토지 경계침범 이웃집 담장이 넘어왔다면

담장의 경계를 믿고 대지와 주택을 매매했는데 새롭게 측량해보니 해당 담장이 자신이 소유하고 있는 토지를 침범한 경우에 경계를 침범당한 토지소유자는 어떻게 구제받을 수 있을까요? 오늘은 토지 경계침범을 당한 경우 침범당한 토지소유주는 어떻게 대응을 하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

---

A씨는 수십 년간 이웃과 아무런 문제 없이 집을 짓고 살고 있었습니다. 하지만 살고 있던 주택이 노후화되어 종전 건물을 철거하고 새롭게 신축하기 위해 새롭게 측량을 했습니다. 그런데 측량 결과 이웃 B의 담장이 자신의 토지를 침범하고 있었다는 사실을 알게 된 것이죠. 이에 A는 B에게 담장을 철거해달라고 요구했지만 막상 B씨는 수십 년간 사용해온 담장을 철거하자니 억울합니다. A와 B는 이 사건을 어떻게 해결할 수 있을까요?

---

위 사례는 대표적인 이웃 간의 토지 경계침범의 사례입니다. A가 토지 침범 사실을 알리고 이웃 B가 그 부분을 받아들여 철거를 하거나 해당 침범한 만큼의 토지를 A에게 되파는 등 협의를 통해 원만히 해결하면 좋지만, 서로 조금의 양보도 할 수 없어 어쩔 수 없이 법적인 해결방법을 찾는 경우도 많습니다. 대체 경계분쟁은 왜 이렇게 많이 발생하는 것일까요?

 

▶ 토지 경계 분쟁이 발생하는 이유는

이는 이른바 '지적불부합지' 때문에 발생하는데요. 주로 토지가 매매되어 새로운 토지 소유자가 된 사람이 자신이 매입한 땅 위에 건물을 새로 지으려고 건축허가를 받기 위해 한국국토정보공사 등에 의뢰해 경계측량을 하는 과정에서 인근 건물의 대지 침범 사실을 발견하면서 갈등이 발생하는 것이죠.

측량기술이 발전하지 않은 과거의 측량 경계 그대로 건물과 토지를 사용해 오다가 재개발 등 투자 수요가 발생하면서 새로운 측량을 하는 과정에서 문제가 가시화되는 것입니다.

​

◆ 경계를 침범당한 토지소유자의 대응방법은

종종 담장이 경계를 넘었다해서 자의로 철거를 하시는 분들도 계신데요. 경계분쟁에 있어 중요한 것은 경계를 침범 당했다고 하여 담장 등을 함부로 철거해서는 안 된 다는 것입니다. 내 땅을 침범했는데 왜 철거하면 안 되는 것인지 답답하실 겁니다. 이는 형법 제370조 때문인데요. 만약 경계를 침범당한 자가 담장을 임의로 허물게 되면 도리어 형법상 경계침범죄에 해당할 수 있기 때문입니다.

형법 제370조(경계|침범)

경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.

​

​

“경계표”는 반드시 담장 등과 같이 인위적으로 설치된 구조물만을 의미하는 것이 아닙니다. 수목이나 유수 등과 같이 종래부터 자연적으로 존재하던 것이라도 경계표지로 승인됐다면 경계표로 인정받을 수 있는데요. 자신의 토지를 침범한 기존의 담장을 임의로 허물고 새로운 경계를 세운 경우 경계침범죄로 처벌할 수 있는지에 대해 판례는 다음과 같이 판결하고 있습니다.

「형법」 제370조의 경계|침범죄는 토지의 경계에 관한 권리관계의 안정을 확보하여 사권을 보호하고 사회질서를 유지하려는 데 그 목적이 있는 것으로서, 단순히 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하는 것만으로는 부족하고 위와 같은 행위나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식불능하게 함으로써 비로소 성립된다. (대법원 2010. 9. 9. 선고, 2008도8973 판결)

따라서 20년 넘게 경계의 역할을 하던 담을 사전 허락없이 임의로 허물고 새로운 경계를 세웠다면, 경계|침범죄가 성립되어 처벌을 받을 수 있습니다. 그러기 때문에 합의가 잘 되지 않는다고 해서 경계표를 함부로 훼손하는 것은 올바른 대처가 아니겠죠? 그렇다면 어떤 방법으로 대처해야 하는 것이 좋을까요?

​

▶ 소유자의 방해제거청구권 행사

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인해 인근 건물 소유자의 건물 사용수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 공작물의 철거를 구할 수 있다. (대법원 2014. 10. 30. 선고, 2014다42967 판결)

즉, 토지소유자의 경우 경계를 침범한 자에게 건물철거 및 토지인도청구와 지료청구를 할 수 있는 것입니다.다만 이 경우에도 혹시 상대방이 20년 이상 소유의 의사로 점유해 시효취득을 하지는 않았는지 잘 살펴본 후 진행해야 불상사를 막을 수 있습니다.

 

▶만약, 점유자의 점유취득시효 주장이 있다면

점유취득시효란 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 해주는 제도입니다. 또한, 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에도 소유권을 취득할 수 있죠. 즉, 토지 경계를 침범한 자에게 점유취득시효가 인정되면 침범당한 토지소유주는 본인의 소유권을 주장할 수 없게 되는데요. 다음은 점유취득시효의 요건 중 자주점유가 인정된 사례입니다.

