토지보상 이의신청, 토지보상금 증액 원한다면

부동산에 관심이 있는 분이거나 조상 대대로 물려받은 땅이 있으신 분이라면 한번 쯤 토지수용에 대해서 들어보셨을 것입니다. 공익사업을 위해 댐, 도로, 철도, 임대주택 등 민간토지를 매수할 때 소유주를 위해 지불되는 것이 토지수용 보상금입니다. 국가에 땅이 수용되면 보상금이 나온다 해서 무조건 대박이 나는 것이라고 생각하시는 분들도 계실텐데요.

하지만 토지수용이 반드시 좋은 것만은 아닙니다. 곧 수용된다는 소문이 돌아 투자 차 들어갔는데 수용지를 벗어나버리면 평생토록 개발되지 않을 수도 있습니다. 설사 토지수용지에 포함되어 현금이나 대토보상을 받더라도 산정된 금액이 마음에 차지 않는 경우도 많습니다.

토지보상금은 공시지가를 기준으로 산정되는데 오랫동안 그린벨트로 묶여있거나 했다는 등의 사정이 있으면 공시지가가 낮을 수 밖에 없기 때문입니다. 이처럼 보상금 액수가 적으면 이미 시세가 오른 인근 지역에서는 대토를 구하기 힘들어집니다.

이처럼 산정된 보상금이 마음에 들지 않을 경우 정당한 보상을 받기 위해서는 절차에 대해서 확실히 알고 있어야 합니다. 그래서 오늘은 절차 중에서도 토지보상 이의신청을 통해 보상금 증액 받기 위해서는 어떻게 해야하는 지 살펴보겠습니다.

토지보상금 협의 어려우면 재결신청→이의신청→행정소송

토지보상법에 따르면 토지수용 절차는 크게 사업인정-토지조서 및 물건조서 작성-협의-수용재결 단계로 이루어지는데요. 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하고 보상계획을 공고, 통지하는 등의 과정을 거치며 보상액을 산정하고 토지소유자 및 관계인과 협의하는 절차를 거쳐야 하는데요.

사업시행자가 제시한 보상액에 만족한다면 그대로 협의해 보상절차를 마무리하면 됩니다. 다만, 일단 협의를 하게되면 추후 협의의 내용이나 성립여부에 대해 다툴 수 없게되니 신중하게 결정해야 합니다. 반면 협의가 결렬되면 수용재결 절차로 넘어가게 되는데요.

감정평가에 따른 수용재결을 거쳤음에도 불구하고 이의가 있다면 중앙토지수용위원회를 상대로 토지보상 이의신청을 하여 이의재결을 진행할 수 있습니다. 또는 이의재결 절차를 거치지 않고 곧장 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

이런 과정에서 토지보상금 증액을 위해 무리한 주장을 펼치는 경우도 적지 않지만 개인의 주장만으로 증액이 결정되지 않기 때문에 전문가의 섬세한 조력을 받는 것이 중요한데요. 어떤 기준에 따라 보상이 진행되는지 숙지하고 감정평가사의 감정평가에 허점이 있다는 점을 조목조목 지적해 설득력있게 호소해야 증액 가능성이 높아집니다.

토지보상 이의신청과 관련해 저희 법인에서 보상금 산정 기준이 제대로 적용되지 않았던 토지소유주의 법률대리를 맡아 지자체를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기해 승소까지 이끌어 낸 사례가 있는데요.

의뢰인은 아버지로부터 물려받은 토지는 서울시 서대문구에 위치한 도시공원 등산로로 사용되고 있었는데요. 이후 의뢰인은 공원 일몰제 시행 소식을 듣게되었고, 이에 따라 서울시가 마땅한 보상을 해줄 것으로 기대했습니다. 하지만 서울시는 의뢰인의 땅에 대해 보상해 줄 의무가 없다고 말하며 일몰제 시행 이틀 전 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정해버렸는데요.

도시자연공원구역으로 지정되면 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치 등 도시계획사업을 시행할 수 없고, 법률에 규정된 행위의 경우에 한해서 특별시장, 광역시장 등 당해 지자체 장의 허가를 받아서만 시행할 수 있으며, 공익상 필요하다고 인정되는 경우 일정기간 해당지역에 사람의 출입 또는 통행을 제한할 수도 있습니다.

즉, 사유지로서는 전혀 사용할 수 없게 된다는 의미로 지자체가 보상의무를 회피하기 위해 자연보호 목적의 제도를 악용한 것이었습니다. 이에 의뢰인들은 억울함을 호소하며 토지보상금 증액을 위해 저희 명경에 재산권 침해를 구제해달라며 도움을 청하셨는데요.

담당 변호사의 검토 결과, 의뢰인의 토지는 서울시에서 공원을 조성하기 이전에 임야가 아닌 '대지'로 사용되고 있었습니다. 시에서 무단으로 토지지목을 변경했던 것이죠.

이에 따라 서울시가 공원으로 지정하기 이전에는 공원으로 조성되지 않았기에 '종전에는 일반 공중에 의해 공원으로 공용되지 않던 토지를 비로소 공원으로 점유하게 된 경우'에 해당하여 사유지의 무단점유에 따른 부당이득반환 의무가 있다고 주장했는데요.

그 결과 법원은 의뢰인의 공원 조성 전 현황인 대지 기준의 부당이득금 반환청구에 대해 받아들였고, 소 제기일로부터 역산해 5년 이내의 부당이득금반환과 이후 서울시에서 의뢰인의 토지에 관한 점유를 상실하는 날까지 매달 임료를 지급하라는 판결을 내렸습니다.

토지보상금 증액을 위한 소송은 매우 전문분야입니다. 토지보상 이의신청의 경우 어느 변호사를 만나느냐에 따라 그 결과가 많이 달라지는 대표적인 소송 중 하나인데요. 따라서 보상금증액소송을 하시려면 전문변호사를 선임하시는 것을 추천드립니다. 특히 수용재결 취소소송은 전문변호사가 아니면 거의 승소가 불가능할 정도입니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 분야를 인증받은 김재윤 대표변호사를 필두로 토지보상전담팀을 운영하고 있으며 변호사가 법률 자문부터 보상 협의, 소송 대리까지 원스톱으로 지원하고 있으니 도움이 필요하시다면 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.

https://youtu.be/bL6nfOknPjE