조합원아파트 계약해지 후 지주택 환불금 조율 어렵다면

오늘은 조합원아파트 계약해지에 따른 환불금 조율에 어려움을 겪는 분들을 위해 영등포 지역주택조합 환불 사례를 소개해드리려 합니다. 계속된 사업지연으로 조합에서 탈퇴하고자 했지만 조합에서는 분담금 반환 요청을 거부하던 사건을 조정제도를 통해 해결한 사건인데요.

조정제도는 민사분쟁 시 판결에 의하지 않고 당사자 사이의 상호 양해를 통해 분쟁을 해결하는 제도를 말하는데요. 소송보다 신속한 해결이 가능하고, 비용도 저렴합니다. 딱딱한 법정이 아닌 자유로운 분위기의 조정실에서 당자사의 말을 충분히 듣고 실정에 맞게 분쟁을 해결할 수 있죠.

가장 좋은 점은 법원의 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 조정조서가 작성되면 강제집행의 집행권원으로 활용할 수 있기 때문에 지주택 환불 사건에서 자주 활용됩니다.

지역주택조합에 한 번 가입하면 자격상실 같은 특별한 사유가 없는 한 조합원아파트 계약해지는 사실상 어렵고, 예외적으로 허용되더라도 납입한 분담금을 돌려받기란 쉽지 않습니다. 일반적으로 조합 규약 등에 탈퇴 등으로 조합원 지위 상실 시 반환할 납입금에서 업무추진비를 공제하고, 대체조합원이 구해져 그들이 대금을 입금하면 반환하겠다는 조건이 달려있기 때문인데요.

이와 관련해 최근 대법원 판례가 나왔는데요. 조합원 지위를 상실한 자에게 납입금을 반환할 시기를 ‘대체 계약자 대금이 입금 완료되었을 때’로 제한한 조항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항으로서 약관의 규제에 관한 법률에 따라 무효인지 여부를 두고 다툰 사건입니다.

[민사] 대법원 2022. 5. 13. 선고 2020다217380

지역주택조합 사업은 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고 그 후 조합설립인가를 받아 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트를 건축하는 방식으로 진행되므로 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많음에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있다. 이러한 사업의 특성상 주택조합이 자격을 상실하거나 자격이 없는 것으로 판명된 조합원에 대하여 즉시 이미 납부한 분담금을 반환하여야 한다면 예기치 않은 재정적 부담으로 인해 조합의 자금계획에 차질이 발생하여 다수의 잔존 조합원들의 이익이 침해될 위험이 있다. 따라서 자격을 상실한 조합원 등에 대한 분담금 반환시기를 대체 계약자의 대금이 입금되었을 때로 정한 것은 타당성이 인정된다.

때문에 조합원아파트 계약해지 후 조합과 지주택 환불금과 관련해 협의가 되었다고 하더라도 대체조합원이 구해질 때까지 기약 없이 환불을 기다려야 하며, 혹시 사업이 무산되기라도 하면 한 푼도 돌려받지 못하게 되는 상황이 올 수도 있습니다. 때문에 적절한 법률 대응을 통해 해결하는 것이 최선입니다.

​의뢰인은 2016년 영등포에서 사업을 추진하던 A조합과 동호수를 특정해 가입계약을 체결한 조합원이었습니다. 가입계약 당시 조합은 토지매입 80% 완료, 지구단위계획 변경 통과 즉시 조합설립이 가능하며, 조합원 모집은 추가로 남은 분량을 모집하는 것이라고 광고했는데요. 의뢰인은 사업의 성공가능성이 높다는 판단에 약 5천만 원을 납입했습니다.

하지만 계약 이후 사업은 계속해서 지지부진했고, 조합 내부에서는 분열이 일어나는 등 분란을 겪게되자 조합원아파트 계약해지 의사를 밝히며 지주택 환불을 요청했습니다. 하지만 조합은 자신들의 책임을 부정하며 의뢰인의 요청을 거절했죠. 결국 법적대응을 위해 저희 명경에 도움을 청하셨던 것입니다.

