맹지 임야 매매 투자 기획부동산 의심된다면

 

지난달 24일 경기 시흥과 광명에서 LH직원과 가족, 지인의 사전 투기 의혹이 제기돼 현재 수사가 진행되고 있는데요. 이 와중에 개발 호재를 노린 투자 사기도 기승을 부리고 있다고 합니다. 실제로 인근 공인중개사들은 토지매입을 문의하는 전화를 여러 차례 받았다고 하는데요. 맹지가 팔리는 경우는 거의 없었는데 ‘맹지여도 괜찮다’며 여러 사람이 구매의사를 밝혀 의아했다는 것입니다.

다른 공인중개사는 보통 토지거래를 할 때는 되도록 문제가 될 만한 땅보다는 투자하기 좋은 땅부터 먼저 소개해주는데 소위 ‘나쁜 땅’으로 불리는 맹지 임야 매매 투자를 원한다는 말을 듣자 기획|부동산이 떴다는 생각을 했다고 합니다.

​

 

맹지란 지적도 상에서 도로와 접해있지 않아 차량이 진입할 수 없는 상태의 토지를 말합니다. 진입도로가 없기 때문에 건축물을 짓기 위해서는 여러 규제와 복잡한 절차를 통과해야 합니다. 현실적으로 맹지 탈출은 쉽지 않기 때문에 부동산 투자에 있어서 대부분이 기피하는 것이죠.

‘기획’부동산은 개발 호재가 있다고 속여 활용도가 낮은 맹지나 개발이 불가능한 그린벨트 등을 비교적 싼 가격에 매입한 후 이를 쪼개서 많은 사람들에게 비싸게 파는 방식인데요. 수년 전부터 전국적으로 많은 피해자들이 양산됐지만 지난 2018년 3기 신도시 도시개발계획이 발표된 이후 부동산 기획업체들은 현재까지 해당 지역의 인근 지분매입을 통해 지분을 쪼개어 팔아 맹지 임야매매 투자를 유도하고 있습니다.

광명 기획부동산처럼 토지를 분할해 공유지분으로 구매를 권하는 것이 불법은 아니지만 해당 방식으로 토지를 구매했다가 재산상 피해를 입고 있는 분들이 많아 사회적 문제가 된 것인데요. 실제로 저희 법무법인 명경(서울)에도 금전적 피해를 호소하시며 문의를 주시고 있습니다. 현재 명경에서는 사건을 수임해 해당 업체를 상대로 사기 고소장 제출을 마친 상태입니다. 실제 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

 

​

‘테크노밸리 조성 예정, 지하철 기지 이전 등 개발 호재, 수익보장’

명경의 의뢰인들은 2016년경 A 업체의 권유로 맹지 투자를 결심하며 광명시에 있는 산의 임야 지분 일부를 매수했는데요. A업체는 '공장을 설립할 수 있도록 용도변경되었다, 테크노밸리가 조성될 예정인 초역세권 땅인데다 산업단지착공 호재가 있는 겹호재 물건이다' 라고 설명했습니다. 이들은 의뢰인들에게 '지분으로 토지를 매수하면 소액으로도 투자가 가능하다며, 추후 분할등기가 가능하고, 원하면 되사주겠다'고 말해 투자심리를 자극했죠. 이에 의뢰인들은 약 6000만원, 3000만원, 5000만원 등을 투자해 지분매매하게 된 것입니다. 하지만 광명 기획부동산 관련 소식이 연일 뉴스를 타자 저희 명경(서울)에 혹시 본인도 사기에 당한 것이 아닌지 의심이 든다며 조사를 부탁하셨던 것인데요. 이에 명경이 A업체가 판매한 임야에 대해 개발가능성을 알아보자 해당 사실들은 모두 허위광고였음이 드러났습니다.

단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있으나, 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우사기죄로 처벌받을 수 있으며, 확정되지 않은 정부 정책을 확정된 것인 양 허위/과장광고했다면 이는 통상적으로 용인할만한 수준을 넘어서는 것으로 사기죄를 구성합니다.(울산지법 2019노561판결)

 

 

▶ 그린벨트 및 보전산지로 지정, 수익성 0%의 맹지 투자 권유...

명경의 조사 결과 의뢰인들이 사들인 임야는 지번 전체가 개발제한구역으로 지정되어 있었을 뿐만 아니라 보전산지로도 지정되어 있어 개발행위 자체가 불가능한 곳으로 밝혀졌습니다. 심지어 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 맹지에 진입도로도 확보되지 않아 개발 가능성이 0%에 가까운 곳이었는데요.

 

 

국토환경성평가지도는 62개의 법제적 평가항목과 8개의 환경·생태적 평가항목으로 국토를 5등급으로 평가한 지도입니다. 생태자연도 1등급 권역, 국토환경성평가 1등급 권역으로 지정된 경우, 국토계획법상 자연환경보전지역으로 지정된 것과 동일하게 평가하여 개발행위 허가 시 자연환경보전지역에서 가능한 개발행위만 허가받을 수 있는데요. 해당 자료에서 1등급과 2등급 비율이 95%, 98% 이상 나와 일반인의 개발이 어려운 토지였습니다.

 

[자료 출처 = 환경부]

 

최신 판례에 의하면 광명 기획부동산 업체의 소위 쪼개기 방식의 '공유지분방식 판매행위'는 사기죄의 기망행위에 해당하는데요. 서울 고등법원 2018노329 판결 등에 따르면 <지분 분할 방식으로 판매한 경우 그 사실만으로도 공유지분등기자들이 보유한 지분 전체를 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획이나 방편이 없어 지가 상승으로 인한 이익금을 취득할 가능성이 전혀 없다>고 하여 소위 '기획'부동산의 행위에 대하여 사기죄의 실형이 선고되기도 했습니다.

해당 조사 결과를 토대로 법률 상담을 받은 의뢰인들은 즉시 명경에 사건을 맡긴 뒤 업체를 상대로 사기 고소 및 투자금 회수를 요청했는데요. 이에 명경(서울)에서는 고소장 제출 절차를 밟은 후 민형사상의 방법을 총동원하여 대응하고 있습니다.

 

 

광명 기획부동산 사건처럼 부동산 기획에 당했을 경우에는 빠른 대응이 피해회복의 가능성을 높이는 길이라는 것을 명심하시기 바랍니다. 이러한 사기업체들은 페이퍼컴퍼니 형태로 운영되기 마련이라 판매가 끝나 수익을 보면 그 즉시 잠적하거나 법인명을 바꿔 다른 업체로 재탄생해 다른 곳으로 옮겨가버리기 때문입니다. 사실 대부분의 피해자들이 부동산에 무지한 상황에서 지인이나 업체 직원들이 빨리 구매하지 않으면 마치 큰 손실을 잃을 것처럼 계약을 유도하는 상황에서 쉽게 수렁에 빠져버리고 마는데요.

따라서 맹지 임야 매매 투자를 권유받았거나, 이미 투자를 했는데 조금이라도 사기가 의심되는 상황이라면 본인이 구매한 땅이 업체의 설명처럼 개발가능성이 있는 것이 맞는지 법률 전문가에게 진단받아 보시는 것이 좋습니다. 현재 부동산전문 로펌 법무법인 명경(서울)은 투자금 회수를 중점으로 두고 사건해결이 집중하고 있습니다. 변호사가 1대1 로 진행하는 전문 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 대응방안을 찾아보시기 바랍니다.