지역주택조합 지주조합원, 토지 매매계약서 작성시 주의사항은?

그동안 조합원아파트와 관련해 탈퇴 및 환불에 대한 포스팅을 많이 작성했는데요. 상담을 하다보면 토지주 분들의 문의도 많이 접하게 됩니다. 사실 지역주택조합 지주조합원의 경우 사업부지 내에 토지 및 건물을 소유하고 있다보니 일반 조합원들보다 훨씬 유리한 사정인 것이 아닌가하는 인식이 있는데요.

사실 알고보면 토지소유자들 역시 많은 피해를 호소하고 계십니다. 그래서 오늘은 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)의 해결사례를 소개하며 지주로서 조합원이 되고자 할 때 알아두면 좋은 토지 매매계약서 작성시 주의사항에 대해 한 번 짚어보려 합니다. 

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서울에서 사업을 추진 중인 한 지주택조합과 지역주택조합 지주조합원으로 가입하기로 하며 토지매매 계약서를 작성한 A씨. 그런데 조합의 사업이 지연되는 동안 A씨가 소유한 집값이 천정부지로 치솟아버렸다. 이에 A씨는 조합과의 기존 계약이 부당하다고 생각해 매매대금 증액을 하고자 조합과 협의를 진행했는데 조합은 거절하고 소유권이전등기청구 소송을 제기했다. 과연 A씨는 어떻게 해야할까?

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▶ 문제의 시작은?

일반조합원들과 마찬가지로 토지주의 지위로 조합원이 된 분들의 문제 역시 대부분 조합의 사업이 다양한 사유로 지연된다는 것에서부터 시작합니다. 사업이 지연되는 동안 토지는 토지대로 사용하거나 처분이 불가능하고, 돈은 돈대로 받지 못하는 상황이다보니 매매계약을 취소하고 싶어하시는 분들이 많은데요.

설사 계약을 유지하길 원하는 경우라도 사업지연 기간이 길어질수록 부동산 가격도 천정부지로 오르다보니 땅 값이 오른 만큼 보상받기를 원하기 때문에 문제가 발생하게 됩니다.

그렇다면 지역주택조합 지주조합원들이 계약 취소의사를 보일 경우 조합의 반응은 어떨까요? 토지가 없으면 사업 진행에 많은 문제가 생기는만큼 보통 조합에서는 2가지 반응을 보입니다.

토지주가 계약을 해제하길 원한다면 토지매매 대금을 증액해주고, 조합원에서 탈퇴하고 현금으로 보상받기를 원하는 경우에는 기존 계약을 해제한 뒤 새로운 매매계약서를 작성해 주는데요.

문제는 일반적으로 조합에서 새롭게 제시하는 금액이 터무니없이 낮다는 것입니다. 매매대금을 증액할 때 地主조합원들이 납득할만한 금액을 제시한다면 서로 윈윈이겠지만 조합에서도 그동안 사업지연으로 인해 부족해진 자금을 아끼려다보니 조합원들이 만족할 정도로 시세에 맞춘 금액을 제시하지 못하는 것이죠.

​실제 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)에서 해결한 사건도 이와 비슷한 사례였습니다. 동작구 A지역주택조합 사건인데요. 토지 매매계약서 작성시 주의사항을 정확히 모르다보니 피해를 볼 뻔했던 사건이었습니다.

2018년 경 의뢰인은 A조합의 사업부지 내에 빌라 1채를 소유하고 계신 분이었습니다. 주변 아파트 시세보다 저렴한 가격에 아파트를 얻을 수 있는데다 빌라 가격도 당시 시세대로 쳐주겠다고 하니 망설이지 않고 지주조합원으로 가입하셨는데요.

​문제는 사업이 무사히 진행될 것이라는 조합의 설명과는 달리 A조합의 사업이 몇 년간 지연돼버리면서 시작됐습니다. 설립인가까지는 무난히 진행했으나 토지매입에 난항을 겪으며 사업계획승인까지 시 3년 여의 시간을 허비해버린 것입니다.

