경기도 땅매매 알고보니 공익용산지, 사기 당했다면

최근 들어 부동산 투자에 대한 사람들의 관심이 많아지면서 경기도 일대 개발이 예상되는 지역에 투자를 권유하는 업체들이 많아지고 있습니다. 하지만 해당 업체에서 소개하는 매물들은 소위 사기 매물인 경우가 많아 각별한 주의가 필요합니다.

예를 들어 우리나라는 전 국토의 63%가 산으로 둘러싸여 있는 만큼 보전산지를 매매하게 되는 경우가 많은데요. 보전산지는 임업용과 공익용으로 나뉘게 되는데 공익용산지의 경우 개발행위가 제한되는 경우가 많아 개인의 재산권 행사에 더 많은 제약이 따릅니다.

'기획' 부동산 업체들은 이렇게 개발이 제한되어 가치가 없는 땅들을 저렴한 값에 사들인 뒤 금싸라기 땅이라며 투자자들에게 미끼를 던지는데요. 특히나 이들이 경기도 땅매매를 권유하는 주요 무대 중 한 곳은 광명시 노온사동이었습니다.

저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 기획부동산전담팀을 운영하며 관련 피해자들을 법률대리해 고소 및 매매대금반환을 위해 최선을 다하고 있는데요.

이들이 어떠한 수법을 사용해 경기도 땅매매를 권유했는지 명경에서 확보한 피해사례를 토대로 설명해보겠습니다.

공익용산지... 개발호재 광고하며 가격 부풀려

업체 직원은 피해자 A씨에게 ‘초역세권, 산업단지 착공 호재가 있는 물건이며, 지분으로 구매 시 소액으로도 투자가 가능하다’면서 광명시 노온사동 땅구매를 추천했습니다.

사실 해당 토지는 개발제한구역, 공익용 산지, 보전산지 등 으로 지정되어 개발이 불가능한 토지였는데요. 일반적으로 땅 투자를 위한 계약을 체결할 때에는 업체는 투자자들에게 손실의 위험과 기대의 실현 가능성에 관련된 제반 사정을 정확하게 알려야 합니다. 뿐만 아니라 제공한 정보가 사실인지 여부를 자체적으로 검증하고 판매하는 것이 부동산 관행인데요.

그럼에도 이들은 영업비밀을 강조하며 지분투자의 특성 및 위험성에 대해 설명은커녕 오히려 지분으로 매매하는 경우 소액으로 투자를 할 수 있으며 이후 분할 절차를 통해 단독소유가 가능하다며 현혹한 것이죠. 눈앞의 투자이익에 홀려 정확한 검증없이 구매한 피해자들이 약 20명에 달했습니다.

개발이 불가능한 이유는?

땅 구매 시 기본적으로 분석해야 할 4대 문서(등기부등본. 대장. 도면. 토지이용계획확인서)중 하나인 토지이용계획확인서에 「다른 법령 등에 따른 지역. 지구등」란에 ‘공익용산지 〈산지관리법〉’ 표시되는 해당 토지는 임업 생산과 함께 재해방지, 수자원보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건 휴양증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 지정한 산지를 말합니다.

이러한 구역은 산지관리법 제12조에 의해 자연휴양림, 사찰부지, 문화재보호구역 등과 유사한 목적으로만 전용 허가가 나는 구역이기 때문에 투자가치가 매우 낮은 토지라고 할 수 있습니다.

토지와 국토 정보를 종합적으로 제공하고 있는 토지이음 사이트에 해당 주소를 입력하면 지번별 지역·지구의 지정 및 해제 이력, 필지의 분할·합병 등 토지이동 정보도 함께 제공해주는데요.

광명시 노온사동 산 19-1 필지의 결과는 다음과 같습니다.

[사진=토지이음 캡처]

해당 필지는 자연녹지지역으로 지정되어 있을 뿐만 아니라 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>으로 지정되는 등 개발행위가 이루어지기에는 많은 제한이 있음을 확인할 수 있습니다.

게다가 토지의 효율적인 이용을 위해 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농지법 등 관련법규에 의해 분할이 제한되는 경우에는 사실상 분할이 불가능합니다. 만약 판매업체가 이러한 토지를 분할해주겠다고 약속했다면 거짓말인 것이니 주의하시기 바랍니다.

[사진=씨리얼 부동산종합정보지도 캡처]

또한 업체는 지하철 차량기지가 이전되는 개발 호재가 있다고 광고하며 투자자들을 모집했는데요. 명경에서 해당 계획의 실존여부를 파악해보니 이 또한 거짓이었습니다. 해당 필지는 고지가 100m~200 의 경사도가 높은 지역인데다 진입로 없는 맹지로 개발이 어려웠기 때문인데요.

맹지 여부는 씨리얼 부동산종합정보지도에 해당 지번을 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 맹지의 경우 도로와 접한 토지가 없기 때문에 건축을 위해서는 도로와 접해있는 인근 토지의 사용권한을 얻거나 그 토지를 매매해 소유권을 확보해야 합니다. 이처럼 개발을 위해서는 번거로운 절차를 거쳐야 하다보니 실제로는 가치가 떨어지는 토지인 것이죠.

[사진=환경부 국토환경성평가지도 캡처]

또한 환경부에서 제공하는 국토환경성평가지도에 따르면 해당 부지는 15도 이상의 높은 경사도가 74%이상을 차지하는 구역입니다. 이렇게 경사도가 높은 지역의 경우 개발 시 깎아내야하는 부분이 많기 때문에 건물을 짓기 어려워 개발될 가능성이 낮습니다.

위와 같은 모든 정보를 종합했을 때 개발호재를 명목으로 경기도 땅매매를 권유하던 업체의 설명은 거짓이라는 결론을 내릴 수 있습니다. 업체는 이러한 사정을 모두 알고 있었음에도 해당 필지를 지분으로 잘게 쪼개어 약 20명에게 팔아치웠습니다.

이렇게 개발이 불가능한 곳임에도 마치 가능한 것처럼 개발계획을 꾸며내 허위로 광고한 업체의 행위는 매수인들에게 정확한 정보를 제공하지 않고 계약 시 판단에 영향을 미치는 중요한 부분에 대해 거짓으로 고지한 것이기 때문에 판례에 따라 ​명백한 기망행위이며 사기죄가 성립합니다.

부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)은 부동산 투자를 유도하면서 기망행위를 저지른 업체에 대해 이 사실을 입증하고 사기혐의 증거를 수집하고 사건을 검토해 고소를 진행하고 있습니다. 동시에 땅구매로 피해를 받은 의뢰인들의 매매대금 회수를 원활하게 진행하기 위해 필요한 경우 채권 가압류 신청을 진행하고 있습니다. 이는 민사소송 승소시 피해대금반환에 큰 영향을 끼칩니다.

만약 오늘 소개한 경기도 땅매매 사례처럼 개발호재로 투자가치가 있다는 말에 속아 공익용산지 등 개발제한이 지정된 토지를 구매하셨거나 비슷한 상황에 처해 계시다면 정확한 법적대응을 통해 빠르게 조치를 취해야만 피해금액 회수 가능성을 높일 수 있는만큼 본인의 상황에 대해 법률전문가의 검토를 통해 맞춤 대응을 진행해보시길 바랍니다.

https://youtu.be/jcl-mUVBTM4