환지예정지를 인도받아 그 지상에 공장건물을 신축하면서 인접 토지를 침범한 경우, 침범한 인접 토지의 위치와 형상이 환지예정지의 변에 인접하여 긴 직사각형의 모양을 하고 있고, 그 면적이 환지확정된 토지의 7%에 불과하여 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 선다고 볼 수 없어 점유개시 당시 인접 토지를 침범한 사정을 알지 못하였다고 볼 수 있고, 점유의 시초에 자신의 토지에 인접한 타인 소유의 토지를 자신 소유의 토지의 일부로 알고서 이를 점유하게 된 자는 나중에 그 토지가 자신 소유의 토지가 아니라는 점을 알게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 점유가 타주점유로 전환되는 것은 아니다. (대법원 2001. 5. 29. 선고, 2001다5913 판결)

따라서 상대방이 시효취득의 요건을 갖추지 않았을 경우에만 토지 경계침범 당한 소유자는 침범자를 상대로 승소 판결을 받아 강제로 집행할 수 있고, 10년을 한도로 침범자가 사용한 부분에 대한 지료도 받을 수 있습니다.

​

철거 및 인도소송의 근거는

대법원의 입장에 따르면 어떤 토지가 지적법에 의해 1필지의 토지로 지적공부에 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로써 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의해 확정됩니다.

​따라서 “지적도상 경계표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다 하더라도 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것”이라고 판시했죠.(96다36517 판결 참조)

​즉, 지적공부상 경계에 의한 토지소유권자가 점유 권원 없이 점유하고 있는 옆 집 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기할 경우 건물 소유자가 침범 토지에 대한 점유권이 있다고 증명하지 못하면 토지소유권자의 건물철거 및 토지 인도청구가 인용되는 것이죠.

​

토지 경계침범 해 축조된 건물은 무조건 철거 가능한 걸까?

Q. 저의 이웃집에 사는 A는 자신의 주택 신축을 위하여 토지경계를 측량해 보더니 자기 소유의 토지 0.5평방미터를 제가 거주하는 2층 주택이 차지하고 있다면서 저를 상대로 0.5평방미터를 철거하고, 해당 토지부분을 돌려달라고 소송을 제기하였습니다. 만일 A가 승소를 한다면 저는 2층 주택의 사용에 대한 안전이 보장되지 않고 경제적으로도 막대한 손해가 있는데, 갑의 이러한 행위는 권리남용에 해당하지 않는지요?

A. ‘권리의 남용’이란 겉보기에는 권리행사인 것과 같이 보이나 실제로는 권리의 공공성·사회성에 반하는 것으로서 정당한 권리행사로 인정될 수 없는 행위를 말합니다. 즉, 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 권리를 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없으며, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있는 것을 말하는데요.

우리 민법은 “권리는 남용하지 못한다”고 규정되어 있지만 구체적으로 어떤 행위가 권리남용에 해당하는지에 대하여는 규정하고 있지 않습니다.  따라서 판례를 통해 살펴봐야 하는데요. 우리 법원이 권리남용을 인정한 경우로는 ①권리의 행사가 사회생활상 도저히 인정될 수 없는 경우, ②권리행사의 형식만을 가질 뿐 실질적으로는 부당한 이익을 얻기 위한 방편에 지나지 않는 경우, ③권리자에게 아무런 이익이 없음에도 불구하고 오로지 상대방에게 손해와 고통을 줄 목적으로만 권리를 행사할 경우, ④사회상규상 도저히 권리행사로 인정할 수 없을 정도의 막대한 손해를 상대방에게 입힐 경우 등이 있습니다.

 

​

따라서 이 토지 경계침범 분쟁의 경우 A가 건물철거소송에 이른 사정, 문제된 0.5평방미터 토지의 전체토지에 대한 효용성, 그 가격의 정도와 이에 비하여 철거되는 건물의 효용상실의 정도, 경계선 확인에 대한 쌍방의 부주의 정도 등을 구체적으로 살펴 권리남용 여부가 결정되는 것입니다.

참고로 유사한 상황에서 나온 판례를 보면 0.3평방미터에 불과한 토지를 인도 받기 위하여 2층 건물의 일부를 철거하라는 건물철거소송에서 권리남용이 인정된 경우가 있습니다. 따라서 토지 경계를 침범하여 축조된 건물이더라도 반드시 철거를 해야 하는 것은 아니니 본인의 사정을 객관적으로 살피시고 대응하셔야 합니다.

​

토지 경계침범 문제는 부동산전문가에게 맡기세요!

오늘은 이웃의 담장이 넘어와 토지 경계침범 당한 경우 대응방안은 무엇이 있는지에 대해 살펴봤습니다. 오랜 기간 얼굴을 보며 살아야 하는 이웃이니만큼 잘 타협해서 법적으로 다투지 않는 것이 가장 바람직하지만, 사실상 토지 등 큰 재산권과 직결되다 보니 법적 분쟁으로 퍼지게 되는 경우가 많은데요. 소송까지 생각하고 계시다면 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 점유취득시효의 성립여부는 법을 공부하지 않은 일반인이 혼자 살피기에는 변수가 너무 많아 전문가의 도움을 받는 것이 문제 해결로 가는 지름길입니다.

저희 법무법인 명경 서울사무소는 대한변호사협회로부터 부동산전문 인증을 받은 로펌으로 경계분쟁에 관해 많은 경험을 가진 변호사가 1:1로 직접 상담을 통해 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 솔루션을 제공하고 있습니다. 토지 경계침범 분쟁에 휩싸이셨다면 망설이지 말고 명경의 부동산 전문가들과 상담받아 보시기 바랍니다.