소액땅투자 사기, 지인 권유에 속지 않는 방법은

 ‘보지도 않고 샀다’ 묻지마 투자 87%  

기획부동산의 위험성에 대해서 연일 보도가 나오고 있습니다. 한 신문사 조사 결과 임야 지분을 판매하던 업체는 ‘다단계 취업사기’까지 이어집니다. 경매나 공매를 배우며 일당 7만원을 받을 수 있다고 홍보하면서 사람을 끌어모으는 것인데요. 사실상 개발가능성 없는 땅을 지인에게 팔게 하고 직원 자신도 사게 하는 것입니다.

실제로 소액땅투자 사기에 연루된 성남시 금토동 산73번지 매수자 중 생면부지의 사람에게 전화를 받거나 광고를 보고 샀다는 사람은 4%에 불과하다고 합니다. 땅을 사들인 사람의 26%는 업체의 직원, 62%는 직원의 지인이었다고 하는데요. 사실상 소득과 자산이 넉넉하지 않은 직원과 직원 지인들에게 사실상 ‘다단계 취업 사기’ 방식으로 쓸모없는 땅을 대거 팔아치운 탓입니다.

이러한 부동산 투자사기는 전국적으로 임야 지분을 연간 1조~2조 원대를 판매하며 활개를 치고 있는데요. 피해가 사회적으로 매우 취약한 저소득층에 집중되고 있는 형태입니다. 투기 의도가 강하지 않은 저소득층의 삶을 파괴한다는 부분에서 매우 악질적이죠. 실제로 저희 명경에도 지인에게 부동산 다단계 투자사기를 당했다며 변호사의 조력을 받고 싶다는 문의가 많이 들어오고 있습니다. 이런 문의를 주시는 분들의 공통적인 말이 바로 ‘지인’ 소개로 구매했다는 것입니다.

 부동산 다단계 끌어들이는 방식은? 

투자를 권유하는 사기업체의 직원들은 어떻게 취업하게 된 것일까요. 보통 취업 소개 역시 인맥을 통해 다단계로 이루어집니다. 소액부동산 지분을 판매하는 기획업체는 오전 10시부터 오후 4시까지 일하면 일당 7만원을 지급하는데요.

직원들을 모집할 때는 경매나 공매를 가르쳐준다고 홍보하지만 정작 입사하면 지분 판매만 시킵니다. 판매 수당은 땅을 판매하면 판매액의 10%를 지급하고 성과에 따라 몇%를 추가 지급하죠. 심한 곳은 땅을 팔지 못하면 직원 스스로 사야 해 빚을 떠안게 되는 경우도 많습니다.

 다단계 방식의 지인 사기 수법 

판매직원들은 지인들에게 전화를 해 개발될 가능성이 높은 좋은 땅이 있는데 생판 모르는 사람에게 알려주는 것보다 내 주변사람들이 이익을 보면 좋을 것 같다며 말문을 엽니다. 지금 너무 저렴한 가격이고 언제 다시 기회가 올지 모르는데 너니까 알려준다 말하며 이 기회를 놓치면 후회하게 될 것 같은 인상을 심어주는데요.

아무래도 지인을 통해 거래하다보니 매수자들은 투자를 권유한 지인을 믿고 대부분 땅에 대한 검증에도 매우 소홀할 수 밖에 없습니다. 지인 사기에 당한 이들을 대상으로 한 조사에 지분을 사기 전 현장을 가보았느냐는 질문에는 87%가 가보지 않았다고 답했고, 55%는 지번조차 몰랐다고 합니다.

게다가 이렇게 지인을 통해 지분을 매수하다 보니 생각이 바뀌어도 환불을 요구하기 어렵습니다. 경제상황이 좋지 않아 환불하려고 친구에게 전화하자 오히려 추가 투자를 권유하기도 하고, 친척이었음에도 불구하고 환불에 대한 운을 띄우면 그 뒤에는 연락이 두절되기도 합니다. 이러한 기획|부동산 매수자에게 지인과 친구는 가장 위험한 네트워크인데요. 매수자들은 사기당한 것도 억울한데 오랫동안 쌓아온 신뢰 관계도 무너지는 이중고를 겪게 됩니다.

소액땅투자 사기, 지인 권유에 속지 않는 방법은

투자 권유를 받았다면 가장 먼저 해야할 일은 지번을 묻는 일입니다. 만일 이런 핑계, 저런 핑계를 대며 지번을 알려주길 거부한다며 사기일 가능성이 높습니다. 만일 지번을 받았다면 용도지역에 자연환경 보전지역이나 개발제한구역, 공익용산지 여부에 대해 확인해봐야 합니다. 이러한 용도지역이 설정되어 있는 경우에는 개발가능성이 현저히 낮은 땅이기 때문에 거래하지 않는 것이 좋습니다.

그리고 최소한 주변시세를 확인해보는 것을 추천드립니다. 기획|부동산의 경우 보통 매매대금이 3천만원에서 5천만원 사이에 형성되는데요. 보통 수도권에서 토지에 대해 투자하려고 하면 몇 억이 넘는데 소액으로도 투자가 가능하다고 혹하게 만드는 것이 수법 중 하나이기 때문입니다. 이를 방지하기 위해서는 최근 거래된 순으로 용도지역과 공시지가가 비슷한 토지를 참고해보시기 바랍니다.

