부동산 소송 전문 변호사, 지주택 탈퇴 후 미지급금 환불 받아내려면

지주택 탈퇴 후 환불을 위한 소송에서 승소했지만 여전히 미지급금을 돌려받지 못하시는 분들이 많습니다. 대부분 승소 판결문만 받으면 끝이라고 생각하시지만, 실질적인 환불을 받지 못하거나 신탁사의 자금을 압류해놓고도 추심이 되지 않아 속앓이를 하시다가 저희 법무법인명경의 부동산 소송 전문 변호사에게 문의하시는 경우가 많습니다.

이런 경우 실질적인 납입금 반환을 위해 활용할 수 있는 것이 '추심금청구소송' 입니다. 이는 채권자가 채무자에 대한 채권추심을 위해 제3채무자를 상대로 법원에 채권압류 및 추심명령을 신청해 결정을 받았고, 제3채무자가 압류/추심 명령을 송달받았음에도 채권자에게 합당한 이유없이 이행을 거부하는 경우 채권자가 제3채무자를 상대로 압류·추심명령에서 결정된 금원을 지급할 것을 청구하는 소송을 말합니다.

이에 오늘은 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)의 부동산 소송 전문 변호사가 추심금청구소송을 진행할 예정인 사례를 통해 지주택 탈퇴 후에 미지급금 환불을 위해 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다.

명경의 블로그에서 다수의 지역주택조합 성공사례를 접한 후 도움을 청하신 의뢰인은 군산에서 사업을 추진 중이던 A조합과 2016년 10월에 조합원 가입계약을 체결하셨습니다. 당시 의뢰인을 응대했던 A조합의 홍보관 직원은 사업부지 내의 토지 80%에 대해 매매계약을 체결해 확보했다고 광고했는데요.

의뢰인이 계약을 망설이자 직원은 만약 조합설립인가를 받지 못한다면 분담금 전액을 돌려주겠다는 내용의 안심보장증서까지 주며 계약을 종용했습니다. 이에 의뢰인은 로열층이라던 동호수를 특정해 약 3천만 원을 납입하며 조합원이 되었는데요.

하지만 이후 아무리 기다려도 사업은 진행되지 않았습니다. 의심스러운 마음에 알아보니 이미 A조합은 다수의 조합원들의 지주택 탈퇴 소송으로 분쟁을 겪고 있는 상태였는데요. 놀란 마음에 조합과 연락을 취하려 했지만 분양사무실이나 조합사무실을 운영하고 있지 않아 조합장과 업무대행사 모두와 연락할 수단이 없었습니다.

이에 의뢰인은 막막한 마음에 납입한 3천만 원의 반환을 위해 저희 명경의 부동산 변호사를 찾아 도움을 청한 것입니다.

부동산 소송 전문 변호사가 소개하는 환불을 위해 알아야 할 점은?

일반적으로 대부분의 조합들이 조합원의 이탈을 반기지 않습니다. 사업진행을 위해서 필요한 조합원 모집률을 충족시키기 위함인데요. 때문에 많은 조합들이 사용하는 표준약관에는 임의탈퇴를 금지하거나 위약금을 부과하는 등 지주택 탈퇴 환불의 요건을 엄격하게 규정하고 있습니다.

때문에 일반 매매나 분양계약과는 달리 단순히 사업이 지연되고 있다거나 변심 등의 사유로는 계약을 해제하거나 취소할 수 없습니다.

따라서 조합과의 계약해지를 위해서는 조합의 귀책사유를 증명하는 것이 중요합니다. 보통 환불을 위한 대표적인 조합 측의 귀책사유로는 계약 시 토지확보율이나 조합원모집률 등 계약의 중요사항에 대해 허위고지를 했거나, 계약의 주요내용에 대해 이행할 수 없는 등이 있는데요. 이를 사유로 계약취소 내지 무효를 이끌어 내야 합니다.

https://youtu.be/5ZAHJv6xPVY

A조합과의 계약도 마찬가지였습니다. 담당변호사가 해당 조합에 대해 조사해보니 의뢰인에게 설명했던 것과는 달리 실제로 계약 당시 조합에서 확보를 완료한 토지는 전체 부지의 20% 수준에 불과했습니다. 이는 계약일로부터 약 4년이 지난 사건을 수임할 당시에도 크게 달라지지 않았는데요. 그럼에도 불구하고 조합에서는 토지매입률 80%를 내걸며 허위광고로 조합원을 모집했던 것입니다.

