양지근린공원 토지보상, 실시계획인가 궁금하다면

코로나 방역조치로 인해 소상공인 분들이 매출이 급감하는 등 재산권에 많은 타격을 입었었죠. 오늘 열린 국무회의에서 62조원 규모의 2차 추경안이 심의, 의결되었다고 합니다. 빠르면 오늘 오후부터 코로나19로 피해를 본 소상공인·자영업자는 최고 1000만원의 손실보전을 받을 수 있게 된다고 하는데요.

이처럼 사유재산권 침해 문제로 고통 받으시다가 보상을 받고자 싸우고 계신 또 다른 분들이 계십니다. 바로 공원부지인 토지를 소유한 분들인데요. 이들은 사유지였음에도 불구하고 약 40년 전 시행된 도시계획시설을 조성하기 위한 국가사업으로 인해 최소 10년, 최대 40년이 넘도록 소유 토지의 사용도 제한받고 그렇다고 팔아버릴 수도 없는 시간을 보내셨습니다.

2020년 7월 1일 시행된 공원일몰제로 재산권을 행사할 수 있다는 희망을 가진 것도 잠깐, 서울시 등 지방자치단체들이 공원 녹지를 지킨다는 명목으로 도시자연공원구역으로 지정하는 방식으로 일몰제 추진에 대응했습니다. 이에 재산권을 또다시 침해당하게 될 위험에 놓인 지주들과 지자체가 극렬히 대립하고 있습니다.

지자체들이 공원을 유지하려면 토지를 보상하고 매수를 하면 되지만 워낙 오랜기간 보상을 미뤄온 탓에 예산을 감당할 수 없는 상황이 왔기 때문에 토지보상 의무를 회피하는 곳이 많기 때문인데요. 다행히 성남시의 경우 일몰제의 대상공원 12개소를 모두 매입하기 위해 2019년부터 4년간 매년 123억 원씩 492억 원의 공원녹지조성기금을 적립하고 3년간 800억 원씩 2천400억 원의 예산을 확보해 재산권 침해를 해소할 계획이라고 밝힌바 있습니다.

보상계획이 있는 공원 중 한 곳이 바로 양지근린공원입니다. 2021년 11월 경 실시계획인가 공고가 올라왔고, 많은 토지주들이 토지보상을 기대하며 관심을 쏟고 계신 것으로 보입니다. 이에 오늘은 해당 공원의 보상가능성에 대해 알아보려 합니다.

지자체들이 연달아 실시계획인가를 올리고 있는 이유는?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 88조에 따르면, 일몰제가 시행되더라도 2020년 6월 30일까지 실시계획인가만 낸다면 2025년 6월 30일까지 보상기한을 연장할 수 있기 때문입니다. 만약 해당 시점에 토지보상이 2/3 이상 진행된 경우 2027년 6월 30일까지 한번 더 연장할 수 있죠. 운이 나쁘다면 보상까지 최대 5년을 기다려야 한다는 뜻입니다.

문제는 보상계획대로 잘 진행된다고 해도 책정된 금액이 토지주들이 수긍할 정도로 합당한지는 의문이라는 것인데요. 지자체가 보유한 예산은 한정적이기 때문에 지주들의 보상액을 최대한 낮게 산정하고 있기 때문입니다.

일반적으로 보상액은 감정평가사가 어떠한 기준을 통해 책정했는지에 따라 달라지는 부분입니다. 때문에 가장 중요한 것은 보상금 산정 시 토지의 지목입니다. 만약 해당 토지가 원래 임야였음에도 불구하고 사실상 공원으로 사용되고 있었다면 지자체는 부당이득반환의무를 집니다. 지자체가 토지주에게 토지에 대한 사용료를 지불해야 하는 것이죠.

우리 대법원은 현재 자연발생 등산로나 자연적으로 형성된 수림이 아닌, 지방자치단체가 설치한 산책로 혹은 인공조림을 통해 사실상 점유하고 있는 사유지에 대해 지방자치단체의 부당이득반환의무를 인정하고 있습니다.

일반적으로 지자체에서 보상액을 산정할 때는 그 기준을 공원으로 두고 공시지가를 적용하기 때문에 책정된 보상액이 상당히 낮습니다. 하지만 실제로는 공원이 아닌 전,답,대지 등으로 사용되어 왔다는 사실을 명확히 입증한다면 지자체의 점유 사실이 인정될 가능성이 있고 그렇다면 보상액을 증액할 수 있게 됩니다.

[사진=국토지리정보원 항공사진 캡처]

이번에 실시계획인가가 올라온 양지근린공원의 경우는 어떨까요? 항공사진을 통해 비교해보겠습니다. 1973년 사진상으로는 일부 전답만이 보이며 거의 민둥산인 모습을 보이고 있는데요.

반면 1999년 사진 상으로는 전답이 폐쇄되고 일정한 간격으로 조림한 것으로 보이는 것을 확인할 수 있습니다. 이를 미루어 볼 때 오랫동안 아무런 조치도 취하지 않고 허송세월을 보내다 일몰제가 시행되자 지자체에서 급하게 공원 조성사업을 진행하기 위해 조림한 것으로 추측해볼 수 있는데요.

따라서 양지근린공원 역시 과거의 공문 등을 증거로 들어 토지보상 계획과 달리 실제로는 공원이 아니라 전/답/대지 등으로 사용되어 왔다는 사실을 입증해낸다면 보상액 증액이 가능할 것으로 보입니다.

하지만 문제는 오래 전 공원조성행위가 이루어진 경우에는 증거 확보에 어려움을 겪을 수 있다는 점인데요. 말죽거리근린공원, 봉제산 근린공원, 서리풀 근린공원 등 다수의 공원 토지주 들을 대리해 도시자연공원구역지정 취소를 구하는 행정소송과 보상가액을 증액하는 협의 및 소송 등을 진행 중에 있는 저희 부동산변호사닷컴(법무법인명경서울)에서는 부동산 전문 변호사의 노하우로 증거확보에 많은 도움을 드릴 수 있습니다.

실제로 저희 명경에서는 서울 안산도시자연공원과 관련해 도시자연공원구역 취소소송을 진행하던 중 사건 토지가 공원 조성 전 임야가 아닌 대지로 사용되고 있었던 것을 확인해 서울시가 무단으로 토지의 형질을 변경했다는 것을 70년대의 공문을 확보해 증명한 바 있습니다.

이를 통해 지자체의 공원 조성 전 현황인 '대지' 기준으로 부당이득금 반환청구를 했고, 법원에서는 이를 받아들였고, 소 제기일로부터 역산하여 5년 이내의 부당이득금 반환과 이후 서울시에서 토지주(명경의 의뢰인)가 토지에 관한 점유를 상실하는 날까지 매달 임료를 지급하라는 판결을 얻어내었습니다.

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http://www.geconomy.co.kr/news/article.html?no=248096 

도시자연공원 등산로로 사용된 토지, 부당이득반환의무 있어

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 토지보상 전담팀을 운영하고 있습니다.

오늘 소개한 양지근린공원 뿐만 아니라 실시계획인가에 따른 보상계획이 공고됨에 따라 재산권을 회복하기 위한 방법을 찾고 계신 토지주분들의 권리구제를 위해 저희 부동산변호사닷컴에서 1:1 맞춤상담으로 상담부터 사건진행까지 최선을 다해 돕겠습니다. 도움이 필요하시다면 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.

​https://youtu.be/5DgBTAuWwXs