재개발 재건축의 차이 총정리 해보자

 

​부동산 6.17 대책으로 인해 사업의 진척 속도가 더디던 조합마저도 속도를 높여 조합설립에 임하고 있는데요. 이처럼 정비사업이 활발한 움직임을 보임에 따라 정비사업에 대한 관심이 높아지는 반면 재개발과 재건축 자체를 혼동하시는 분들도 많다는 것이 함정입니다. 보상을 받더라도 정확히 알아야 확실히 받을 수 있을텐데요.

그래서 오늘은 재개발 재건축의 차이에 대해서 알아보려 합니다.

 

 

재개발 재건축의 차이는 무엇일까?

재개발과 재건축은 둘 다 새로운 주거환경을 짓는다는 공통점을 갖습니다. 하지만 이 둘은 기반 시설에 따라 구분할 수 있는데요. 여기서 기반시설이라 함은 공원, 시장, 철도, 도로 및 상하수도 등을 말합니다. 즉, 사람이 주거 생활을 영위함에 있어 꼭 필요한 시설 또는 도시기능의 유지에 필요한 시설로써 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 정해진 시설을 말하는 것이죠.

그렇다면 재개발 재건축의 차이점은 무엇일까요? 일단 개발과 건축의 차이에 대해 먼저 살펴보겠습니다. 부동산에 있어서 개발이란 부동산에 가공행위를 하여 일상생활이나 생산 및 위락 등에 이용할 시설, 건축물 등을 만들어 공급하는 행위를 말합니다. 대표적인 예로는 신도시 개발 등이죠.

그에 반해 건축이란 개발과는 다르게 한정된 공간에 어느 한 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 신축·증축·개출·재축·이전 5가지의 행위를 하는 것을 일컫습니다.

 

 

재개발

<정비기반 시설이 열악·노후하여 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 또는 상업·공업지역의 도시 기능을 회복하거나 상권의 활성화 등을 위해 도시환경을 개선시키기 위해 실시하는 사업>을 말합니다.

즉, 주거환경이 열악하고, 정비기반 시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것을 말합니다. 열악한 기반시설을 새로 정비하고, 주택을 신축함으로써 주거환경과 도시경관을 재정비하는 사업인데요. 따라서 공익적인 성격을 띄는 사업이죠.

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재건축

기반시설 등이 매우 열악하거나 노후한 넓은 지역을 지정하여 한 번에 개발하는 재개발과는 달리 공원, 도로 및 상하수도 시설 등은 양호하지만 아파트, 빌라 등의 주거시설이 노후·열악해 사람이 살기에 위험 또는 그 가능성이 있는 곳의 건축물을 철거하고 새로 짓는 것을 말합니다. 재개발보다 상대적으로 좁은 지역이 대상이며, 상대적으로 민간사업의 성격이 강합니다.

 

 

◆ 사업목적과 혜택 대상의 차이 ◆

앞에서 살펴봤듯이 재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 두고 있으며, 재개발은 사익성을 목적으로 한다는 점이 가장 두드러진 차이점인데요. 아무래도 양자의 목적이 다르다보니 그 사업을 통해 혜택을 받게 되는 대상 또한 다를 수 밖에 없습니다.

재개발의 대상자가 되기 위해서는 토지 또는 건축물을 소유하고 있어야만 혜택을 받을 수 있습니다. 토지와 건축물 중 어느 하나만 갖고 있어도 대상에 포함되며, 혜택이라 함은 조합원 지위를 얻게 되는 것을 말합니다. 참고로 재개발의 경우 지상권 소유자도 대상자가 될 수 있는데 그 대상범위가 매우 넓다는 점이 재건축과 다른 점입니다.

재건축의 경우 토지 및 건축물을 소유하고 있어야 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 재개발과는 달리 재건축의 경우 건축물과 토지를 모두 가지고 있어야 조합원 지위를 얻을 수 있는 것입니다.

 

◆ 사업진행과정의 차이 ◆

재개발은 공공성과 공익성을 목적으로 넓은 지역을 일시에 개발하는 것이기 때문에 대상 지역에 거주하는 모든 사람들의 요구를 만족시키며 사업을 진행할 수는 없습니다. 따라서 ‘토지수용‘을 통해 문제를 해결하고자 하기 때문에 보상관련 문제가 끊이지 않고 발생하는 것입니다.

재건축의 경우 초과이익환수제와 함께 기존의 안전진단 기준을 상향 조정했고, 그 조건을 만족해야만 사업이 가능합니다. 재개발의 경우 보상금에 대해 초과이익환수제를 적용하지 않고, 안전진단을 시행하지 않는다는 점과는 대조적이죠.

따라서 재건축의 경우 재개발과 비교해 실투자금이 상대적으로 많은 대신 투자 수익을 예측하는 것이 가능해 사업진행이 상대적으로 원활합니다.

 

 

◆ 조합 가입방식의 차이 ◆

재개발은 구역 내 주민이 조합을 설립해 운영합니다. 조합원이 되기 위해서는 토지 또는 건축물을 소유하고 있어야 하는데 기타 시·도에서 정한 분양기준에 부합이 되어야 하는데요. 이때 조합이 설립되면 사업에 동의하지 않아도 조합원의 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 조합 설립에 필요한 인원인 75%가 채워지면 나머지 25%는 본인이 원하지 않아도 강제로 조합원이 되는 것이죠.

