토지수용 보상금 증액 소송 사례, 토지 감정평가 잘못됐다면

" 토지 감정평가 금액 받아들일 수 없다면 "

공원 내 사유지를 소유한 토지주의 재산권을 보호하기 위해 시행된 일몰제임에도 그 시행 이후 현재까지 장기미집행 되었던 공원 지주들의 재산권이 회복되지 않으며 지주들과 지자체간의 팽팽한 줄다리기가 이어지고 있는데요. 더딘 보상 진행 탓에 지주들의 반발이 심해지자 서울시에서는 ‘협의매수 신청’을 통해 도시자연공원구역 지주들에게 자발적인 신청을 받아 대상지를 선정하는 방식을 사용하기도 하는데요.

하지만 이 방법 또한 보상 대상에 포함되기 어려울 뿐만 아니라 기존보다 저렴한 값에 보상이 이루어지기 때문에 근본적인 해결책이라고 보기는 힘들어 최근에는 협의매수 신청을 취하하시는 분들도 계십니다. 그래서 오늘은 많은 분들이 가장 궁금해 하실만한 토지수용 보상금 증액 소송 사례를 살펴보려고 합니다.

이전에도 설명드린 바 있지만 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 말죽거리 근린공원의 토지주들의 법률대리를 맡아 감정평가사 추천을 이끌어 낸 결과 공시지가의 10배에 달하는 금원을 첫 보상금으로 산정받아 낸 바 있는데요.

그렇다면 이미 토지 감정평가 단계가 지난 후에 토지수용 보상금 증액을 원하시는 분들의 경우는 어떻게 해야 할까요? 오늘 소개해드릴 사례를 보시고 도움을 받으셨으면 합니다. 저희 법인에서 수용재결 과정부터 의뢰인들을 대리해 사건을 진행했고 총 2억 원 가량을 증액하는데 성공한 사건인데요.

의뢰인들은 초안산근린공원의 토지주들이었습니다. 서울시에서 공원조성 사업 시행을 위해 토지수용에 따른 보상금을 제시했지만 이는 터무니없이 낮은 금액이었고, 부당함을 느낀 의뢰인이 저희 법인에 도움을 청했던 것입니다.

검토 결과 감정평가 단계부터 문제가 있었고, 전담팀에서 수용재결부터 토지수용 보상금 증액 소송까지 원스톱으로 진행하게 된 것이죠.

어떤 점이 문제였나?

토지 감정평가에서 중요하게 다뤄지는 부분 중 하나가 바로 토지의 이용용도입니다. 실제 대법원의 판례를 살펴보면 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우엔 실제 현황을 기준으로 평가해야 한다고 판시한 바 있는데요.

토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가해야함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행해지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다. (대법원 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결 참조)

서울시에서는 의뢰인 토지의 현실적인 이용 상황을 전부 공부상 지목인 임야로 보고 토지 감정평가를 진행했습니다.

하지만 의뢰인의 토지엔 자연림이 거의 없었고 전답이나 나지로 이용 중인 상태였습니다. 사실상 '임야'가 기준일 때와 '전'이 기준일 때의 보상금액은 차이가 있을 수밖에 없는데요. 그렇기 때문에 저희 법인은 실제 현황에 따라 전으로 평가해야 한다고 주장한 것입니다.

이러한 명경의 주장이 받아들여지기까지는 난관이 많았습니다. 이번 토지수용 보상금 증액 소송의 주된 쟁점은 형질변경이 불법이었는지 여부였는데요.

서울시 측에선 전으로 형질변경 되었다고 인정할 만한 객관적인 입증이 없기 때문에 불법 형질변경이 이루어진 토지라고 판단했습니다. 때문에 형질 변경 당시 이용 상황인 ‘임’으로 보상하는 것이 타당하다고 주장했습니다.

담당변호사는 이 문제를 해결하기 위해 의뢰인의 토지를 불법형질변경으로 보는 경우엔 시행사인 서울시 측에서 이를 증명해야 한다는 판례를 참고했는데요.

저희 법인에선 항공사진을 활용해 의뢰인의 토지가 95년도 이전에 대부분 전으로 형질변경 되었다는 점을 입증했지만 서울시 측에선 불법형질변경에 대한 어떠한 증거도 제시하지 못했습니다. 서울시가 이에 대해 증명하지 못하는 이상, 저희 법인은 현실적인 이용 상황인 ‘전’으로 감정평가가 이루어져야 한다고 본 것이죠.

그 결과 재판부는 화해권고결정을 통해 전을 기준으로 감정평가가 이루어져야 한다고 판단했고, 이에 따라 의뢰인은 최초 제안받았던 수용재결 금액에서 총 2억 원 가량 증액할 수 있었습니다.

위 사례에서 알 수 있듯이 토지 감정평가 과정에서 중요한 부분 중 하나가토지의 상황인데요. 의뢰인의 경우처럼 토지의 현실적인 이용 상황과 공부상 지목이 다르게 평가되었다면, 이러한 부분을 면밀히 검토하여 토지수용 보상금 증액 청구를 해야 한다는 것을 기억하시는 것이 좋습니다.

이러한 과정을 홀로 진행하기 버겁다면 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 토지보상전담팀을 운영해 장기미집행 공원 지주들의 보상을 위해 맞춤솔루션을 제공하고 있습니다.