​https://youtu.be/xndtwhoCtIc

저희 법인에서 사건을 수임하며 확인한 결과 A조합이 실제로 확보한 토지매입률은 광고하던 것과는 현저한 차이가 있었습니다. 영등포 지역주택조합은 조합원 모집신고 요건(사업주택대지의 50% 이상 사용권을 확보)조차 만족하지 못해 추진위원회의 명의로는 지구단위계획변경 신청조차 할 수 없는 상황이었던 것인데요.

실제로 가입 이후 4년이 지났음에도 지구단위계획 변경 접수절차도 진행하지 못해 조합설립이 불가능한 상황이었습니다.

또한 관할관청에 확인한 결과 A조합의 사업예정부지는 서울시 한강변 지구단위계획 방침 상 용도상향 자체가 불가능했고, 설사 용도지역이 상향되더라도 사업계획 자체가 원시적으로 불가능하다는 답변을 받았는데요.

때문에 저희 법인은 A조합과 의뢰인 간의 계약은 중대한 착오가 있는 계약이고, 이 착오는 A조합으로부터 비롯된 사기임을 주장해 조합원가입계약을 취소하며 의뢰인이 납입한 약 5천만 원에 대해 전액환불을 요청하는 내용증명을 발송했습니다.

하지만 영등포 지역주택조합과의 환불금 조율은 쉽지 않았습니다. 조합은 비협조적인 태도를 보였기 때문에 담당변호사는 정보공개청구를 포함해 내용증명을 수차례 발송해야 했는데요. 이러한 저희 법인의 끈질긴 협의제안에 결국 조합은 업무추진비 2500만 원을 공제한 금액만 반환하겠다는 답변을 보내왔습니다.

하지만 의뢰인은 업무추진비를 포함한 금액을 반환받기를 원하셨죠. 수차례 의사교환을 통해 상호간 원만하게 해결하고자 하는 의사는 확인했지만 금액적인 부분에 있어 조율이 어려웠기 때문에 결국 법원에 조정을 신청했습니다.

"조정 통해 지주택 환불금 조율 성공"

결과부터 말씀드리면 조정기일에 업무추진비 1천만 원만 공제하고 나머지 약 4천만 원을 반환하는 것으로 조정을 갈음하는 결정을 받았고 조합에서도 이의를 제기하지 않았습니다.

당시 계약해지 및 업무추진비를 제외한 분담금에 대한 반납의사는 합의가 된 상태였기 때문에 업무추진비 부분과 관련하여 조정신청을 진행했던 것인데요. 조정기일에 명경의 신청취지 금액으로 조정을 갈음하는 결정을 받았으며 집행의 편의를 위해 가입계약 해제 확인을 결정문에 추가하기도 했습니다.

이렇게 조정제도를 활용해 반환금액을 약 1500만 원 가량 증액하는 것에 성공했습니다.

많은 분들이 조합원아파트 계약해지 및 지주택 환불 문제는 무조건 소송을 통해서만 해결해야 한다고 생각하시지만 이렇게 조정제도를 통해서도 해결이 가능합니다.

특히나 분담금 반환의 의사는 있지만 반환시기나 환불금에 있어 조율이 되지 않는 경우에 조정제도를 활용하면 만족할만한 결과를 얻을 수 있습니다. 다만, 모든 경우에 영등포 지역주택조합 사건처럼 해결될 수 있는 것은 아닌만큼 본인의 상황에 적합한 법률대응을 하기 위해 전문가에게 면밀한 검토를 받아보시길 바랍니다.

부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 사건 해결을 위해 전담팀을 운영하고 있으며 변호사가 일대일로 직접 상담을 진행해 맞춤 솔루션을 제공해드리고 있으니 도움이 필요하시다면 망설이지 마시고 문의주시기 바랍니다.