1. 토지대장을 확인하라

보통 토지를 매입할 때는 필지를 통째로 매입하든가, 지분으로 매입하는 2가지 방법을 사용합니다. 지분으로 매매하더라도 제대로 된 도로가 있는 좋은 위치의 토지라면 되팔 때 문제가 없습니다. 하지만, 도로도 없는 맹지이고, 위치도 좋지 않은데다가 지분권자가 수십명에서 수백명이라면 좋은 투자가 아닙니다.

아래의 정부24 토지 제증명 일괄 신청에서 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 개별공시지가확인서 등을 출력하여 볼 수 있습니다.

http://WWW.GOV.KR

정부24

 

2. 토지이용규제정보서비스 활용하라

토지이용규제정보서비스에 방문하여 해당 지번이 어떤 지역, 지구에 지정되어 있는지, 개별공시지가는 얼마인지, 행위에 제한은 있는지 등을 알아보셔야 합니다.

대표적으로 주의해야하는 항목은 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 대한 특별조치법>, <산지관리법> 상 공익용산지나 보전산지 항목입니다.

첨부된 사진은 명경에서 상담한 용인시의 토지의 정보를 예시인데요. 산지관리법상 임업용산지에 준보전산지로 규정되어 있고, 토지거래계약에 관한허가구역으로 지정되며 개발가능성이 낮았던 사례입니다.

http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

LURIS 토지이용규제정보서비스, 토지의 효율적 이용으로 행복한 세상을 열어갑니다.

 

3. 인터넷 등기소를 이용하라

해당 토지의 공유지분권자를 확인하려면 등기부등본을 보면 됩니다. 얼마나 많은 사람들을 거쳐왔고, 누구와 공유하고 있는지를 알 수 있죠. 기획부동산의 주요수법이 큰 땅 하나를 사서 여려 명에게 지분을 쪼개 파는 소액토지투자 사기를 일삼기 때문에 주의깊게 살펴보셔야 합니다.

만일 업체가 분할등기를 해준다며 가분할도까지 보여주었다면 정말로 분할이 되었는지 확인하셔야 합니다. 일부 업체에서는 해준다고 구두로만 약속 후 실제로 진행을 문의하면 차일피일 시간을 미루는 경우도 많습니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

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4. 맹지여부를 체크하자

지적도나 지도를 통해 맹지 여부를 확인하셔야 합니다. 맹지란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 말하는데요. 명경에서 상담을 진행했던 토지를 예로 들어드리겠습니다. 한 눈에 보기에도 위 쪽에 위치한 길을 제외하곤 어느 쪽도 도로와 접해있지 않죠? 이런 경우에는 건축허가가 나오기 힘들어 개발가능성이 낮습니다.

환불 받을 수 있을까?

지인에게 투자를 권유받아 땅을 구매하시려는 분도, 혹시 이미 지인의 권유로 소액땅투자 사기에 당하신분들도 반드시 위에서 설명한 절차들을 토대로 매매목적물에 대해 검토를 해보시길 바랍니다. 일반적으로 사기피해는 정보의 비대칭성에서 발생하다보니 최대한 거래하려는 땅에 대해 많은 정보를 알고 계시는 것이 피해를 예방할 수 있는 방법입니다.

사실상 지인 역시 또 하나의 피해자일 수도 있습니다. 업체는 판매사원들에게 토지에 대한 장점과, 개발가능성 등을 세뇌에 가깝도록 주지시키기 때문에 그들도 정말 좋은 땅이라고 생각하고 팔았을 수도 있습니다. 경제적, 심리적으로 많은 타격을 입겠지만 사실정황을 빠르고 정확하게 파악하여 대처해야 조금이라도 피해를 줄일 수 있습니다.

사실상 가격을 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제가 어렵습니다. 어느 정도의 상술은 당연히 허용될 수 밖에 없기 때문에 단지 적당한 상술로 매수한 가격의 몇 배로 되판다고 해도 법적으로는 문제가 되지 않습니다.

소액땅투자 사기사건에서 민형사상의 구제를 받기 위해서는 ‘유망하다, 발전가능성이 크다, 수익률이 좋다’는 것 같은 단순한 주관적인 평가나 전망을 과장한 경우보다, ‘철도 역사가 생긴다, 도로가 뚫린다’ 등과 같은 구체적인 사실관계에 관해 허위과장되었음을 입증해야 합니다. 따라서 법적인 구제를 염두에 두고 계시는 분이라면 구체적인 사실에 관한 과장이나 거짓말을 입증할 수 있는 녹음 등의 준비를 미리 해두셔야 합니다.

​만약 토지거래 시 녹음된 파일이 없거나 혼자서는 증거를 모으기 힘들다면 부동산전문가의 조력을 받아 진행하시면 도움이 될 것입니다. 저희 법무법인 명경 서울은 전담팀을 운영해 자체적으로 증거를 모음으로써 피해자분들의 피해 회복을 돕고 있습니다. 그동안 납부한 돈을 돌려받는 것을 가장 중점으로 두고 상담을 진행하며 한 분 한 분의 사정에 맞추어 최적의 솔루션을 제공해드리고 있으니 혼자 해결하기 버거우시다면 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.