서 예정한 사업계획의 변경에 해당한다고 볼 수 있다”면서 “사업의 특성상 사업추진 과정에서 사업계획이 변경될 수 있으므로 이러한 점을 고려하여 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 각서를 작성하여 교부한 것이라면 이것은 유효하기 때문에 당초 지정했던  아파트 동호수를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 조합가입계약의 위반이라 할 수 없다”며 조합의 손을 들어주었습니다.

대법원은 추후 사업계획의 변경으로 당초 계약과 다른 동호수를 받았더라도 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 수 있는 사정이 있다면 이 계약은 유효하다는 판결을 한 것인데요. 조합에서 제공하는 아파트의 평수와 위치가 비슷하다면 계약 시와 동호수가 다르게 배정되더라도 계약상 주된 의무 위반이 아니라는 것입니다.

특히나 조합 가입 당시 사업계획 변경에 따른 이의제기를 하지 않겠다는 내용의 각서를 제출받는 경우가 많아 탈퇴 환불을 주장하기 어려운 조합원들이 많은데요. 그럼에도 아파트 동호수 지정을 사유로 환불을 주장할 수 있는 경우가 있습니다.

지주택 사업승인 전에 지정한 아파트 동호수...애초부터 실현불가능했다면?

저희 명경에서 동호수 지정을 사유로 탈퇴 환불에 성공했던 양천구의 사례인데요. 의뢰인은 가입계약 체결 당시 홍보관 직원으로부터 토지확보율 70%, 조합원 모집도 거의 다 완료된 상태라는 설명을 들었는데요. 원하는 동과 호수를 지정하려면 빠르게 계약을 맺는 것이 유리하다고 해 그 자리에서 3천만 원을 납입하며 조합원이 되었습니다.

하지만 실제 조합의 사정은 이와 달랐습니다. 해당 조합의 토지확보율은 30% 미만이었고, 조합원 모집률 역시 68%에 불과했습니다. 심지어 2017년 6월 주택법 개정으로 인해 조합원을 모집하려면 지자체로부터 조합원 모집신고필증을 받아야 했는데 해당 조합은 이를 생략한 채 불법으로 조합원을 모집해왔습니다.

가장 큰 문제는 의뢰인이 가입 계약을 체결할 당시 지정했던 아파트 동호수였는데요. 의뢰인은 지역주택조합 사업계획승인 이전 시점에 24층을 지정해 계약을 맺었는데, 알고보니 A조합의 사업부지는 18층 이하로 제한되어 고층 아파트 건축이 불가능한 2종 일반주거지역이었던 것입니다.

즉, 조합은 의뢰인에게 애초부터 계약을 체결할 수 없는 호실을 판매했던 것이죠. 이런 경우 계약서에 변동가능성이 명시되어 있다고 해도 사기를 주장할 수 있습니다.

이에 담당변호사는 토지확보율이나 조합원 모집율 등을 거짓으로 광고한 점을 비롯해 위법한 계약 체결 등 조합의 기망행위를 주장해 내용증명을 통한 협의만으로 의뢰인의 가입계약을 취소하고 납입금 전액을 반환받을 수 있었습니다.

지주택 사업계획승인 훨씬 이전에, 설립인가도 받기 이전에 지정한 아파트 동과 호수는 사업계획 변경에 따라 무산될 수도 있다는 점을 염두에 둬야 합니다. 조합원 모집 당시 모델하우스에서 홍보하는 내용은 사업계획안일 뿐, 확정된 사항이 아니라는 점, 토지소유권 확보에 필요한 사업비, 시간 등은 모두 조합원이 부담한다는 점 꼭 알아두시기 바랍니다.

사업이 계획보다 상당히 장기화되고, 지연된 기간만큼 건설 및 사업비가 가중되어 조합원의 추가부담금이 늘어나게 될 수도 있습니다. 무엇보다 이러한 과정을 통하여 조합원이 계획한 입주예상 시기가 불확실해질 가능성이 있으니 낚시성 홍보에 걸려들지 않도록 항상 주의하시기 바랍니다.

지주택 사업승인 전임에도 유난히 저렴한 분양가를 강조하는 경우, ‘1차 조합원 마감, 2차 조합원 모집 개시’ 등의 표현을 사용하는 경우, 선착순 아파트 동호수 지정을 홍보하는 경우, 모델하우스가 아닌 홍보관이라는 표현을 사용하고 정확한 위치가 검색되지 않는 경우, 인터넷에서 검색 시 지나치게 많은 홍보성 블로그 및 사이트가 나오나 각 연락처가 다른 경우에 해당한다면 가입시 꼼꼼히 살피시기 바랍니다.

하지만 이미 조합에 가입했고, 피해가 예상되어 지주택 환불을 희망하신다면 관련사건의 해결경험이 많은 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다. 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 조합원아파트전담해결팀을 운영하고 있으며 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 대표변호사가 일대일로 상담을 진행하고 있으니 도움이 필요하신 분들께서는 망설이지 말고 문의해보시기 바랍니다.

https://youtu.be/tOmRjMsLNuw