서울시 지역주택조합, 지구단위계획 변경신청도 못한 상태라면

서울의 아파트 분양가격이 천정부지로 오르는 상황에서 무주택자의 '내 집 마련'은 더욱 힘들어지고 있죠. 이러한 현실을 이용해 ‘시세보다 저렴하게 아파트를 살 수 있다’, ‘선착순 분양이기 때문에 분양절차를 거칠 필요가 없다’는 등의 감언이설로, 무주택 서민을 현혹하고 있는 주택조합들이 생겨나고 있습니다.

그런데 간혹 조합사업을 추진하는 쪽에서 토지확보율에 대해 거짓말을 하며 조합원을 모집하는 경우가 있는데요. 예를 들어 사업부지 내 토지를 50% 확보했고, 2~3달 내로 67%의 사용승낙 및 동의율을 넘겨서 지구단위계획 변경 신청에 들어 갈 예정이며, 1년 안에 80%의 토지를 확보해 조합설립인가를 받을 것이라는 식이죠.

하지만 정작 관할관청에 확인해보면 해당 설명들은 과장됐거나 허위사실로 밝혀집니다. 이로 인해 계약을 취소하고 납입금을 돌려받고자 하는 분들의 문의가 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 계속되고 있는데요. 오늘은 그 중에서도 서울시 지역주택조합 소송 승소사례를 통해 어떻게 대응하면 좋을 지 알아보겠습니다.

지구단위계획이란 도시·군 계획 수립 대상지역의 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시·군관리계획을 말합니다.

공공시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율·용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 등의 내용을 포함하는데요. 일반적으로 지주택에서 ​地區單位計劃​변경 신청을 하는 이유는 '종상향'이 목적입니다. 이를 위해서는 토지면적의 3분의2 이상의 동의를 얻어야하는데요.

때문에 조합은 토지매매계약시나 그에 선행해 토지사용승낙서를 징구하며 동의서도 함께 징구하곤 합니다. 즉, 땅 주인이 원하지 않는다고 해버리면 변경이 불가능하게 되는 것이죠.

오늘 소개해드릴 서울시 지역주택조합 소송 사례의 경우가 바로 이 사례입니다. 조합에 땅을 매도할 의사가 없는 토지주의 비율이 5%가 훨씬 넘는 상태였고, 관할관청에 확인한 결과 조합원모집신고 요건조차 만족하지 못한 상태였기 때문에 추진위원회 명의로는 지구단위계획 변경 신청조차 할 수 없다는 답변을 받았는데요.

어떤 사건인지 자세히 알아보겠습니다.

명경의 의뢰인은 2016년 서울시 광진구에서 사업을 추진하던 추진위원회와 조합원가입계약을 체결한 조합원으로 동호수를 특정해 약 6600만 원가량을 납입했습니다. 가입 당시 조합은 사업계획상 고층의 600여세대의 대단지 아파트를 신축할 예정이며 2016년 내에 지구단위계획 변경 및 건축심의를 완료할 계획이며, 207년 착공에 들어가 2020년이면 입주가 가능할 것이라고 광고했습니다.

그 근거로 사업지 내의 토지 매입을 80% 완료했다는 점을 들어 광고하며 조합설립도 금방 가능하고, 조합원 역시 거의 모집된 것처럼 설명했고 의뢰인은 사업이 잘 진행되고 있다는 생각에 조합원이 되었죠.

하지만 가입 이후 의뢰인은 조합과 중도금 문제로 갈등이 생겼고, 납입기일을 연장해달라고 요청했다가 조합으로부터 조합원 제명 처리를 당했습니다. 이에 억울한 마음에 돈을 돌려받기 위해 저희 명경에 도움을 청했던 것입니다.

앞서 설명했다시피 서울시 지역주택조합 측이 실제로 매입한 토지매입률은 광고했던 당시와는 현저한 차이가 있었고, 땅을 매도할 의사가 없는 토지주들의 비율이 상당해 사업의 진행 여부가 불투명한 상황이었습니다.

