화해권고결정 통해 지주택 환불 성공한 사례는

무주택자라면 누구나 ‘내 집 마련’을 꿈꿉니다. 하지만 부동산 가격이 천정부지로 솟아오르는 요즘, 자금을 동원할 수 없는 경우에는 ‘내 집’의 꿈은 점점 멀어져 갈 수밖에 없죠. 그래서 자연스럽게 무주택자들이 조금이라도 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 조합원아파트 사업에 관심을 갖는 것 같습니다.

무주택자들이 직접 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담하는 방식이기 때문에 시중 건설사가 개발·분양하는 주택보다 분양가가 저렴하죠. 조합원은 아파트를 분양 받을 때보다 좋은 조건의 동이나 호수를 지정할 수도 있어 부가적인 이익도 있습니다.

그럼에도 해당 사업이 언제나 긍정적인 결과만 도출하지는 않습니다. 조합의 운영 과정에서 각종 비리가 속출하는가 하면 사업 내용이 조합원들의 동의 없이 마음대로 변경되거나 토지매입이 지연되며 각종 금전적인 어려움이 더해지는 일도 다반사인데요. 문제는 조합원으로 가입하기는 매우 쉽지만 정작 조합에서 탈퇴할 때는 각종 손해와 불이익이 따르기 때문에 한 번 가입했다면 마음대로 발을 뺄 수도 없습니다.

 

 

그나마 주택법이 개정돼 지난 2020년 12월 11일부터는 조합 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에서 탈퇴할 수 있으며 납입 반환금으로 가입비 전액을 돌려받을 수 있게 됐습니다. 하지만 시행일 이전에 조합에 가입한 경우라면 임의탈퇴나 분담금 반환 등을 주장하기 어려운데요. 이 때문에 계약 무효를 위해서는 법률 조력을 받아야 피해를 최소화할 수 있습니다.

원칙적으로 지주택 탈퇴의 경우 조합원의 자격 요건이 상실될 경우에 가능한데요. 예를 들면 무주택자라거나 85㎡ 이하의 부동산을 소유, 해당 지역에 당해 6개월 이상 거주한다는 조건이 상실되는 경우를 말합니다. 조건을 상실한 이유가 본인이 책임지기 어렵거나 예측이 어려운 사유로 인한 것이라면 가입비의 반환도 가능합니다.

 

만일 아직 조합설립인가를 받기 전이라면 조합규약에 연명을 거부함으로써 조합가입을 피할 수 있으나 이미 조합이 설립된 후라면 대개 소송을 통해 탈퇴를 추진하게 됩니다. 탈퇴는 단순히 조합원의 자격을 상실하는 것 외에도 이제까지 납부한 납입금의 반환 문제가 달려있기 때문에 조합 측과 조합원 사이에 치열한 다툼이 벌어지곤 하는데요.

그래서 오늘은 조합원 자격여부를 두고 조합 측과 다툼이 생겼던 명경의 의뢰인의 사건을 소개해 드리겠습니다. 가입자의 자격에 대한 심사는 설립인가 시점에 시작되는데요. 설립인가를 받기 전 추진위원회 단계에서 조합원 가입계약을 체결한 의뢰인의 가입 자격을 두고 조합과 분쟁이 벌어졌던 사건입니다. 결론부터 말씀드리자면, 명경에서는 지주택 환불을 위해 소송을 제기했고, 해당 사건은 화해권고결정으로 마무리 됐습니다.

화해권고결정이란 민사소송의 양 당사자가 서로 양보하여 타협에 이르는 화해가 이루어지지 않는 경우에, 법원이 나름대로 공평하다고 인정되는 절충점을 양 당사자에게 일방적으로 제시하는 것입니다. 단순한 권고가 아니기 때문에 확정되면 재판상 화해와 같은 효력, 다시말하면 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 이처럼 소송에는 승소와 패소의 결과만 있는 것이 아닙니다. 양 당사자가 모두 만족할 수 있게끔 서로 하나씩 양보하여 사건을 종결하기도 하는데요.

■■■ 지주택 환불 소송 : 탈퇴에는 협의했으나...

명경의 의뢰인은 제주도에 거주 중인 제주도민이었습니다. 어느날 경기도 양평 소재의 조합아파트를 홍보하던 업무대행사의 텔레마케터로부터 전화를 한 통 받게 되었는데요. 해당 직원은 저렴한 분양가 등 장점들만을 나열하며 조합에 가입할 것을 권유했는데요.

혹한 의뢰인은 본인은 제주도에 거주중이라는 사실을 밝히며 지역주민이 아닌데도 가입할 수 있는 자격이 되는지 물었습니다. 직원은 제주도민이라는 것은 전혀 문제가 되지 않으니 일단 홍보관에 한번 방문해서 상담받아보라 권했는데요. 이에 의뢰인은 경기도 양평에 위치한 홍보관에 방문 후 조합원 가입 계약을 체결하게 됩니다.