그러는 동안 의뢰인이 소유한 빌라의 시세도 최초 계약 당시보다 훨씬 많이 올라버렸죠. 기존의 계약서대로 매매가 이루어지면 금액적으로 너무나 손해를 보는 상황이었기 때문에 의뢰인은 A조합에게 현재의 시세에 맞춰 매매대금을 증액해달라고 요구했지만 협의는 지지부진했습니다.

빌라의 시세는 수억이 올랐는데 조합에서 의뢰인에게 제시한 금액은 2천만 원 정도였기 때문인데요. 터무니없게 낮은 금액을 제시받은 의뢰인은 조합의 제안을 거절하고 다시 금액을 조율하려고 했습니다. 그러자 조합은 기다리지 않고 의뢰인에게 소유권이전등기청구 소송을 제기해버렸는데요.

갑자기 조합과 소송에 휘말리게되어 놀란 의뢰인이 법적 대응을 위해 저희 부동산변호사닷컴에 도움을 청하신 것입니다.

이 사건의 결과부터 말씀드리면 조합에서 제기한 소유권이전등기청구 소송은 저희 로펌의 화해권고결정 신청을 통해 마무리 되었습니다. 그 결과 의뢰인은 시세를 반영해 기존 매매계약서에 기재된 금액보다 약 20% 증액에 성공했는데요.

화해권고결정은 법원이 모든 사정을 고려해 적정범위 내에서 원고와 피고가 화해를 하도록 권하는 것을 말합니다. 만약 해당 결정이 마음에 들지 않는다면 2주 내에 이의신청을 해서 다시 판단 받을 수 있는데요. 다행히 이번 사건은 양 쪽 모두 법원의 결정에 만족했기 때문에 그대로 마무리될 수 있었습니다. 이는 담당변호사의 정확한 판단 때문에 가능했습니다.

​당시 A조합은 이미 다른 조합원들과도 토지분쟁을 겪고 있는 상태였기 때문에 의뢰인의 사건을 빠르게 종결하기를 원했습니다. 이를 간파한 담당변호사가 양 측의 의사를 취합해 A조합은 소를 취하하되 양 쪽 모두 만족할 수 있는 금액을 제시했고, 최대한 매매대금을 증액할 수 있도록 조율한 것입니다.

이를 통해 당초 낮은 금액으로 책정된 계약을 무효화하고 증액된 매매대금에서 의뢰인이 납입해야 할 조합원 분담금을 상계했기 때문에 의뢰인 역시 만족할만한 결과를 얻을 수 있었습니다.

그렇다면 지주조합원 가입을 고민하는 분들이 알아두면 좋은 토지 매매계약서 작성시 주의사항은 무엇일까요? 토지주들이 지역주택조합 가입으로 피해를 보지 않기 위한 포인트는 바로 토지매매계약서 작성 당시 보상 조건을 명확히 해둬야 한다는 것입니다.

예를 들면 '정해진 기한 내에 잔금을 입금하지 않으면 계약을 무효로 한다'는 내용이나 '토지의 가치에 대해 경제상황을 반영해 매매대금을 재조정한다'는 등의 특약사항을 기재해두면 최소한의 안전장치를 마련할 수 있습니다.

다만 이렇게 한다고 해도 모든 사건에서 토지 매매 대금을 증액할 후 있는 것은 아닙니다. 그래서 계약서 작성 전 반드시 법률전문가에게 자신의 상황이나 토지 매매계약서 작성시 주의사항 및 계약서 조항 등을 꼼꼼히 진단받는 것이 중요하겠습니다. 

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)의 경우 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 대표변호사가 지역주택조합전담팀을 운영해 일대일로 상담을 진행하고 있습니다.

오늘 포스팅을 보신 분들 중 지역주택조합 지주조합원 가입을 고민 중이시거나 가입 후 매매대금 증액 문제로 분쟁 중이시라면 상담을 통해 사업 자체에 대한 안정성을 검증하고, 증액 가능성에 대해 꼼꼼히 검토받아 보시길 바랍니다.

https://youtu.be/6BImhli0hfs