게다가 추진위원회 단계임에도 동·호수를 특정해 계약한 부분도 문제삼을 수 있었습니다. 사업승인을 받은 이후에야 정확한 세대수와 동호수가 확정되기 때문인데요. A 조합에서는 계약 당시 이러한 부분에 대해 명확하게 설명하지 않고 이미 확정된 것처럼 의뢰인을 기망해 분양계약을 체결했던 것입니다.

또한, 이미 많은 조합원들이 A조합과 계약을 해지하거나 소송을 진행 중인 상황이었고 토지확보율도 저조해 조합설립인가를 받는 것이 불투명한 상황이었기에 실질적으로 사업을 계속하는 것이 사실상 불가능했습니다.

법원... "A조합은 의뢰인에게 3천만원 전액을 반환하라"

이러한 환불 사건에서 보통 저희 법인은 내용증명을 통해 협의를 진행한 후 협의가 결렬되면 소송을 제기하는데요. 이번 사건의 경우 내용증명을 받아볼 조합장이나 업무대행사 어느쪽과도 연락을 취할 수 없었기 때문에 납입금 반환을 위해 곧바로 부당이득반환소송을 진행했습니다.

결론부터 말씀드리면 소송은 의뢰인의 압도적인 승리였습니다. 토지매입과 관련한 허위광고 사실을 포함해 조합의 귀책사유가 너무나 명백한 상황이었고, 이미 해당 조합의 다수 조합원들에게 지주택 탈퇴가 진행된 상황이었던 점이 반영되었기 때문이죠.

하지만 판결문을 받았다고 곧바로 미지급금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 조합이 보유하고 있는 재산이 없거나 하는 등의 사유로 환불을 미루기 때문인데요.

때문에 제3채무자인 신탁사를 상대로 추심금청구소송이 필요합니다. 일반적으로 소송에 앞서 신탁사 자금에 대해 채권가압류를 신청해두는데요. 조합명의의 예금계좌에 대해 채권압류를 진행한 뒤 승소판결문을 토대로 신탁사에 이행을 청구하는데요. 신탁사에서 의무를 이행하지 않는경우 집행권원의 확보를 위해 제기하는 것이죠.

채권자(조합원)의 입장에서는 결과적으로 소송을 두 번 하는 결과이기 때문에 대단히 답답하고 짜증날 수밖에 없지만, 달리 소송이외에 제3채무자를 강제할 수 있는 수단이 없습니다.​ 때문에 신탁사가 압류, 추심 명령을 송달받았음에도 채권자인 조합원에게 합당한 이유 없이 이행을 거부한다면 제3채무자를 상대로 압류, 추심명령에서 결정된 금원을 지급할 것을 청구해야 하는 것입니다.

하지만 단점만 있는 것은 아닙니다. 제3채무자(신탁사)가 추심금청구소송을 당하게 된다며 소 제기 시부터 법적 지연이자인 연 12%의 고이자를 부담해야 하기 때문에 채권자의 지급 요청을 거절하기가 쉽지 않게 되는데요.

만약 소송을 제기하기 전에 미리 제3채무자 명의의 다른 재산을 찾아내어 가압류를 해두었다면 향후 승소판결을 받은 후 강제집행을 수월하게 할 수 있을 것입니다.

현재 저희 명경은 위 승소판결문을 근거로 A조합의 신탁사에게 환불금을 청구하기 위해 채권압류와 추심금청구소송을 진행할 계획입니다. 미지급금 환불을 위해 두 번의 소송을 해야하는데다 중간에 채무자나 제3채무자가 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 보전처분도 필요하고, 수 차례 법원에 출석하고, 추심집행 과정에서도 많은 변수가 있기 때문에 법의 테두리 안에서 이 모든 문제를 해결하는 것은 일반인에게는 매우 어려운 싸움이 될 수 밖에 없습니다.

때문에 법률전문가의 조력을 받는 것이 가장 안전한데요. 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 소송 전문 변호사가 운영하는 로펌으로 조합아파트전담팀을 운영하며 다수의 지역주택조합 성공사례를 보유하고 있습니다. 지주택 탈퇴 환불의 경우 조합의 자금사정에 따라 대응방법이 달라지기 때문에 법률전문가와 일대일 상담을 통해 본인의 상황을 진단받고 맞춤 해결방법을 찾아보시기 바랍니다.