지역주택조합 탈퇴 환불, 지주택 조합설립인가 지연될때는

일정 기간 이상 해당 지역에 거주한 무주택자가 모여 조합을 구성해 주택을 짓는 사업인 조합원아파트 사업. 이 사업은 재개발·재건축보다 사업 절차가 간단하고 조합원이 직접 토지를 매입해서 개발하는 방식이기 때문에 일반 분양 아파트보다 분양가가 저렴해 수요자들의 많은 관심을 받고 있습니다.

하지만, 주택법상 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있는데다가 사업성 없는 조합이 난립해 사업지연도 잦고, 사업이 실패하는 경우도 많아 많은 조합원분들의 피해를 야기하기도 했는데요.

실제로 저희 법무법인명경서울에도 지주택 조합설립인가 등 사업이 지연되고 있다며 지역주택조합 탈퇴 환불을 원하는 분들의 문의가 끊이지 않고 있습니다. 오늘은 도움이 되었으면 하는 마음으로 관련해서 판례 하나를 소개해드리겠습니다.

"대법원, 추진위가 홍보한 계획 지연됐다는 이유만으로 해제 어려워"

주택조합 추진위원회와 계약을 했는데, 추진위원회가 수년째 지주택 조합설립인가를 받지 못했다면 계약해제가 가능할까요? 아마 사업지연으로 인해 지역주택조합 탈퇴 환불을 원하시는 많은 분들이 궁금해하는 부분일텐데요. 최근 대법원은 조합원의 계약해제 주장을 받아들일 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 A씨가 B주택조합 추진위를 상대로 낸 부당이득금 반환소송에서 원고 승소판결한 원심을 파기했습니다. 앞서 A씨는 2018년 7월경 B추진위와 계약을 맺고 계약금과 1차 중도금 명목으로 총 1억2030만원을 납입했는데요. 추진위는 조합원 모집 당시 2019년 10월 조합설립 인가를 신청한 뒤 2020년 5월 사업계획승인을 신청하고 2020년 12월 아파트 건설에 착공한다고 홍보했지만, 시간이 지나도 지주택 조합설립인가 신청조차 하지 못했습니다.

​이에 지역주택조합 탈퇴 환불을 원한 A씨는 추진위가 계약 체결당시 사업의 장기 지연 가능성과 토지확보율에 관해 제대로 고지하지 않았다는 등의 이유로 계약을 취소하고 납부한 돈을 돌려달라는 소송을 내게 되었는데요.

1심은 "약관규제법에 따라 약관의 일부 조항이 무효라 하더라도 나머지 조항만으로 계약은 유효하다"며, A씨가 제출한 증거만으로는 다수의 주요 조항이 모두 무효가 된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

아울러 "계약 체결일 이전에 추진한 업무의 승인여부는 계약 체결당시 조합워닝 충분히 판단해 결정할 수 있다"며, "추진위가 주요 내용의 설명의무를 위반했다고도 보기 어렵다"고 지적했는데요.

이에 따라 1심은 A씨의 청구를 기각했습니다.

이후 A씨는 항소심에서 "계약 후 3년이 지나도록 추진위가 지주택 조합설립인가를 받지 못했고 사업부지 확보자금 대부분을 업무대행 수수료로써 장차 사업부지를 확보할 자금조차 부족하다"며, 사정 변경을 이유로 한 계약해제의 주장을 추가했는데요. 항사심은 이를 받아들였습니다.

항소심 재판부는 "추진위가 자금을 방만하게 집행해 매우 과다한 비용을 사용한 것으로 보인다"며 "남은 자금과 장차 추가로 모집할 조합원이 납부할 계약금으로 과연 주택법이 요구하는 비율의 소유권 확보가 가능할지 의문”이라고 지적했습니다. 그러면서 추진위가 A씨가 납입한 1억2030만원을 지급하라고 판결했습니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. "지역주택조합 사업은 진행 과정에 변수가 많아 사업 진행이 지연될 수 있다는 점을 어느 정도 예상할 수 있었다"며 "추진위가 새 대표를 선임하고 사업성 검토 용역계약 등을 맺는 등 노력을 기울이고 있어 사업 진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다"고 판단했습니다.

이어 “계약 성립 당시 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 그로 인해 계약을 유지하는 것이 더 이상 용인될 수 없는 상태가 됐다고 볼 수 있어야 사정 변경에 의한 계약해제가 인정될 수 있다”며, “이 사건에서는 그에 관한 증명이 부족하므로 계약해제를 인정할 수 없다”고 덧붙였습니다.

지역주택조합 사업은 사업계획단계에서는 향후 어떻게 진행이 될 것인지 예상하기 어려운 사업입니다. 따라서 이 판례는 추진위가 최초 홍보한 지주택 조합설립인가 등 계획이 지연됐다는 이유만으로는 계약의 해제가 인정되기 어렵다는 것을 재확인한 의미가 있다고 할 것인데요.

따라서 지역주택조합 탈퇴 환불을 원하는 조합원이 계약의 하자를 이유로한 취소 내지 해제를 인정받기 위해서는 단순한 사업지연 내지는 사업의 불확실성만으로는 어렵고, 기망행위 내지 착오를 인정할 수 있는 구체적인 사유와 그 증거를 들어 이를 입증해만 가능하다고 할 것입니다.

▼기사 원문 보러가기▼

https://www.junggi.co.kr/article/articleView.html?no=28792 

지역주택조합 인가 못받아, 계약해제 가능할까

즉, 조합원들은 조합이 가입계약 체결과정에서 범한 허위광고, 고의·과실의 위범행위, 착오 및 사기, 강박의 사유로 취소를 청구할 수 있고, 조합의 귀책사유로 인한 계약해지에 따른 납입금 반환을 청구할 수 있는 것인데요.

지역주택조합 탈퇴 환불과 관련된 법적 다툼과 소송이 계속해서 급증하고 있지만 법원에서도 확립된 기준보다는 사안의 내용과 당사자들의 주장과 증명에 따라 엇갈리는 결론의 판결을 선고하고 있습니다. 따라서 무턱대고 소송만 진행하면 좋은 결과를 얻을 수 있는 것이 아니기 때문에 법률 전문가와의 구체적인 사전 검토를 통해 조력을 받아 적절한 해결방법을 찾는 것이 중요합니다.

저희 법무법인 명경 서울사무소(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 지주택 조합설립인가를 받지 못하고 있는 부실조합과의 탈퇴 및 환불 분쟁을 겪고 계신 조합원분들을 성심성의껏 돕고 있습니다. 사건해결을 위해 전담변호사를 배치해 1:1 상담을 진행 중이니 명경의 법률전문가와의 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 대응방안을 강구해보시길 바랍니다.

https://youtu.be/tOmRjMsLNuw