지역주택조합 절차 지연될 때 아파트 조합원 탈퇴방법은

저렴하게 내 집을 마련하는 수단으로 주목받았던 지역주택조합 아파트가 ‘깜깜이 사업’으로 오히려 서민들의 내 집 마련 꿈을 짓밟고 있어 많은 문제가 되어 왔었죠. 국토교통부가 이러한 불합리함을 바로 잡고자 현장 점검을 통해 제도 개선을 검토하기로 했다고 합니다. 국토부는 지난 2020년에도 조합원 모집을 위한 과장광고를 금지하고 조합 해산 절차를 마련하는 등 주택조합 제도를 개선한 바 있는데요.

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[단독]툭하면 사업 지연…정부, 지역주택조합 손본다

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지주택 사업은 지역 주민이 직접 토지를 매입, 주택을 건설하기 위한 사업입니다. 해당 지역에 토지가 전혀 없어도 사업을 진행할 수 있다는 점에서 재개발·재건축 등 정비사업 조합과 차이가 있는데요. 때문에 지주택은 조합원의 자금을 모아 토지를 사들이고 인허가를 받아야 합니다.

하지만 지역주택조합 절차 상 조합원 모집에 실패하거나 토지 확보가 제대로 되지 않으면  사업이 장기간 표류하게 된다는 것이 지주택 단점입니다. 사업 불확실성이 높기 때문에 사업 전 분양가나 공사비 등을 결정할 수도 없고, 이로 인해 추후 분담금이 터무니없이 높아지기도 합니다. 이 과정에서 발생하는 비용으로 인해 사업이 무산된 뒤 초기 투입한 비용을 돌려받지 못해 지역주택조합 아파트 조합원 탈퇴방법을 두고 환불 분쟁이 발생하기도 합니다.

설사 조합원 모집이 순조롭게 이뤄져도 지자체가 사업을 승인하는 기준인 토지소유권 95%를 확보해야 하기 때문에 사업을 승인받는 횟수도 크게 떨어집니다. 실제로 국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 지난해 7월까지 5년간 서울에서 조합을 설립한 조합원아파트 사업지는 19곳이지만 착공한 사업지는 2곳에 불과하고, 서울시에 조합원 모집을 승인받은 지역주택조합 110곳 중 정식 조합 설립은 인가받은 곳도 20곳 뿐입니다.

결국 토지소유권 95%를 확보하지 못하면 지역주택조합 절차가 계속 지연될 수밖에 없는데요. 사업지연에 따라 업무추진비 등으로 추가분담금만 계속 내야 하는 경우도 부지기수지만, 조합원이 사업주체이기 때문에 토지확보 지연 등 사업진행이 늦어지는 데 따른 피해보상을 요구할 수도 없습니다.

하지만 해당 사업의 가장 큰 문제점은 한 번 조합원으로 가입하면 탈퇴하기 힘들다는 부분입니다. 분담금을 내고 조합원으로 가입하면 30일 이전까지는 (개인적인 이유로 인해) 계약을 취소해도 납부한 분담금을 환불받을 수 있지만, 한 달이 지난 이후에는 돌려받기 쉽지 않습니다.

한달이 지난 이후의 아파트 조합원 탈퇴방법의 경우 조합원가입 계약서에 나와있는 내부적인 방침에 의거해 탈퇴 시점에 따라 금액을 달리 적용해서 일부 돈을 돌려줍니다.

일부 조합에서는 의결권 확보를 위해 유령 조합원을 만들고 토지사용허가 문서를 위조하는 불법행위가 벌어지기도 하는데요. 실제로 일정 금액을 지급하는 대가로 허위 조합원들을 모집해 사업자금을 마련한 혐의 등으로 재판에 넘겨진 경남 창원 모 주택조합 업무대행사 대표와 조합장이 모두 징역형을 선고받았던 사건도 있습니다.

재판부에 따르면 A씨와 B씨는 2017년 말 조합원 모집이 부진해지자 1명당 200만∼300만원의 대가를 지급하는 조건으로 명의대여자들을 모집해 허위 조합원으로 가입시켜 조합 사업자금을 마련하기로 모의했고, 이후 명의대여자 47명으로 하여금 중도금 대출을 신청하게 하고 모 은행을 속여 받은 중도금 대출금 20억7천800만원을 조합자금 관리은행 계좌에 넣는 등 조합이 재산상 이익을 취득했다고 하는데요.

