기획부동산 사기피해 구제받을 방법이 알고싶다면

지난 달, 이재명 경기도지사가 자신의 소셜네트워크서비스를 통해 ‘기획부동산 분양사기는 명백한 집단사기범죄’라고 밝히며 기획부동산 신고가 접수된 지역을 토지거래허가구역으로 지정하며 기획부동산과의 전쟁을 선포했습니다. 실제로 정부가 기획부동산을 규제한 지 15년 가량 되었지만 불법행위는 줄지 않고 있는데요. 기획부동산 업체들이 다단계방식이나 필지분할 없이 지분만 공동소유하게 하는 식으로 그 수법을 날로 교묘히 발전시키고 있기 때문입니다.

최근 경기도의 강경대응으로 전례 없는 성과를 내고 있지만 조치 자체가 이미 피해가 발생한 후에 취해지는만큼 근본적인 해법이 되지는 못하고 있고, 한편에서는 선량한 재산권 행사를 막거나 정상적 거래를 위축시킬 수 있다는 우려도 나오고 있다고 합니다.

 

그래서 오늘은 기획부동산 사기피해 구제 방법은 무엇이 있을지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

◆ 기획부동산 사기란

사전상 의미는 부동산을 기획해 이윤을 추구하는 사업이라는 뜻이지만 실제로는 부동산 투자사기와 같은 의미로 통용됩니다. 즉, 부동산 업무를 개인이 아닌 기업이 이윤 추구를 위해 부동산 상품을 기획해서 판매하는 것으로 개발 호재 등 허위 정보를 미끼로 쓸모없는 땅을 고가에 판매해 구매자들에게 금전적으로 손해를 입히는 행위를 말합니다.부동산에 투자하는 줄 알고 참여했지만 알고 보니 기획부동산 사기였던 사례가 많습니다.

기획부동산 사기에 의한 피해는 피해자 수도 많고 그 피해액수가 상당한데 수법이 교묘해 심지어는 피해자 중에서 자신이 피해자였는지도 모르고 계시는 분들도 많습니다.

 

 

 

◆ 기획부동산 사기사건의 수법

▷ 번화가의 대형빌딩 속 사무실을 구해 현혹

피해자 분들이 공통적으로 하게되는 말 중 하나가  ‘그렇게 큰 건물에서 일하는 사람이 설마 나를 속였을 줄 몰랐다’ 입니다. 강남 한복판 도로변에 위치한 대형빌딩 속 말쑥한 정장을 차려 입고 최신형 전자기기를 능숙하게 다루는 사람을 보면 누가 봐도 성실하고 능력 좋은 직장인으로 보일 것입니다. 게다가 그들의 언변이 얼마나 화려한 지 마치 지금 계약을 체결하지 않으면 다른 사람이 이 좋은 자리를 채갈 것이라며 계약자를 조바심을 느끼게 합니다. 마치 홈쇼핑에서 매진임박이라는 말을 들으면 주문량이 느는 것처럼 기획부동산 업자들도 사람들의 다급한 심리를 이용합니다.

 

 

▷ 사전에 부동산 매물을 보여주길 기피함

기획부동산 사기를 막기 위해서기도 하지만 후일 발생할 모든 갈등을 예방하는 가장 좋은 방법은 실제로 보고서 판단하는 것입니다. 즉, 부동산을 매매하기 위해서는 직접 현장에 가봐야 하는 것입니다. 하지만 기획부동산 업자들은 절대로 해당 땅을 보여주지 않습니다. 시간이 없다는 둥 너무 멀다는 둥 이리저리 핑계를 대며 일단 계약금을 먼저 입금하게 유도합니다. 지번만 알고 있으면 토지이용확인계획원을 조회해 땅의 하자를 검색할 수 있기에 업체 측에선 지번도 알려주지 않고 투자자들의 눈을 교묘하게 속입니다.

 

 

▷ 가치 없는 땅을 지분분할해 판매

모 지역에 신도시가 생긴다는 등 호재가 있다고 정보를 흘려 사람들을 현혹시켜 투자를 받는 방법도 많이 사용합니다. 하지만 정작 실제로 땅을 확인하면 돌산이거나, 정부에서 계획적으로 관리하는 절대농지로 형질변경이 불가능하거나, 도로를 낼 수 없는 맹지 등이 쓸모 없는 땅이 대부분입니다. 이들은 이런 땅을 저렴한 가격에 구매해 쉽게 매도할 수 없게끔 지분분할하여 판매하고 몇 배의 이윤을 챙기는 방식으로 사기를 칩니다. 대부분 불특정 다수인을 상대로 판매하는 것이 대부분이기 때문에 최대한 지분을 쪼개서 피해자들에게 양도하려 하는 것입니다. 만약 불필요하게 토지가 지분으로 쪼개져 있다면 기획부동산 사기를 의심해보아야 합니다.

