지역주택조합 소송, 고지의무 위반해 허위광고 했다면

지난 달 사업추진 상황 등을 부풀려 허위광고로 조합원을 모집, 300억원에 육박하는 분양금을 받은 지역주택조합 임원 등에게 벌금형이 선고됐다는 소식이 전해졌습니다. 관련법상 조합 설립 인가를 받으려면 사업 예정 토지의 80% 이상을 확보해야하지만 이 조합은 2014∼2015년 사업 예정지의 30∼40%만 확보해 조합설립 인가도 받기 어려운 상황이었는데요.

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거짓 홍보로 분양금 288억원 챙긴 지역주택조합장 등 벌금형 | 연합뉴스

​하지만 이들은 당시 '토지확보율 76%', '1군 건설사 확정', ' 2016년 3월 착공' 등 사업 진행상황을 부풀리는 거짓 홍보를 하며 지주택 조합원 모집을 했고, 945명으로부터 분양금 명목으로 288억원을 받아 챙겼습니다.

법원은 저조한 토지확보상황을 묵비하고, 토지 확보에 아무런 문제가 없는 것처럼 홍보한 점 등은 죄책이 가볍지 않다고 지적했는데요.

이러한 사례가 끊이지 않고 발생하고 있기에 오늘은 고지의무를 제대로 준수하지 않은채로 사업과 관련해 허위광고로 조합원 가입을 종용했던 조합을 상대로 진행했던 지역주택조합 소송 판례 하나를 함께 살펴보겠습니다.

▶ 고지의무 위반한 업무대행사

이 사건 공동피고인 주식회사 N은 2001년 말 서울 소재의 토지에 아파트 500여 세대를 건립하는 개발사업을 계획합니다. 그러면서 이 사건 토지를 대상으로 하는 조합을 설립한 후 그 지주택조합으로부터 시행대행자로 선정받는 방법을 구상한 것이죠.

그렇게 물색을 하던 중 N은 2001년 말경부터 (가칭) S 조합의 조합규약을 마련하고 시공사를 물색하는 등의 준비를 해 오던 소외인 A 씨와 2003년 4월 경 S 조합의 명의로 시행대행계약을 체결하게 됩니다.

N은 이사건 사업의 시행대행사로서 2004년 6월부터 2005년 12월까지 원고들과 조합원가입계약을 체결했는데요. 문제는 그 계약 체결 당시 이미 이 사건 사업부지 일대가 뉴타운사업지구로 지정되면서 조합원아파트 방식에 의한 이 사건 사업의 추진이 불가능할 수도 있었다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 N은 조합원들에게 이러한 사실을 고지하지 않았던 것입니다.

​그 후 뉴타운사업을 제도적으로 뒷받침하는 구 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’이 시행됩니다. 이에 해당 사업부지는 재정비촉진구역으로, 사업의 종류는 주택재개발사업으로 각각 지정되게 되었습니다. 이에 따라 조합아파트 건설 사업이 확실하게 불가능해졌는데요.

이에 놀란 원고들은 원고들은 N등을 상대로 소송을 제기하기로 합니다.

‘피고들은 시행대행사, 시공사로서 원고들에 대한 관계에서 관련 법령을 면밀히 검토해 이 사건 사업이 가능한 것인지 여부를 판단해 추진할 업무상 주의의무를 부담함에도 불구하고, 사업부지가 지구단위계획구역으로 지정되지도 않아 이 사건 사업의 성사 여부가 불투명했지만 이 사건 사업이 가능하다고 과신해 원고들과 지주택 조합원 가입 계약을 체결하고 조합원 분담금을 납부하게 했으니 그로 인한 손해를 배상하라 ’는 취지의 지역주택조합 소송을 제기한 것입니다.

▶ 착오로 고지의무의 존재를 인식 못 했더라도 위법성 인정

원심에서는 피고 N은 원고들과 이 사건 지주택 조합원 가입 계약 체결 당시에 이미 해당 사업부지 내 건축물이 서울시가 조례를 통해 규정한 건물노후도 기준을 충족하지 못한 점, 뉴타운개발사업이 진행되면 조합아파트 사업 방식으로는 해당 부지에서 사업을 진행하는 것이 불가능하다는 점을 인식하고 있었다고 보았습니다.

결국 해당 회사는 이 사건 조합원가입계약 내용대로 아파트를 공급하는 것이 불가능하다는 것을 알고 있었던 것으로 추인된다고 본 것입니다.

그럼에도 피고 N은 단지 입법청원이나 행정소송의 방법으로 이 사건 사업을 진행하려고 하면서 조합원가입계약을 체결하고자 교섭하였던 원고들에게 그와 같은 방법으로 이 사건 사업을 진행할 수 있는 것처럼 허위광고 하였습니다.

