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법률정보

깡통전세 갭투자 사기 피해 예방하려면

법무법인 제이앤케이 2022. 7. 1. 10:16

언론보도에 따르면 김 씨는 2017년 4월부터 2020년 1월까지 자기자본 투자 없이 빌라 소유권을 이전받는 '무자본 갭투자'로서 신축 빌라 분양을 의뢰받은 분양대행업자를 대신해 자신이 빌라의 분양자인 것처럼 임차인과 계약했습니다.

그 후 김 씨는 세입자에게 받은 전세보증금 중 일부를 리베이트로 챙기고 남은 대금을 건축주에게 분양대금으로 지급하는 식으로 전세 갭투자 사기를 쳤습니다.

이로써 실질적으론 매매대금 보다 전세보증금이 더 큰 '깡통전세 사기'가 발생하게 됐는데 검찰이 확인한 김 씨 관여 빌라 피해자만 85명에 총 보증금 183억 5800만 원에 달한다고 합니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/055/0000981925?sid=102

 

검찰, '깡통전세' 세 모녀 갭투기단 모친 구속

실제 매매가보다 전세보증금이 큰 '깡통전세'를 500여 채 사들여 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않은 세 모녀의 어머니가 구속돼 재판에 넘겨졌습니다. 서울중앙지검 형사 8부는 지난달 31일 51

n.news.naver.com

위 사례처럼 최근 소위 ‘깡통전세 사기’로 인한 피해가 급증하고 있다고 합니다. 이는 전세사기의 한 유형으로, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 서울 외곽지역이나 수도권의 빌라 등에서 자주 발생하는데요. 이럴 경우 자본이 부족한 임대인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 높습니다.

보통 빌라의 경우 투자가치가 높지 않아 이에 거주하려는 자는 매매보다는 전세를 선호하게 되어 전세가율이 높은 편입니다. 문제는 주로 사회초년생 내지 신혼부부들이 사회에 첫 발을 내딛으면서 보금자리로서 이러한 빌라 전세를 선호하는 경향이 있는데, 전세 거래 경험이 부족한 이들에게 적절한 매매가보다 높은 전세가로 빌라를 넘기는 자들로 인한 전세 갭투자 사기 피해가 급증하고 있다는 것입니다.

일반적으로 깡통전세 사기는 거래 사례가 없는 신축빌라를 이용하는 경우가 많습니다. 건축주가 신축한 후 임차인을 모집하는 것처럼 위장을 하는데, 임차인 입장에서는 거래 사례가 없다 보니 적절한 매매가나 전세가를 산정하는데 어려움을 겪는 것입니다.

이러한 일들을 돕기 위해 공인중개사들이 가담하는 경우도 있는데요. 사회초년생들은 전문가인 공인중개사의 말을 전적으로 믿는 경우가 많기 때문에, 이를 이용해 적절한 전세가액임을 주지시키는 것입니다.

전세계약이 이뤄진 후에는 전세목적물인 빌라가 매각되면서 건축주는 빠지게 됩니다. 이 때 건축주는 신용불량자나 노숙자, 장애인 등 사회적 약자들에게 수수료를 주면서 명의만 가져가면 된다고 하며 매매계약을 체결합니다.

원인은? 전세 갭투자 사기

관련업계에선 최근 부동산시장에 불어 닥쳤던 갭투자 열풍이 깡통전세 사기를 부추긴 것으로 보고 있습니다. 자기자본 없이 전세보증금을 활용해 주택을 매입한 다주택 갭투자자들은 집값이 떨어지고 이자 부담이 늘어나면 집을 매도하거나 경매에 내놓을 가능성이 높은 것이죠.

어떤 문제점이 있을까?

이렇게 깡통전세 사기 계약이 이뤄진 후 건물 소유자가 신용불량자 등 무자력자로 바뀌게 되면 여러 가지 문제가 발생하게 됩니다.

가장 큰 피해를 입게 되는 경우는 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제효를 받지 못하는 경우인데요. 이러한 대항력 및 우선변제효는 확정일자를 받은 다음 날부터 발생하는데, 전세금 잔금이 지급된 날에 명의가 바뀌거나 근저당권이 설정되면 같은 날 확정일자를 받는다고 하더라도 대항력은 하루 뒤에 발생하게 되므로 전세권이나 보증금을 보호받을 길이 없습니다.

새로운 대항력 및 우선변제효를 받는다고 하더라도 문제는 남아 있습니다. 빌라의 새로운 소유자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되는데요. 이러한 새로운 임대인은 보통 신용불량자인 경우가 많아 이들의 채권자들이 임대인의 새로운 재산인 빌라에 경매를 신청함으로써 생기는 문제가 있습니다.

특히 이러한 임대인들은 건물 자체에 대한 세금조차 안 낼 가능성이 높고, 이러한 세금은 경매에서 임대차보증금반환채권보다 먼저 받아가는 경우가 있어 보증금 전액을 돌려 받기 어렵게 됩니다.

설사 경매로 넘어 가지 않는다고 하더라도 전세계약기간이 끝나면 보증금을 돌려 받기 어렵게 될 것입니다. 매매가액보다 높은 전세가액이 설정되어 있기 때문에 전세로 들어오려는 사람을 찾기도 어려울 것이고, 임대인은 자력이 없기 때문에 보증금을 내 줄 형편도 안될 것이기 때문이죠.

전세 갭투자 사기... 어떻게 예방할까?

깡통전세 사기를 예방할 수 있는 방법은 전세금 반환 보증에 가입하는 것입니다. 이는 집주인이 보증금 반환을 해 주지 않으면 HUG(주택도시보증공사)가 대신 세입자에게 보증금을 내주고 집주인에게 구상권을 행사하는 상품인데요. 다만 보증가입이 거절되는 경우도 있으므로 임대차계약서 작성 시 전세금 반환 보증 가입이 불가능할 때 계약금을 전액 돌려준다는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

적절한 전세가액인지 확인하는 것도 중요합니다. 공인중개사 사무소를 돌며 인근 부동산의 시세를 확인하는 것이 가장 정확하고, 국토교통부의 실거래가공개시스템이나 한국부동산원 홈페이지에서도 확인해 볼 수 있습니다.

▼ 기사 원문 보러가기 ▼

https://www.junggi.co.kr/article/articleView.html?no=28926

 

매매가보다 높은 전셋값 ‘깡통전세’ 피해 급증

<b>[김재윤 변호사의 부동산법]</b> 보통 빌라의 경우 투자가치가 높지 않아 이에 거주하려는 자는 매매보다는 전세를 선호하게 되어 전세가율이 높은 편이다. 문제는 주로 사회초년생 내지 신혼

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