부동산 투자회사 믿고 땅투자... 기획부동산 사기수법에 속았다면

오늘은 걸그룹 소속 한류스타도 피해를 입은 것으로 밝혀져 충격을 준 사건에 대해 이야기 해보려 합니다. 경찰이 수사에 나서자 업체 쪽에서는 갖은 거짓말로 피해자들이 조사에 응하지 않도록 회유한 정황까지 드러났는데요. 이번에 언론에 보도된 사건의 경우 피해자만 해도 3000여 명에 피해규모는 2500억 원에 달해 단일 기획부동산 수사 건으로는 역대 최대 수준입니다.

왜 이렇게까지 많은 사람들이 피해를 입게 된 걸까요? 기획부동산 사기수법을 살펴보면 맹지나 개발제한구역, 보전산지처럼 개발행위에 제한이 있어서 가치가 거의 없는 땅을 마치 개발호재가 있어서 앞으로 이 땅에 많은 가치가 형성될 것이라는 식으로 속여 판매합니다.

이들은 보통 부동산 투자회사 및 경매회사인 것처럼 수도권에 그럴듯한 사무실을 꾸며 조직적으로 땅투자를 권유하는 방식으로 대량거래를 하는데요.

사람들이 봤을 때는 사무실도 멀끔하고 이름이 알려진 유명인이나 큰 기업 대표들도 해당 기획부동산에서 땅을 샀다고 홍보하며 개발되면 투자금액의 몇 배를 회수할 수 있다고 하니 혹하게 되는 것입니다. 이번에 발생한 사건도 그렇고 판매대상이 부동산이다보니 한 번 사건이 발생하면 피해금액도 어마어마합니다.

게다가 이들 판매조직은 텔레마케터 등을 고용해 무작위로 광고를 하기도 하고, 영업차원으로 지인을 섭외하기도 하는데요. 문제는 여기서 사기를 배운 사람들이 또 다른 계열사를 차려서 다단계식으로 층층이 내려간다는 것입니다.

즉, 일종의 계열사들이 땅을 공동으로 매입해서 소액으로도 땅투자를 할 수 있다는 명목으로 한 필지를 쪼개 수십, 수백 명에게 팔다보니 규모가 커질 수밖에 없는 것이죠.

다단계 방식으로 판매한다고 해도 부동산은 아무래도 다른 거래보다 꼼꼼하게 확인할텐데 왜 이렇게 피해자들이 많이 나오게 되는 걸까요? 바로 부동산 투자회사로 위장한 사기조직이 깜깜이 투자를 유도하기 때문인데요.

예를 들어 회사의 기업비밀이라며 처음부터 지번이라든가 정확한 내용을 알려주지 않는다거나 다른 땅을 보여주고 이 땅은 팔렸으니 더 좋은 땅을 알려주겠다는 식입니다. 아니면 현장에 데려갔다가 다른 땅을 보여주고 실제로는 그 옆에 있는 땅을 파는 경우도 있습니다.

설사 지번을 구체적으로 알려준 경우라 하더라도 확인은 반드시 필요한데요. 직원이 그린벨트처럼 개발제한이 걸려있는 것들이 곧 풀릴 예정이니까 걱정하지 마라, 풀리기로 이미 다 확정된거라며 개발제한이 있어도 극복할 수 있는 땅인 것처럼 속이기도 하기 때문입니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

대표적인 기획부동산 사기수법 중 하나는 임야를 쪼개 파는 것인데요. 실제로 저희 부동산변호사닷컴(법무법인명경서울) 부동산사기전담팀에 현재 언론 보도를 보시고 자신의 상황과 너무나도 비슷해 문의를 주시는 분들이 많은데요. 이번 사기 사건과 동일한 업체로부터 땅을 구매한 분들 중에서도 서울 강동구의 땅을 구매하셨던 분의 사례를 소개해 드리겠습니다.

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상담을 의뢰했던 A씨는 부동산 투자회사를 다닌다는 지인에게 땅을 소개받았는데요. 전문가가 권리분석을 마친 보장된 땅이다, 초역세권 지역에 제2의 강남이 될 것이고 미공개 개발정보를 알려주며 조만간 땅값이 크게 오를 것처럼 홍보했다고 합니다.

하지만 사실 그 땅은 갖가지 개발행위제한이 있어서 개발 행위의 허가를 받기가 어려운데다 이번에 언론에 보도된 것처럼 비오톱 1등급으로 지정되어 있었습니다.

[사진=토지이음 캡처]

​한 마디로 개발가능성이 전혀 없었으며 업체가 설명했던 개발호재들도 이 땅과는 전혀 관련이 없거나 아니면 애초부터 없던 계획이었습니다. 그럼에도 공유지분으로 판매한 탓에 A씨 외에도 속은 피해자들이 굉장히 많습니다.

