부동산 관리신탁, 유언대신 하는 상속설계 방법은

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10년 전 남편과 사별한 후 별도의 관리인을 두고 부동산을 관리하던 80대의 A씨. A씨는 최근 몸이 쇠약해져 건물을 방문하는 일도 뜸해졌습니다. 건물 관리인도 함께 나이가 들어가고 있다 보니 임차계약은 동일한 조건으로 계속 연장되고 있고, 시설비용은 별도로 관리인에게 송금해주고 있는 상황인데요. 자녀들은 부동산 관리에 일절 관여하고 있지 않다보니 A씨는 자신의 건강이 더 악화되기 이전에 자녀들을 위해 상속과 부동산 관리 문제를 깔끔하게 해결할 방법을 찾고 있는데요. A씨는 어떻게 상속설계 준비를 하면 될까요?

A씨처럼 부모가 자신만의 방식으로 건물을 관리하던 중 사망하면 상속인들은 부동산을 직접 관리해야 하는 문제에 부딪히게 됩니다. 대부분 재산보유자가 고령의 부모이고 그동안은 건물에 대한 관리를 직접 하느라 다른 가족 구성원은 임차현황이나 임대료 수납현황, 시설 관리 등에 대해 제대로 알지 못하는 경우가 많은데요. 게다가 관련 기록이나 정보다 남아있지 않은 경우가 대부분인데요. 상속과정에서 발생하는 이러한 문제들 때문에 최근 부동산 관리신탁 이 주목받고 있습니다.

A씨처럼 부모가 자신만의 방식으로 건물을 관리하던 중 사망하면 상속인들은 부동산을 직접 관리해야 하는 문제에 부딪히게 됩니다. 대부분 재산보유자가 고령의 부모이고 그동안은 건물에 대한 관리를 직접 하느라 다른 가족 구성원은 임차현황이나 임대료 수납현황, 시설관리 등에 대해 제대로 알지 못하는 경우가 많은데요. 게다가 관련 기록이나 정보다 남아있지 않은 경우가 대부분인데요. 상속과정에서 발생하는 이러한 문제들 때문에 최근 부동산관리신탁 이 주목받고 있습니다.

또한, 위 신탁의 특성상 별도의 유언장을 작성할 필요없이 부동산을 신탁한 계약 시점이나 미리 지정한 특정 시점에 해당 부동산에 대한 상속을 진행할 수 있는데요. 이 방법을 활용하면 유언장처럼 공증할 필요도 없고, 2명 이상의 증인도 필요 없습니다. 신탁계약 자체로 유언의 효력이 생기며, 수탁자인 금융기관이 상속집행자의 역할까지 수행하기 때문입니다.

이러한 신탁은 어떠한 이들에게 필요할까요? 부동산 관리신탁과 상속설계를 결합하면 좋을 몇 가지 사례를 함께 살펴보겠습니다.

B씨는 몇 년 전부터 해외에 거주하는 기간이 길어졌습니다. 그래서 자신이 직접 신축한 국내 건물의 관리를 가까운 친척에게 맡겨왔는데요. 하지만 친척이 전문 관리인이 아니다보니 건물관리와 임차인 대응에 문제가 생긴 것인데요. 그러다보니 공실은 늘고, B씨가 해외에서 직접 임차인들의 요구를 해결해야 하는 상황이 오게 된 것입니다.

이에 B씨는 귀국한 후 건물의 임차관리, 시설점검, 수입과 비용의 지출관리 등을 모두 대행해주는 내용으로 신탁계약을 체결해 문제를 해결했습니다. 부동산 등기가 은행 소유로 바뀌게 되었고, 수탁자인 은행이 대내외적인 소유권자로서 자금관리 뿐 아니라 임대료 연체 관리와 임차 명도 등을 맡아 건물의 경제적인 효율성을 높이고, B씨는 이 모든 것은 해외에서 이메일을 통해 확인할 수 있게 되었습니다.

한 자녀가 오랫동안 부모를 봉양하며 부동산을 관리하다 그 대가로 해당 부동산을 증여받기로 하는 경우가 있죠. 그런데 부모가 아무런 유언을 남기지 않고 갑자기 사망하면 상속인간 갈등과 분쟁이 생기기 마련이죠. C씨가 대표적인 케이스입니다.

형과 여동생이 있는 C씨는 홀로 수년간 아픈 아버지를 모시며 다세대주택을 관리해왔는데요. 평소 아버지는 주택만은 C씨에게 준다고 수차례 약속하며 와병생활을 했지만 유언을 남기지 못하고 돌아가셨습니다. C씨의 형제들은 아버지의 뜻은 존중한다면서도 자신들에게 최소한의 지분은 달라며 요구했는데요. 그러다보니 상속처리는 마무리되지 못했고, 형제간 불신만 쌓여 건물 관리도 원활하지 못했습니다. 결국 어떠한 합의도 이루지 못한 채 큰 손해를 보고 건물을 매각해야 했는데요.

만일 미리 부동산관리 및 유언대용신탁 계약을 통해 상속을 준비해 두었다면 재산상 손해를 보지 않았을 지도 모르는 안타까운 사례입니다.

​앞의 사례들을 통해 살펴본 것처럼 부동산 관리신탁 과 유언대용신탁을 결합해 상속설계 를 해두면 상속으로 인한 여러 문제를 미연에 방지할 수 있습니다. 또한 노후에 치매에 걸리거나 건강이 악화될 경우를 대비해 치매안심신탁과 결합할 수도 있습니다. 이 경우에는 부동산 임대수입을 자신의 노후를 위해 사용하도록 정할 수 있습니다.

부동산에 대한 가치판단은 각 상속인마다 다르기 마련입니다. 빨리 처분하고 싶어 하는 사람과 계속 유지하며 관리하자는 사람의 입장 차이 때문에 상속분쟁으로 이어지는 일이 비일비재합니다. 하지만 부동산의 경우 관리의 부담과 함께 상속이 발생할 때 분할이 쉽지 않다는 특징이 있죠. 따라서 객관적이고, 공정하며 투명한 관리를 통해 상속인들 간의 분쟁을 예방하는 것이 가장 중요한데요.

저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 하나은행과의 업무 협약을 통해 유언대용신탁과 부동산 관리신탁을 결합한 상속설계 준비를 돕고 있습니다. 원활한 상담을 위해 전담변호사를 배치해 진행 중이니 전문가들과 함께한 상담을 통해 웰리빙과 웰다잉을 준비해보시길 권해드립니다.