지역주택조합원 자격, 지주조합원으로 가입하려면

서민아파트라는 이름으로 난립하고 있는 조합원아파트가 여러 가지 문제점을 낳고 있습니다. 지역주택조합원 자격과 관련해서도 문제가 많지만 특히 해당 사업의 성패를 가르는 가장 중요한 요소는 ‘토지 확보’ 인데요. 일명 지주작업, 즉 토지확보작업은 조합방식의 사업들에 있어 가장 난항을 겪는 요소입니다. 지주택사업을 시행하기 위한 이들은 조합원으로 가입하면 시세보다 높은 가격으로 매입해 준다며 토지사용승낙서와 조합원 가입 동의서를 받는데요. 이는 토지사용 권한이 안정적으로 확보돼 있다는 인식을 심어줘 조합원을 모집하는 것으로 사실상 기망에 가깝습니다.

더 큰 문제는 이렇게 조합원이 모집된 경우 오랫동안 한 지역에 거주한 지주조합원과 불특정 다수가 아파트 마련을 위핸 모인 일반조합원간 결속력이 약하다는 데 있습니다. 이럴 경우 조합원간 갈등과 반목은 필연적일 수밖에 없습니다.

 

나아가 부동산 매입가격을 결정하는 기구는 조합원 총회인데 높은 가격을 원하는 지주조합원과 분담금 증가를 우려한 일반조합원간 갈등으로 사업이 중단되는 경우도 심심치 않게 발생되곤 합니다. 조합원 가입금 환불도 어려워 금전적 피해가 발생할 가능성이 높은 것입니다.이처럼 리스크가 큰 사업임에도 불구하고 조합 측에서 제시하는 사업의 장점 등 달콤한 유혹에 현혹되는 분들이 많은 것 같습니다.

이렇게 유혹에 넘어가 피해를 호소하시는 분들 중에는 해당 사업의 조합원이나 해약자들 외에도 사업구역 내에 토지를 소유하고 있는 지주들도 계십니다. 저희 명경에도 지역주택조합 지주조합원 내지 지주라고 밝히시며 법률 상담을 요청하시는 경우가 많아지고 있는데요. 지주 조합원이라 함은 사업 부지로 지정된 토지의 소유주, 쉽게 말해 사업부지 내 땅주인이 조합에 가입했을 경우를 말합니다. 사업이 진행되는 부지를 소유한 이들은 보상도 받게 될 텐데 무슨 피해를 입게 된다는 것일까요?

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토지주도 피해를 본다!

​보통 조합아파트 사업이 진행될 부지 내 토지소유주이기 때문에 일반 조합원들과는 달리 피해사례가 적을 것이라고 생각할 것입니다. 하지만 지주조합원도 사업이 지연되거나 추가분담금이 발생하면 일반 조합원들과 마찬가지로 함께 부담해야만 합니다.

오히려 조합에 토지를 매매하기로 했는데 조합 측이 제때 돈을 주지 않는다거나, 사업이 기약없이 미뤄지면 이에 따른 추가분담금이 발생하고, 이는 지주조합원도 부담해야 하기 때문에 피해가 없다고 할 순 없습니다.

명경에 상담을 받으신 분들의 예를 들면 사업이 금방 진행될 줄 알고 동의서와 계약서를 작성후 계약금까지 받았는데 10년이 넘도록 잔금을 받지 못하신 경우, 조합이 토지사용 승낙서 받으면서 1년 안에 계약금과 잔금을 치르겠다는 내용으로 약정서를 써주었는데, 그 이행 기간이 한참 지났는데도 조합 사정으로 계약금도 받지 못한 지주가 계약을 무효를 원하시는 경우 등이 있습니다.

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지역주택조합원 자격, 가입전 확인하자!

​▶ 지역주택조합 지주조합원 자격은

간혹, 지주조합원에게 혜택을 준답시고 일반 조합원들에 비해 훨씬 더 저렴한 조건으로 사업에 가입할 수 있게 해주는 일이 있는데요. 이는 어디까지나 정당한 회의의 결의를 받아 정해져야 하는 것으로 주택법에 의거한 조합원의 자격역시 모두 충족해야 하는데요. 만약 이렇게 조합원 자격이 없는 자들의 경우 조합설립인가 신청 시 조합원으로 인가받지 못해 무자격조합원이 될 수밖에 없기 때문에 가입 전 본인이 조합원 자격요건에 해당하는지 반드시 확인하셔야 합니다.

지주택조합의 지주조합원으로 가입하기 위해서는 주택법 시행령 제21조상의 요건을 구비해야 합니다.

