공원일몰제 땅보상금, 토지보상금 증액 위해 전문가 찾는다면

‘장기 미집행 도시계획시설 일몰제’가 시행된 지 2년 가까이 되었죠. 1999년 헌법재판소 판결에 따라 공원 지정 후 20년간 조성사업을 시행하지 않은 도시공원은 지정효력에서 해제되었는데요. 경기도에선 179곳(40.67㎢)이 해제대상이었지만 지자체들이 예산 투입과 민간특례사업방식 등을 활용해 약 60%를 공원용도로 유지 중입니다.

토지보상제도에 따르면 국가나 지방자치단체는 공익을 위해 법률로 사유지를 강제수용할 때 발생하는 손실에 대해 소유주에게 보상을 해야만 합니다. 일반적으로 지자체가 토지 소유주와 협의를 통해 취득하거나 수용재결과정을 거쳐야 하는데 이때 만약 산정된 토지보상금이 만족스럽지 않다면 지자체와 협의 없이 이의재결이나 행정소송을 통해 증액을 요구할 수 있습니다.

해당 법에 따라 공원일몰제에 따른 땅보상금 산정을 위한 과정에서 공시지가 상승 등으로 재정부담이 가중된 많은 지자체들이 속앓이를 하고 있습니다. 예를 들어 용인시의 경우 애초 예상했던 토지매입비가 공시지가 상승으로 기존 600억원에서 900억원으로 뛰어 일괄 매입방식에서 순차적 매입방식으로 공원보상 방식을 바꿨으나 토지주들이 형평성을 이유로 반발하고 있는 것이 그 예인데요.

용인뿐만 아니라 전국 각지의 공원부지 보상협의 과정에서 지주들의 반발이 이어지면서 사업 추진은 난항을 겪고 있습니다. 하지만 지주들에게도 이유는 있습니다. 70년 가까이 공원으로 묶여 재산권을 침해받았는데 저평가된 토지 감정으로 제대로 된 땅보상금을 받지 못한채 또다시 희생을 강요당했기 때문인데요.

도시계획시설 집행을 위해 해당 땅들을 매입하기 위해서는 상당한 재원이 필요하기 마련이라 일부 지자체들이 해제되는 도시공원을 도시자연공원구역으로 다시 지정해버렸던 것입니다. 이렇게 지정되면 사업을 동반하지 않아 보상이 필요 없고, 도시계획시설인 도시공원에 비해 토지 이용 제한을 많이 할 수 있는데요.

공원일몰제로 도시계획시설에서 해제됐음에도 다시 재산권 행사가 제한된 땅 주인들이 합당한 보상을 받기 위해 지자체와 끝없는 싸움을 이어가고 있는 이유입니다. 저희 명경에도 현재 감정평가를 받고 금액을 제시 받았거나 감정평가를 받고 결과를 기다리시는 분들의 문의전화가 많이 오고 있는데요. 그래서 오늘은 토지보상금 증액에 대한 이야기를 해보려 합니다.

공원일몰제 땅보상금 산정, 토지보상금 증액 원한다면

오랜 기간 동안 재산권이 침해됐음에도 보상받지 못했던 지주들의 항의에도 불구하고 지자체는 일몰제의 시효로 자유로워진 공원 부지들을 다시 도시자연공원구역으로 묶인 데다 더 나아가 정부 및 지자체의 예산부족으로 지주들의 토지수용보상 및 잔여지 매수가 언제 이루어질지 모르는 상황이 되었습니다. 더군다나 보상을 받게 되더라도 도시자연공원구역은 ‘공법상 제한의 정도를 배제한 평가’를 하지 않기 때문에 시세보다 현저히 저평가 받게 되어 적당한 보상을 받기가 어려운데요.

때문에 지주들이 받은 피해에 합당한 적정 보상액이 산정되기 위해서는 첫 감정평가와 그 이후의 보상절차를 잘 따라가는 것이 중요합니다. 보상 절차에 돌입하면 첫 번째 책정되는 감정평가액이 향후 2차, 3차 보상액의 기준이 되는데요.

일단 보상절차는 협의로 시작합니다. 이 때 협의가 원만히 진행되지 않았거나 불가능한 경우 수용·이의재결 등의 본격적인 권리구제절차로 진입하는 것입니다.

권리구제절차에 따르면 수용재결, 이의재결, 행정소송의 각 과정에 따라 3번의 추가 감정을 받을 수 있고, 이를 통해 보상금을 증액할 수 있습니다. 하지만 이런 경우에도 1차 토지보상금에서 크게 벗어나지 않는 범위에서 보상액이 결정되기 때문에 추후 별도의 증액 소송은 불가피합니다. 그래서 부동산전문가의 조력을 받아 첫 시작부터 철저하게 준비해야 하는 것입니다.

▶ 말죽거리 근린공원 사례 ◀

앞에서 설명한 바와 같이 권리구제절차가 진행되면 지자체는 보상계획 공고 이후 감정평가사를 선정해 감정평가를 통해 산정된 금액으로 공원 땅 소유주들과 보상협의에 들어가는 것입니다. 그러나 감정평가 단계에서 토지주가 추천하는 감정평가사를 선정하는 과정이 어렵기 때문에 토지보상금 산정에 있어 토지주들의 입장을 대변할 기회를 놓치게 되는 경우가 많은데요.

하지만, 말죽거리 근린공원 지주들의 경우는 일몰제가 도래하기 전부터 전문 변호인단을 선임해 적극적으로 대응한 결과 지주들의 입장을 대변할 수 있는 감정평가사 추천도 이루어졌고, 이에 지주들도 만족해하는 감정평가액을 산정 받을 수 있었습니다.

이를 주도한 전문 변호인단이 바로 저희 법무법인 명경(서울)입니다. 말죽거리공원 내 명경의 의뢰인들이 소유한 땅 가운데 1차 보상 대상지에 속한 땅의 경우 당초 시에서 준비한 공시지가 10배에 가까운 금액이 산정됐는데요. 이는 다른 공원이 평가받은 금액과 비교했을 때 상당한 수준입니다.

https://www.interview365.com/news/articleView.html?idxno=96548

말죽거리근린공원 內 사유지, 공원일몰제로 인한 감정평가액 공시지가의 10배 - 인터뷰365 - 대한

국가에 의해 토지가 강제수용 됐다면 받았던 피해에 합당한 보상을 받아야 합니다. 이를 위해서는 부동산 전문가의 조력을 받는 것이 가장 좋습니다.

저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로 공원일몰제 보상전담팀을 운영하고 있습니다. 전담팀에는 서울시에서 미집행 도시계획시설 재정비계획 연구원 경력을 갖춘 변호사가 함께 하며 토지 소유주분들이 합당한 보상을 받을 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.

피해를 입었음에도 제대로 된 땅보상금을 받지 못한 채로 고통 받고 계신 토지주 분들께서는 저희 명경의 전문 변호사와 1:1 상담을 통해 해결방법을 강구해보시길 바랍니다. 절차에 따라 감정평가를 더 받아보고 만족스럽지 않은 경우에는 토지보상금 증액 소송을 진행하는 것도 좋습니다. 저희 명경이 토지주분들의 정당하고 합당한 권리를 되찾을 수 있도록 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.