 

 

◈ 기획부동산 피해구제 방법

▶ 가해자들의 처벌을 원한다면

가장 먼저 형사소송을 통해 대응할 수 있습니다. 해당 행위가 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 이익을 취득한 경우로 인정받는다면 형법상 사기죄로 고소할 수 있습니다. 피해자들이 사기죄로 고소를 진행하여 죄가 성립된다면 가해자들은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처하게 되고, 편취한 금액이 높을수록 더욱 무거운 처벌을 받게 됩니다. 더불어 범죄가 미수에 그쳤어도 처벌을 면할 수는 없습니다. 그러나 대다수 피의자들이 본인의 혐의에 대해 본인들은 투자자들에게 투자 당시 알려져 있던 개발 계획을 안내해 준 것에 불과하므로 고의와 기망 행위는 없었다고 주장할 것입니다.

따라서 단순히 손해 발생 사실만으로는 그들의 처벌과 자신이 입은 피해에 대한 구제를 주장해서는 어렵고, 사기죄의 성립요건에 대한 명확한 지적과 더불어 계약 체결 당시 업체가 사용한 기망 수단을 적극적으로 입증하는 것이 중요합니다.

 

 

업체의 기망행위가 고의적으로 이득을 취하려고 한 사기이며, 투자의 과정에서 상대방이 권유를 할 때 피해자를 착오 상태에 빠뜨려 재산상의 이익을 보려고 했기에 경제적 손실이 발생했다는 점을 유기적으로 연결해 입증해야합니다.

 

그렇다면 형사고소를 통해 합의금조로 피해금액을 돌려받는 것은 가능할까요? 투자는 금전대여의 경우와 달리 사기죄로 처벌하기 어려운 측면이 있습니다. 투자자의 입장에서는 명백한 사기지만 법원에서 판단할 때는 투자자가 투자를 통해 이익을 취하려는 행위를 한 것으로 추정할 가능성이 높기 때문인데요. 투자라는 것 자체가 수익을 목적으로 하지만 손실을 입더라도 어쩔 수 없다는 개념이기 때문입니다. 그렇기 때문에 손해배상을 위해서는 민사소송도 진행해야 합니다.

 

▶ 손해배상을 받고 싶다면

만약, 사기를 이미 저지른 자들이 소송이 두려워 해당 업체를 폐업하거나, 잠적하게 되면 수사는 미궁에 빠져 피해를 복구하는 것이 어려워질 수 있습니다. 그렇기 때문에 피해를 제대로 회복하기 위해서는 사기죄가 인정돼 실형을 받게 되더라도 별도의 민사소송을 제기해야 합니다. 부동산이 여러 사람의 지분으로 나눠져 있기 때문에 부동산을 가압류하거나 매매 대금 반환 청구 소송을 통해 피해를 보상받을 수 있습니다.

그러나 소송은 장기간 소요되고, 비용도 많이 들어 여러모로 부담이 클 수 밖에 없습니다. 게다가 기획부동산 사기 업체들은 대부분 법인형태로 운영하기 때문에 나중에 재판을 통해 승소하더라도 법인 등이 이미 재산을 빼돌려 보유하고 있는 재산이 없다면 집행이 곤란할 수 있습니다. 이런 경우 민사적 해결이 어렵기 때문에 소 제기 이전에 업체와 원만한 협의로 투자금 일부를 돌려받는 것도 하나의 해결 방안입니다.

 

 

기획부동산 소송을 형사뿐만 아니라 민사적인 법리도 적용되는 복잡한 분쟁이기 때문에 일반인의 지식으로 혼자 문제를 해결하기엔 벅찰 것입니다. 피해자의 숫자가 많을수록 가해자로부터 제대로 된 보상을 지급받을 수 있는 가능성이 낮아지기 때문에 확실한 피해구제를 위해 빠른 시일 내에 대처 해야 합니다. 그렇기에 기획부동산 사기피해 구제를 위해서는 부동산 분쟁의 전문가와 함께 하는 것이 중요합니다.

 

저희 법무법인 명경서울은 대한변호사협회에서 ‘부동산전문’인증을 받은 김재윤 대표변호사를 주축으로 부동산투자사기의 위험이 높은 지주택 등 다양한 분야별 전담 팀을 운영하고 있습니다. 관련 문제가 발생했다면 추가적인 확산 피해를 막기 위해 전문 변호사와 상담을 진행하는 것이 빠른 문제해결에 도움이 될 것이므로 망설이지 마시고 연락주시기 바랍니다.