현재는 시공사를 변경했지만 기존 업체와의 공사대금 정산 문제로 아파트 건설은 아직 착공되지 못하고 있는 상태라고 합니다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20220913058300052?input=1195m

허위조합원 모집 등 업무대행사 대표 징역 7년…"피해액 138억" | 연합뉴스

빈번한 지역주택조합 절차 지연... 지역주택조합 아파트 조합원 탈퇴방법은?

사실 저희 법인에 문의를 주시는 많은 분들에게 탈퇴를 원하는 사유가 무엇인지 물으면 단순히 사업지연을 이유로 드시는 분들이 많습니다.

하지만 해당 사업의 특성상 조합원들이 사업주체이다 보니 단순 사업이 지연되고 있다는 사유만으로는 조합원 탈퇴가 힘들 수 있는데요.실제로 최근 주택조합 가입 후 3년이 지나도록 조합 설립인가를 받지 못하는 등 당초 예정된 사업 일정보다 지연되고 있다는 사정등만으로는 계약해제를 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다.

조합원이던 A씨는 추진위가 계약 체결 때 사업이 장기간 지연될 가능성과 토지 확보율에 대해 제대로 고지하지 않는 방식으로 기망했고, 시공사 선정은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 거쳐 결정될 수 있는데 시공사로 확정된 것처럼 속였다"며 계약 무효·취소 또는 계약의 해제를 주장하면서 부당이득금 반환을 요구하는 소송을 제기했던 사건(2021다305208)입니다.

재판부는 "지역주택조합 절차 상 사업 진행과정에서 조합원의 모집, 재정 확보, 토지매입 작업 등 사업 성패를 좌우하는 변수가 많고 그에 따라 당초 사업계획이 변경되거나 예정했던 사업 진행이 지연되는 사정이 발생할 수 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있다"며 "추진위는 2021년 3월 새로운 대표자를 선임하고 사업성 검토 업무 용역계약을 맺는 등 사업진행 노력을 기울이고 있는 것으로 보여 사업진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다"고 밝혔습니다.

이어 "A씨가 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없다"면서 "사업계획의 변경이 조합원인 A씨에게 책임 없는 사유로 발생해 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다"고 판시했습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

지역주택조합 아파트 조합원 탈퇴방법을 찾기가 쉽지 않기 때문에 계약해지를 위해서는 해당 조합의 귀책사유를 찾아야 합니다. 예를 들어 애초에 조합원 가입이 안되는데 가입을 시켰거나 사업 성공 여부가 달린 토지 매입률을 사회상규상 인정되는 범위를 넘어서 허위광고를 한 사정 등을 말하는데요.

대법원 판결에서도 보앗듯이 단순한 지연으로만으로는 탈퇴가 힘들고 사업 기간이 특정되지 않다 보니 용지를 매입하는 과정에서 땅값이 오르거나 설계 변경 등으로 공사비가 증가하는 경우도 있어 추가 분담금 등이 발생하는 경우가 비일비재합니다. 이렇게 추가 분담금 등 발생한다면 결론적으로 일반 아파트 분양가와 별반 다르지 않게 되는 경우도 있습니다.

지역주택조합 절차에 따라 사업지연 문제 등으로 재산상 피해를 보는 것은 결국 조합원들인데요. 최근 부동산 시장이 하락기에 들어서면서 해당 사업의 위험성은 더욱 높아지고 있습니다. 아파트값 상승에 대한 기대감이 높았던 시기에는 사업에 참여하려는 사람들도 많고, 추가분담금이 발생해도 이를 감수하고 사업을 진행할 수 있었지만 부동산 하락기와 금리 상승이 맞물리면서 조합원의 자금부담이 심해지고 있어 이탈자가 많아지고 있는데요.

최근 원자재값, 인건비 상승으로 인해 공사비가 올라가면서 시공사와 조합 간의 다툼도 발생하고 있는 것으로 보입니다. 이런 상황에 재산상 피해를 조금이라도 줄이기 위해서는 전문가의 도움을 받아 지역주택조합 아파트 조합원 탈퇴방법을 찾는 것이 안전한데요.

저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로 현재 지역주택조합전담팀을 운영하고 있으니 도움이 필요하시다면 문의주시기 바랍니다.