이에 담당변호사는 A씨에게 이런 모든 정황들이 인정된다면 기획부동산 사기수법에 당한 것일 가능성이 높다고 설명드렸습니다. 상심한 A씨는 그래도 시간이 지나면 언젠가는 개발이 되지 않겠냐며 반문하셨는데요. 아마 같은 의문을 가지시는 분들이 굉장히 많을 것이라고 생각합니다. 하지만 이런 땅이 개발될 확률은 거의 없습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

비오톱 1등급이라든가 보전산지 등은 자연환경보호를 위해 설정된 것으로 국민들의 공통의 환경자산이고 보전할만한 가치가 있는 땅이기 떄문에 나라에서 개발을 엄격하게 제한해놓은 곳인데요.

비오톱 1등급	보전산지
- 조례에서 '절대적으로 보전해야 한다'고 못 박아 둔 지역 - 개발구역에 편입된다 하더라도 공원 등으로 그대로 보전돼야 하는 땅	산지관리법 상 군사시설이나 공공시설이 아니면 용도를 변경하지 못하도록 정해 놓은 임야

그래서 만약 이 개발 제한이 풀리려면 보전할 만한 환경 가치가 없어졌다, 극단적으로 말하면 동·식물들이 다 죽고 없어졌다 이런 정도여야 가능한데요. 때문에 그린벨트보다 강력한 규제로 보며 실제로 서울시는 비오톱 1등급일 경우 ‘절대적으로 보전해야 한다.’고 조례로 규정하고 있습니다.

땅투자 했는데 개발될 가능성이 없는 땅... 어떻게 대응해야 할까?

이번 사건처럼 피해액이 많다면 특정경제법죄법상 사기에도 해당할 수 있는데요. 일단 형사고소를 해서 상대를 처벌받게 하는 것이 중요합니다. 그런데 업체가 폐업을 하거나 잠적을 하는 경우가 많은데다 형사처벌이 되려면 증거가 필요한데 상담을 해보면 증거가 없는 경우가 굉장히 많습니다.

이렇게 증거가 없는 상황에서 섣불리 고소를 하게 되면 업체에서는 그런적 없다며 잡아떼는 빌미가 되는데요. 업체에서 “개발이 안 된다는 사실을 다 충분히 이야기했다, 그리고 향후 반드시 개발된다는 이야기를 한 적이 없다” 이런 식으로 잡아떼면 무혐의가 나올 수 있기 때문에 증거수집이 굉장히 중요합니다.

때문에 이렇게 증거가 없는 상황에서는 유사 피해자들을 찾아서 공동대응을 하는 게 좋은 방법이 됩니다. 형사절차상 내가 피해를 당했다는 나의 진술은 내 사건에서 증거로서 쓰이기 어렵지만 다른 사람이 피해당했다는 진술은 내 사건의 증거로 쓰일 수 있기 때문인데요. 피해자 서로가 서로의 증거가 될 수 있기 때문에 공동 대응이 굉장히 중요합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

부동산 투자회사 위장한 기획부동산 사기수법에 속아 땅투자... 피해보상은?

피해보상을 위해서는 부당이득반환청구소송을 해야합니다. 하지만 막상 업체가 잡혔더라도 이미 돈을 다 뻬돌려 은닉한 이후라면 피해보상을 받기란 상당히 어려운 것이 현실인데요. 그래서 미리 가압류라든가 민사적인 조치를 취하는 것이 중요합니다.

다만, 최근에는 수사기관에서 몰수보전조치를 굉장히 적극적으로 활용하고 있습니다. 이는 몰수할 대상인 불법 수익을 미리 처분하지 못하도록 하는 사전보전 절차를 말하는데요. 검찰 측의 청구를 법원이 받아들이면 결정되게 됩니다.

피해금액 전액은 아니더라도 그 일부에 몰수보전을 미리 해놓는다면 향우 업체가 유죄가 확정되었을 때 피해자들이 몰수된 금액을 나눠서 받을 수 있는 경우가 있습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

하지만 일반인들은 부동산과 관련해 전문지식이 부족하다보니 기획부동산 사기수법을 구분하는 것이 쉽지 않습니다. 오히려 부동산 투자회사에서 ‘빨리 계약하지 않는다면 좋은 기회가 날아간다'라고 투자심리를 자극하면 마음이 급해져 제대로 알아보지 못한 상태로 투자하게 될 수밖에 없는데요.

조언을 드리자면 계약과 관련해 기본적인 사항을 제대로 알려주지 않는 경우 사기 가능성이 높다고 보시면 됩니다. 일단 지번을 알고 있는 경우에는 반드시 토지이용계획확인원을 발급받아 토지에 대한 객관적인 가치를 살펴보셔야 합니다. 만일 혼자서는 확인원의 내용을 이해하거나 파악하기 어렵다면 지자체 공무원이나 전문가에게 이 토지가 개발될 가능성이 있는지 확인해보시길 바랍니다.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경 서울사무소)는 부동산 전문 로펌으로 기획|부동산 전담팀을 운영하고 있습니다. 소액 땅투자를 위해 납부한 금액을 돌려받는 것을 최우선으로 하여 전담변호사와의 1:1 상담을 진행하고 있습니다. 상담을 통해 대응방법 및 증거수집도 도와드리고 있으니 막막하신 분들께서는 도움을 받아보시기 바랍니다.

https://youtu.be/jcl-mUVBTM4