지주택 사기 계약금 반환, 사정변경의 원칙 주장한다면 가능할까

계약은 본래의 계약대로 준수되어야 하지만, 법률행위 성립 당시에 당사자가 예견치 못한 중대한 사정 변화가 발생한 경우에는 계약대로 이행하는 것이 당사자에게 불공정하고 부당하게 됩니다. 따라서 이런 경우에는 신의성실의 원칙상 당사자가 그 내용을 변경할 것을 상대방에게 청구하거나 해제할 수 있다는 원칙이 사정변경의 원칙이라고 하는데요.

내 집 마련을 위해 지역주택조합에 가입한 많은 분들이 지주택 사기 문제로 주택 조합과 탈퇴 및 계약금 반환 분쟁을 겪고 있습니다. 그런데 만약 지역주택조합 추진위원회와 계약을 했는데, 추진위원회가 수년째 조합설립 인가를 받지 못했다면 계약해제가 가능할까요? 최근 대법원은 조합원의 계약해제 주장을 받아들일 수 없다고 판단했습니다.

대법원, 추진위가 홍보한 계획 지연됐다는 이유만으로 해제 어려워

대법원은 A씨가 B지역주택조합 추진위를 상대로 낸 부당이득금 반환소송에서 원고 승소판결한 원심을 파기했습니다. 앞서 A씨는 2018년 7월경 B추진위와 계약을 맺고 계약금과 1차 중도금 명목으로 총 1억2030만원을 납입했는데요.

추진위는 조합원 모집 당시 2019년 10월 조합설립인가를 신청한 뒤 2020년 5월 사업계획승인을 신청하고 2020년 12월 아파트 건설에 착공한다고 홍보했지만, 시간이 지나도 조합설립인가조차 신청하지 못했습니다.

이에 A씨는 추진위가 계약 체결당시 사업의 장기 지연 가능성과 토지확보율에 관해 제대로 고지하지 않았다는 등의 이유로 지주택 사기를 주장하며 계약을 취소하고 납부한 돈을 돌려달라는 계약금 반환 소송을 냈습니다.

1심은 “약관규제법에 따라 약관의 일부 조항이 무효라 하더라도 나머지 조항만으로 계약은 유효하다”며, A씨가 제출한 증거만으로는 다수의 주요 조항이 모두 무효가 된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

아울러 "계약 체결일 이전에 추진한 업무의 승인여부는 계약 체결당시 조합원이 충분히 판단해 결정할 수 있다"며, "추진위가 주요 내용에 대한 설명의무를 위반했다고도 보기 어렵다"고 지적하며 지주택 사기를 부정했습니다. 이에 따라 1심은 A씨의 계약금 반환 청구를 기각했습니다.

이후 A씨는 항소심에서 “계약 후 3년이 지나도록 추진위가 조합설립 인가를 받지 못했고 사업부지 확보자금 대부분을 업무대행 수수료로 써 장차 사업부지를 확보할 자금조차 부족하다”며, 사정변경의 원칙을 이유로한 계약해제의 주장을 추가했는데요. 항소심은 이를 받아들였습니다.

항소심 재판부는 “추진위가 자금을 방만하게 집행해 매우 과다한 비용을 사용한 것으로 보인다”며 “남은 자금과 장차 추가로 모집할 조합원이 납부할 계약금으로 과연 주택법이 요구하는 비율의 소유권 확보가 가능할지 의문”이라고 지적했습니다. 그러면서 추진위가 A씨가 납입한 1억2030만원을 지급하라고 판결했습니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 “지역주택조합 사업은 진행 과정에 변수가 많아 사업 진행이 지연될 수 있다는 점을 어느 정도 예상할 수 있었다”며 “추진위가 새 대표를 선임하고 사업성 검토 용역계약 등을 맺는 등 노력을 기울이고 있어 사업 진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다”고 판단했습니다.

이어 “계약 성립 당시 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 그로 인해 계약을 유지하는 것이 더 이상 용인될 수 없는 상태가 됐다고 볼 수 있어야 사정변경의 원칙에 의한 계약해제가 인정될 수 있다”며, “이 사건에서는 그에 관한 증명이 부족하므로 계약해제를 인정할 수 없다”고 덧붙였습니다.

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https://www.junggi.co.kr/article/articleView.html?no=28792

지역주택조합 인가 못받아, 계약해제 가능할까

이처럼 지역주택조합 사업은 사업계획단계에서는 향후 어떻게 진행이 될 것인지 예상하기 어려운 사업입니다. 따라서 이 판례의 경우 추진위가 최초 홍보한 계획이 지연됐다는 이유만으로는 사정변경의 원칙에 의한 계약의 해제가 인정되기 어렵다는 것을 재확인한 의미가 있다고 할 것인데요.

따라서 지역주택조합과 계약을 한 조합원이 계약의 하자를 이유로한 취소 내지 해제를 인정받아 계약금 반환을 받기 위해서는 단순한 사업지연 내지는 사업의 불확실성만으로는 어렵기 때문에  지주택 사기의 기망행위 내지 착오를 인정할 수 있는 구체적인 사유와 그 증거를 들어 이를 입증해만 가능하다고 할 것입니다.

예를 들어 주택건설 대지의 사용권원 또는 소유권 확보 비율 등 계약의 중요한 사항에 대한 허위고지(기망)나 착오, 계약의 주요내용 불이행 또는 이행불능(채무불이행) 등이 대표적입니다. 민법 제110조에 따르면 허위광고로 체결된 계약은 취소할 수 있고, 기망에 의해 체결된 계약을 입증하지 못하더라도 민법 제109조에 따라 계약의 중요한 부분에 대한 착오로도 해당 계약을 취소할 수 있습니다.

즉 조합의 귀책사유가 명확할 경우 법적대응을 통해 계약금 반환이 가능한 것인데요. 특히 토지확보율의 경우 해당 사업의 성패를 좌우하는 요소이기 때문에 이에 대해 거짓으로 설명을 하거나 허위로 과장한 광고는 계약 취소사유가 될 수 있기 때문에 전문가의 조력을 받는다면 전액환불의 가능성이 있습니다.

하지만 지주택 사기를 주장하고자 할 때 가장 중요한 것은 증거입니다. 입증책임이 조합원에게 있는만큼 계약당시 상황이나 직원의 설명 등을 녹음하거나 문서화해두는 것이 좋습니다. 만약 가입 이후 시일이 너무 많이 지나 증거확보의 어려움을 겪는다면 변호사와 증거수집 방법을 논의해보실 것을 권해드립니다.

부동산 전문 변호사가 운영하는 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 지역주택조합전담팀을 운영하고 있는데요. 사정변경의 원칙에 의한 계약해제가 가능할 지 궁금하다면 저희 명경의 전문가와 일대일 상담을 받아보시길 바랍니다.