저렴한 땅 매매 했는데 개발제한구역? 기획부동산 사기라면

개발호재 믿고 땅 샀는데 개발제한구역이라고?

월급만으로는 부자가 되기 참 어려운 시기이다 보니 작년 한해는 주식이나 가상화폐 등의 재테크 등으로 눈을 돌리는 분들이 많았는데요. 최근 금융시장의 변동성이 커지고, 주식과 가상자산 등의 위험자산이 급락하자 역시 부동산 불패신화가 답이라며 땅에 투자하시는 분들이 늘고 있습니다.

하지만 땅투자에 뛰어드는 일반인들은 아무래도 부동산에 대해 전문적인 지식이 부족하다보니 경매회사나 투자회사로 부터 개발호재가 있는 저렴한 땅 매매가 가능한 부지를 소개받아 구매하는 경우가 많은데요.

하지만 알고보면 해당 회사는 사기를 위해 위장한 업체로 그들이 판매한 땅은 개발이 제한되는 구역으로 지정되어 있어 전혀 가치가 없을 수도 있습니다. 이는 최근 계속 수면위로 올라오고 있는 기획부동산 사기입니다.

이러한 업체들은 저렴한 땅 매매 기회라고 권유하며 투자하기만 하면 큰 수익을 볼 수 있다고 현혹시킨 다음 개발 가치가 없는 땅을 본인들이 구매했을 당시보다 비싸게 판매합니다. 이들이 판매하는 땅은 개발제한구역, 보전산지, 맹지 등 개발의 요건을 갖추지 못했을 가능성이 농후하지만 이렇게 세세한 요소가 낯선 일반 사람들은 알아차리기가 쉽지 않습니다.

또한 땅에 대한 소유권을 갖고 있지 않음에도 마치 자신들이 소유한 땅인 듯 판매하여 그 매매대금을 챙기기도 하는데요. 구매자들에게는 이들이 자체적으로 내용을 바꾼 등기부등본을 제시하며 의심을 하지 못하도록 합니다.

부동산전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 이와 관련해 기획부동산 사기 피해를 의심하는 상담이 계속 들어오고 있는데요. 대표적인 사례가 바로 의정부 낙양동에 위치한 임야입니다.

업체의 직원은 민락2지구와 인접해 2차개발이 예정되어 있으며 해당 임야에 상업지와 공공주택지가 개발될 예정이라는 설명하며 땅을 판매했다고 하는데요. 계약을 망설이는 이들에게는 저렴하게 땅을 살 수 있는 방법이라며 공유지분 방식 즉, 지분쪼개기를 소개해 계약을 종용했습니다. 이러한 직원의 감언이설에 속아 해당 야산 매매를 진행한 이들이 무려 100여 명에 달했습니다.

​하지만 개발소식은 들려오지 않았고, 이에 사기를 의심하시는 분들이 저희 명경에 문의를 주신 것이죠. 과연 이 땅은 업체의 설명처럼 개발이 될 수 있을까요? 함께 확인해보겠습니다.

[사진=토지이음 캡처] ​

담당변호사의 검토 결과 해당 필지는 개발가능성이 없는 토지였습니다. 각종의 개발행위가 제한된 곳이었기 때문인데요. 토지이음 사이트를 통해 관련 사항을 확인해보면 다음과 같습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」상 개발제한구역, 「산지관리법」상 공익용산지, 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역으로 지정되어 있는 지역

특히 이 중 공익용산지의 경우 산림청장이 임업 생산과 함께 재해방지, 수자원보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건 휴양증진 등의 공익기능을 위해 필요한 산지로 지정한 구역으로 이런 곳은 산지관리법 제12조에 따라 자연휴양림, 사찰부지, 문화재보호구역 등과 유사한 목적으로만 전용허가가 나는 구역이기 때문에 대표적으로 개발이 제한되는 구역입니다.

[사진=씨리얼 부동산종합정보 캡처]

뿐만 아니라 씨:리얼에 부동산종합정보를 조회해보면 고지가 100~200M에 달하는 급경사지이자 도로와 접한 부분이 한 곳도 없는 맹지임을 확인할 수 있습니다. 이러한 토지는 개발행위제한으로 인해 사실상 건축행위가 불가합니다. 게다가 2차 개발이 예정되어 있어 상업지와 공공주택지가 들어설 예정이라는 업체의 광고와는 달리 지자체 문의 결과 그러한 계획 자체가 수립된 적 없었음을 확인할 수 있었는데요.

즉, 업체는 막대한 자금력을 바탕으로 개발이 불가능한 야산 매매를 진행한 후 수 십명의 텔레마케터를 동원한 허위광고를 통해 불법수익을 편취한 것입니다. 이들은 땅이 아파트 등의 건물과는 달리 개인이 정확한 시세를 판별하기가 어렵다보니 속이기가 용이하다는 점을 악용해 저렴한 땅 매매 인 것처럼 속여 팔아치웠던 것이죠.

많은 분들이 이러한 토지를 사용하거나 처분하면 되는 것 아니냐고 의문을 가지시는데요. 하지만 개발제한구역인 땅을 구매하려는 사람도 없을뿐더러 서 설명했듯 해당 필지를 구매한 피해자가 100여 명에 달하는 만큼 처분할 길이 없습니다.

공유자가 다수인 필지를 사용하거나 처분하려면 공유지분권자 전원의 동의가 필요하기 때문에 사실상 불가능 하기 때문인데요.

설사 대규모 개발로 수용이 되는 기적같은 일이 발생하더라도 저렴한 땅 매매 기회라던 업체의 설명과는 달리 이미 시세보다 훨씬 비싼 가격에 구매한 탓에 시세 차익을 기대하기도 힘든 상황인데요. 때문에 피해 구제를 위해서는 법적인 대응절차를 밟는 것이 가장 빠른 방법입니다.

문제는 기획부동산 사기를 당하고 바로 알아차리는 경우는 없다는 것입니다. 보통 개발에는 오랜 시간이 소요된다는 믿음이 있다보니 피해자들은 통상적으로 2~3년이 지나고 계약 당시에 들었던 개발호재들이 이루어질 기미가 보이지 않으면 그때서야 뒤늦게 자신의 피해를 인지하게 되는데요.

이들이 피해를 인지했을 쯤에는 판매조직은 새로운 업체로 둔갑하거나 피해자들을 기망할 때 사용했던 증거나 편취했던 매매대금 등을 은닉하고 난 뒤일 가능성이 높아 피해를 회복하기도 쉽지 않은 것이 현실입니다.

그나마 다행인 것은 최근 기획부동산 사기의 심각성이 대두되며 수사기관에서 구속기소를 진행하기 전 몰수추징보전을 통해 이들이 편취한 판매대금을 처분할 수 없도록 막아두기 시작해 빠른 법률대응을 진행하는 경우 피해대금을 반환받을 가능성이 높아졌는데요.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전문 대응팀을 꾸려 관련 피해를 입으신 분들의 피해 복구를 위해 든든한 지원군이 되어드리고 있습니다. 저렴한 땅 매매 기회라는 말에 속아 개발제한구역을 구매하셨다거나 뒤늦게 사기임을 깨닫고 법적대응을 결심하셨다면 일단 저희 명경의 부동산 전문 변호사와 상담을 진행해보시길 바랍니다.

https://youtu.be/KosOkX-fHDo