이에 법원에서는 아파트 건설사업을 진행 가능성 여부는 원고들이 지주택 조합원 가입 계약을 체결할당시 계약체결여부를 결정함에 있어 중요한 사항임에도 피고 N이 조합원아파트 방식으로 사업을 추진하는 것이 불가능할 수도 있다는 점, 특히 뉴타운개발지구로 지정되면 사업 진행이 중단될 수 있다는 것을 고지하지 않은 것은 부작위에 의한 기망이라고 했습니다.

따라서 피고인 N 등은 공동불법행위자로서 각자 원고들에게 그와 같은 불법행위로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판결합니다. 해당 지역주택조합 소송이 대법원 판결까지 간 것을 보면 피고조합은 고지의무를 인지하지 못했다는 등의 이유를 들어 상고한 것으로 보이는데요.

지역주택조합 소송, 조합원 승소

대법원에서는 이 사건에서 고지의무를 위반한 당사자가 부주의 또는 착오 등으로 고지 의무의 존재를 인식하지 못했더라도 위법성이 부정되는 것은 아니다라고 판시합니다.

즉, 1) 부작위로 인한 불법행위가 성립하려면 작위의무가 전제되어야 하나, 작위의무가 객관적으로 인정되는 한 의무자가 의무의 존재를 인식하지 못했다하더라도 불법행위 성립에는 영향이 없다는 것입니다.

2) 또한, 조합아파트개발사업의 시행대행자인 주식회사가 해당 방식에 의한 사업 추진이 불가능할 수 있음에도 불구하고 이를 고지하지 않았고, 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정은 조합원가입계약의 체결 여부를 결정하는 관건이 되는 중요사항이라는 점을 분명히 했습니다.

이 사건의 주요 문제는 1) 시행대행사에 고지의무가 발생했는지와 2) 시행대행사가 고지의무에 대해 반드시 인식을 했어야만 하는 것인지였습니다.

해당 사건에서 조합 주택에 의한 아파트건설사업이 불가능해졌다는 사실을 원고들이 고지 받았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백하기에 지주택 조합원 가입 계약을 맺고자 하는 업무대행사로서는 그 사정을 미리 고지할 의무가 있는 것입니다.

즉, 계약상대방인 원고 등에게 이를 고지하지 않은 것은 고지의무 위반에 해당하고, 이는 피고 등이 계약 체결 당시 사업 추진이 불가능할 수도 있다는 점을 분명히 인식하지 못했다고 해서 사정이 달라지지 않는다고 판시하며 손해배상 소송에서 허위광고에 속은 조합원들의 손을 들어준 것입니다.

위 지주택 소송 사건처럼 고지의무의 여부는 객관적으로 판단되는 것이기에 부주의나 착오로 인해 고지의무가 있다는 사실에 대해 인식하지 못했다고 하더라도 고지의무 위반에 따른 손해배상 책임이 인정되는 것입니다. 또한, 고지의무가 객관적으로 인정되는 한 시행대행사가 부주의 또는 착오로 고지의무의 존재를 인식하지 못했다하여 위법성이 부정되는 것이 아닙니다.

즉, 계약체결 당시 사업 추진이 불가능할 수도 있다는 점을 분명하게 인식하지 못했다고 하더라도 사정이 달라지는 것이 아닌 것입니다. 해당 지역주택조합 소송 판결의 의의는 착오 등으로 고지의무의 존재를 인식하지 못한 경우에도 위법함을 면하지 못한다는 객관적 기준을 제시했다는 점입니다.

오늘은 허위광고로 인한 지주택 소송 결과에 대한 판례를 하나 소개해봤습니다. 조합원아파트사업의 경우 조합원모집률을 높이기 위해 시공을 위한 토지 취득을 완료했다거나 추가분담금이 없을 것이라는 식으로 허위과장광고를 하는 경우들이 많습니다.

하지만 대법원 판례에 따르면 선전광고에서 다소의 과장/허위가 수반되는 것이 일반상거래의 관행과 신의칙상 시인될 수 있는 정도라면 기망성이 결여된다고 보아 어느 정도의 허위과장광고는 용인하고 있습니다.

때문에 이에 대응하기 위해서는 법률 전문가의 조력을 통해 문제 상황에 대해 꼼꼼히 살피고, 사안별로 적절한 법적 대응을 강구하는 것이 중요합니다. 저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 이끄는 로펌으로 전담해결팀을 운영하고 있습니다. 지주택 조합원 가입계약 후 문제가 생겨 지역주택조합 소송이 필요한 상황이라면 신속히 상담받아 보세요.