① 지주조합원이 되기 위해선 세대주이어야 하고 이러한 지위를 입주 가능일까지 유지해야 합니다. ② 또한 세대주를 포함한 세대원 중 1인까지만 85제곱미터 이하 주택 1채를 소유한 경우에만 자격이 주어집니다. ③ 또한 조합설립인가 전까지 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 합니다.

​따라서 별도 주택을 소유하고 있고, 해당 주택이 전용면적 85제곱미터 이상인 경우엔 조합원 자격이 없게 되는 것입니다. 하지만 통상 조합분양을 맡아 진행하는 업무대행사는 가입건당 인센티브가 주어지기 때문에 이러한 점들을 무시하거나 추후에 보완하면 된다는 식으로 설명하고 무작정 가입을 유도합니다. 이러한 지역주택조합원 자격이 없는 무자격조합원들은 조합원가입계약의 무효 또는 취소를 주장하거나, 계약이행불능을 원인으로 하여 계약 해제를 주장하며 구제받을 수 있을 것입니다.

 

​또한, 위와 같은 조건들이 만족되지 않은 상태로 부당하게 혜택을 받아 가입한 경우 추후에 문제가 될 수 있으며, 배임죄로 인해 처벌을 받는 것은 물론이고 분양권 역시 무산될 수 있다는 점에 주의하셔야 합니다. 이때 문제가 되더라도 조합 측에서는 어떠한 책임도 대신 져주지 않습니다. 모든 책임은 오롯이 조합원 개인이 부담하게 됩니다.

지역주택조합 지주조합원은 일반 조합원들에 비해 큰 혜택을 누릴 수 있기는 합니다. 조합의 입장에서도 서로 상부상조할 수 있죠. 하지만 그에 못지않게 많은 리스크가 뒤따를 수 있으며 이에 따른 피해는 고스란히 본인에게 돌아올 수 있기 때문에 사업 자체에 대한 안정성을 검증하고, 꼼꼼히 검토해보아야 합니다.

지역주택조합 지주조합원, 토지사용승낙서 작성에는 신중해야

개발 사업이 물 흐르듯이 진행되면 좋겠지만 토지사용승낙서의 유무와 내용을 두고 많은 분쟁이 발생하기도 합니다. 토지사용승낙서는 내 토지를 다른 사람이 사용해도 된다는 내용을 담은 문서로, 대개 규정된 양식이 있는 것이 아니며, 토지 매매 계약서의 내용을 참고해서 작성하게 됩니다.

토지사용승낙이 2/3 이상이라면 지구단위계획을 신청할 수 있고, 80% 이상이면 조합설립인가를 신청할 수 있으며 95% 이상이면 사업계획승인을 신청할 수 있기 때문에 승낙이 얼마나 완료되었는지에 따라 사업진행단계가 이처럼 나뉘게 됩니다. 다시 말해서 개발 사업 절차가 달려있는 것이기에 아주 중요한 것인데요.

토지사용승낙서를 작성할 때 유의해야 할 점이 무엇일까요? 바로 보상 조건을 명확하게 해야 한다는 것입니다. 10년 전 물가와 지금 물가가 다르듯이 토지의 가치 역시 마찬가지이기 때문에 경제 상황을 반영하는 것이 좋습니다.

또한 토지사용승낙서 자체는 딱히 정해져 있는 문서 양식이 존재하지 않기 때문에 문서에 매매 금액을 명시할 수가 있습니다. 이때 정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다는 내용이 반드시 들어가야 합니다. 이 문구가 있어야 사업 진행 주체들로부터 토지에 대한 보상이나 권리를 확실히 보호할 수 있는 것입니다. 토지사용승낙서를 써주는 것만으로는 토지 소유권에 대해 별 지장이 없으므로, 충분히 써줄 수 있습니다. 하지만 구체적인 조항들에 대해서 꼼꼼히 확인하고 주의하는 것이 필요합니다.

오늘 포스팅에서는 지역주택조합원 자격과 지주조합원이 가입 시 확인해야 할 부분들에 대해 알아보았습니다. 지주조합원의 경우도 지주택사업의 피해에서 안심할 수는 없습니다. 가입을 고민하시는 분들과, 이미 가입한 후 사업지연 등의 사유로 피해를 입으신 분들께서는 많은 고민에 빠져 계실텐데요.

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회에서 부동산전문 인증을 받은 로펌으로 배치된 전담변호사가 1:1 직접 상담을 진행하여 사건 해결을 위해 최선을 다하고 있습니다. 지역주택조합 가입으로 인해 피해를 입으신 조합원분들 가운데 법적 조언과 해결방법을 찾고 계신다면 망설이지 마시고 연락주시기 바랍니다.

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