또한, 추진위원회 명의로는 지구단위계획 변경신청을 할 수 없다는 지자체 답변처럼 조합원 가입계약일로부터 4년 가량이 지났음에도 조합은 변경접수절차조차 진행하지 못해 조합설립이 불가능한 상황이었습니다. 그럼에도 곧 사업계획이 진행될 것처럼 의뢰인을 포함한 조합원들을 계속해서 기망했습니다.

다행인 점은 의뢰인이 추진위로부터 전액환불을 약속하는 안심보장증서를 발급받았다는 것인데요. 이에 담당변호사는 내용증명을 발송해 협의를 진행하고자 했습니다.

하지만 조합 측의 강경한 태도로 인해 합의를 이룰 수 없었고, 이에 환불을 위해 소송을 제기할 수밖에 없었습니다. 법원은 어떻게 판단했을까요?

▶ 안심보장증서에 의한 환불보장 약정의 효력

추진위원회는 그 법적성격이 비법인 사단이고, 그 구성원들이 납부한 분담금은 구성원들의 총유에 속합니다. 안심보장증서 상 환불보장 약정은 사업계획 미승인시 총유물인 조합원 분담금은 반환하는 내용으로 총유물 자체의 감소를 발생시키는 행위이기 때문에 이 약정이 유효하기 위해서는 정관이나 규약에 정한 바에 따라 체결되거나 그에 관한 총회를 거쳐야 합니다.

하지만 이를 인정할 근거가 없으므로 법원은 이 사건 안심보장증서에 의한 환불보장 약정은 효력이 없다고 보았습니다.

▶ 조합가입 계약의 효력

법원은 의뢰인이 이 사건 안심보장증서상 환불약정이 총회결의 등의 절차를 거치지 않아 무효라는 사실을 알았더라면 이 사건 조합원가입계약을 체결하지 아니하였을 것으로 보이고, 이러한 착오는 피고(조합)에 의하여 유발된 것으로 이 사건 조합가입계약의 내용으로 표시되었고 법률행위 내용의 중요부분에 관한 것이라고 보았습니다.

따라서 이 사건 조합가입계약은 원고(의뢰인)의 착오에 기한 취소의 의사표시에 따라 적법하게 취소되었으므로, 피고(조합)는 부당이득으로 원고에게 기지급받은 조합원분담금 등을 반환할 의무가 있다는 판결을 내렸죠.

비록 안심보장증서 자체의 효력에 대해서는 인정받지 못했지만 효력이 없는 안심보장증서를 유효한 문서인 것처럼 발급한 행위 자체를 문제삼아 서울시 지역주택조합 소송에서 조합 측에 부당이득반환의무가 있다는 판결이 나온 것입니다.

사업대상지의 주택건설 규모 등 계획은 조합설립과정에서 단순한 예상에 불과한 것으로 아파트 도면(조감도·평면도), 입주 시기 등은 확정된 사항이 아닙니다.

지구단위계획 변경, 도시관리계획변 경 결정 등 절차 이행이나 교통 및 환경영향평가심의, 도시계획위원회 심의, 건축위원회 심의 등 각종 심의를 거쳐 결정되므로 실제 사업추진 규모나 내용은 그 결과에 따라 상당한 변경이 있을 수 있어 입지여건과 입주가능시기에 대한 지나친 과정광고에 주의해야 하는데요.

만일 서울시 지역주택조합 사례처럼 사업이 불가능한 상태에서 허위광고로 조합원을 모집했다거나 추진위로부터 안심보장증서를 발급받으신 경우 납입금을 반환받을 수 있는 가능성이 굉장히 높습니다. 이와 관련해 도움이 필요하시다면 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)에 문의해보시기 바랍니다.

https://youtu.be/tOmRjMsLNuw