반면, 재건축의 경우 원하는 사람만이 조합에 가입할 수 있는데요. 민간사업의 성격이 강하기 때문에 주택을 소유한 자가 자율적으로 조합을 결정하게 되는 것입니다. 즉, 필요 인원을 채웠더라도 반대자는 부동산을 조합에 매각할 수 있죠. 게다가 지상권자의 경우에는 조합원의 자격이 주어지지 않고, 아울러 재건축 주택 소유자는 조합 설립에 반대를 하게 되면 조합원 지위가 박탈된다는 점을 주의해야 합니다. 또한, 조합원이라면 물건의 지위를 양도하는 것은 가능하지만 투기과열지역 내라면 불가능합니다.

만약 재개발/재건축 조합원들이 새 아파트 입주권을 포기할 경우 이들은 조합으로부터 기존 주택의 가치만큼을 현금으로 돌려받게 되는데요. 조합원이 분양권을 포기하고 현금청산을 받으면 해당 물량은 일반분양 몫으로 넘어가게 됩니다. 이 경우 재건축은 현금청산자 비율이 비교적 적지만, 재개발의 경우 그 비율을 예측할 수 없다는 차이도 있습니다.

 

 

◆ ​보상금 기준의 차이 ◆

재개발의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 결정되는데, 영업보상비와 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있습니다. 다만, 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상하게 됩니다.

재건축의 경우는 보상금이 결정되는데 있어서 시장 가격을 반영해줍니다. 따라서 개발이익이 반영된 금액으로 보상받을 수 있죠. 다만, 이때 영업보상비, 이주정착비. 이사비. 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없습니다. 다만, 재건축부담금이 부과되기도 합니다.

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이러한 차이는 재개발 사업의 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 적용하기 때문입니다. 단, 재개발 정비구역 지정 3개월 이전부터 거주한 주거용 건물 세입자에게만 이주비가 지급되기 때문에 잘 살피셔야 합니다.

또한, 양자는 보상금을 증액하는 절차에서도 차이가 있습니다. 재개발 사업의 경우, 지방토지수용위원회를 통한 수용재결과 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 그리고 행정소송이라는 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있습니다. 재건축의 경우에는 매도청구소송을 통해서 즉각적으로 보상금 증액문제를 두고 다툴 수 있습니다.

 

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▶ 재개발 재건축의 차이점 총정리 ◀

구분	주택 재건축	주택 재개발
조합원 자격	토지 및 건축물 소유자 (나대지 소유자는 조합원 자격없음)	토지 소유자 건축물 소유자 토지 및 건축물 소유자 지상권자
미동의자처리	협의 매수 후 매수 청구 (통상 1년6개월 ~ 3년정도의 시간 소요)	토지수용(법원에 공탁 후 강제 수용) 사업기간이 재건축보다 현저히 단축
주민동의	추진위원회 승인(과반수 이상) 조합 각 동별 과반수 이상 주택소유자 3/4이상 및 토지면적 3/4이상	추진위원회 승인(과반수 이상) 조합설립 토지 또는 건축물 소유자 3/4 이상 (75%동의) 토지면적 1/2 이상
시공사 선정	조합설립인가 후	조합설립인가 후
부담금 적용	초과이익환수부담금, 기반시설부담금 재건축초과이익환수에관한법률 면적제한 없음(준공시 부과)	광역교통시설 상, 하수도 학교용지 농지전용
주택 공급	1세대 1주택 예외: 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니한 지역은 주택보유 수만큼 가능	1세대 1주택 가격범위 또는 주거전용면적의 범위에 따라 2주택 공급(60㎡ 범위 내)
주택 규모	국민주택 규모 : 전체 세대수의 60%이하 임대주택 비율 없음	전체 세대수의 50%이상을 전용면적 85㎡이하로 건설 단, 구도시계획위원회 심의을 거쳐 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 범위 안에서 조정 가능 임대주택 비율 총세대의 5%이상 건설 전체 세대수의 5%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설

 

 

오늘은 재개발 재건축의 차이에 대해서 살펴봤는데요. 최근에는 수익이 크게 꺾였다고 하지만 여전히 재건축·재개발을 통한 재테크에 대한 투자자들의 관심은 높습니다. 해당 두 사업은 각종 이해관계가 얽혀있어 분쟁이 많은데요. 따라서 재개발 재건축 차이에 대해 정확히 알고 있는 것이 좋습니다.

재개발 재건축에서 가장 많이 발생하는 문제는 보상금에 대한 불만족일텐데요. 보상금을 받는 사람의 입장에서 가장 중요한 것은 재개발 재건축 차이점을 불문하고 보상금을 최대한 많이 받는 것이죠. 그러기 위해서는 보상금과 관련해 스스로가 잘 알고 있어야 하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 만족스러운 보상금을 받는 지름길일 것입니다.

​저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 로펌으로 재개발·재건축전담팀을 운영하고 있습니다. 배치된 전담 변호사와의 1:1 직접 상담을 통해 정당한 권리를 누릴 수 있는 방안을 찾아보세요.