 

하지만 주택법상 지주택조합원 자격조건은 명확히 규정되어 있습니다. 주택설립인가신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한해 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만을 소유한 세대주여야 합니다. 특히 조합설립인가 신청일 현재 광역생활권에 6개월 이상 거주해야 하며 본인을 포함한 배우자가 다른 지주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.

즉, 경기도 양평 소재의 조합에 가입하려면 서울, 경기, 인천 등에 6개월 이상 거주한 이력이 있어야 한다는 것인데, 의뢰인의 경우 제주도에 정착해 거주중인 제주도민으로 양평은 물론 경기도, 인천, 서울 어디에도 거주한 적이 없었다는 것이 문제였습니다.

 

​이에 의뢰인은 조합측에 계약취소를 요청했습니다. 자격심사는 설립인가 신청시에 이루어지는 것으로 조합은 의뢰인이 부적격통보를 받을 것을 충분히 알고 있음에도 가입을 종용했고, 이는 조합의 귀책사유로 인한 것이니 납입금 전액을 돌려달라고 한 것인데요.

하지만 조합에서는 의뢰인들이 임의로 계약해지를 통보한 것이므로 전액환불은 불가하고 조합규약에 따라 분담금의 10%인 위약금과 업무대행비를 공제한 나머지 금액만을 돌려주겠다고 답변한 것입니다. 이에 의뢰인들은 명경에 도움을 요청, 지주택 환불을 위해 소송까지 진행하게 된 것이죠.​

 

■■■ 화해권고결정으로 마무리!

조합 탈퇴에 관한 문제는 조합과 협의가 완료된 부분이기에 공제된 위약금과 업무추진비를 돌려받기 위해 부당이득금반환 청구소송을 제기했습니다. 조합을 상대로 소를 제기함과 동시에 조합의 신탁사를 상대로는 채권가압류 신청을 했죠.

조합에서는 의뢰인이 지주택조합원 자격요건을 갖추지 못한 자라는 사실을 알면서도 가입을 종용했고, 의뢰인들은 계약 이후에나 해당 계약이 잘못된 계약임을 알게 되었는데요. 이 부분에 대해 집중적으로 공략했습니다.

조합에서는 의뢰인의 가입 시점이 설립인가 신청 전이라는 점을 강조하며, 가입 당시에는 의뢰인이 가입 자격이 없었으나, 설립인가 신청일 이전까지 자격을 갖추면 되는 부분으로 법을 위반한 것은 아니라고 주장했는데요. 명경에서는 조합에서 의뢰인들이 가입 자격이 되지 않는다는 사실을 알면서도 조합원 자격 취득에 전혀 문제가 없다고 의뢰인들을 기망해서 계약을 체결한 점​에 대해 법률과 판례를 근거로 반박했습니다.

그 결과 해당 사건은 화해권고결정으로 마무리 됐습니다. 의뢰인들이 금전적인 손해를 감수하고 빠른 해결을 원했기에 이미 지급받은 금액을 제외하고, 조합에서 공제해간 위약금과 업무추진비 중 업무추진비만 공제한 나머지 금액을 반환받기로 조정 된 것입니다. 이 화해권고결정 이후 의뢰인들은 곧 나머지 금액을 환불받을 수 있게 되어 만족할만한 결과를 얻었습니다.​

 

일부 조합들이 조합원 모집률을 채우기 위해 자격 요건을 제대로 안내하지 않거나 교묘하게 숨기기도 합니다. 이외에도 조합원 모집 광고 시 토지확보율을 속이거나, 추가 분담금이 없다는 문구를 넣어 많은 이들을 현혹합니다. 조합원들은 나중에서야 자신이 조건이 되지 않는다는 것을 깨닫고 탈퇴와 환불을 요구하지만 조합에서는 환불을 거부하곤 하는데요.

지역주택조합 소송에서 원하는 바를 이루기위해서는 사업을 진행할 때 발생한 오류나 계약의 불공정성 또는 조합 운영진의 비리 등 탈퇴를 원하는 사유를 입증해야 합니다. 이를 일반인들이 단독으로 진행한다는 것은 법적 지식이나 부동산 분야의 경험이 미흡해 쉽지 않은 일이죠. 탈퇴를 깔끔하게 마무리 짓고 납입금도 반환 받기 위해서는 관련된 지주택 환불 사례에 대해 풍부한 식견과 경험을 보유한 변호사의 도움을 구하는 것이 가장 좋습니다.

법무법인 명경 서울은 부동산 전문 로펌으로 지주택 팀을 운영해 변호사가 1:1로 상담을 진행합니다. 탈퇴 및 환불에 있어 어려운 부분이 있거나 조합의 사기·기망행위로 인해 주택조합 탈퇴를 원한다면 명경의 부동산 전문가들의 조언을 얻어 보시기 바랍니다.