지역주택조합 사기, 조합아파트 계약금 환불 전문가 도움 필요하다면

저희 법무법인명경서울에 끊이지 않는 문의 중 하나가 바로 조합아파트 계약금 환불에 관한 문의입니다. 신축아파트의 분양가가 하루게 다르게 치솟는 요즘 무주택자들에게는 주택청약도 아파트 분양도 엄두를 내기 힘든데요. 이런 상황에서 지역주택조합 사업은 무주택자들을 위한 꿈의 사업으로 불리며 유일한 희망이 되는 것 같습니다.

하지만 조합이 일을 제대로 처리하지 못하거나 처음부터 금전적인 이득을 얻을 목적으로 사업을 추진하는 등 무주택자들을 울리는 지역주택조합 사기 역시 성행하고 있어 문제가 되고 있는데요. 오늘은 이와 관련해서 어떻게 하면 납입한 금액을 돌려받아 재산상 피해를 회복할 수 있을지에 대해 이야기해보겠습니다.

지역주택조합 사기...왜 발생할까?

지주택 사업은 해당 지역 내 주민들이 조합을 설립해 직접 사업계획승인을 얻어 공동주택을 건축하는 방식으로 진행되는데요. 재개발 사업에서 시행자가 개입해 진행하는 일들을 조합에서 추진하기 때문에 신축 아파트 시세에 비해 저렴한 가격으로 아파트를 매입할 수 있습니다.

하지만 해당 사업이 본래의 취지와 계획대로 정상 운영되는 경우는 사실 드물다고 할 수 있습니다. 실제로 한 조사에 따르면 조합 설립부터 착공, 분양까지 순조롭게 진행된 사업은 전국적으로 봤을 때 약 20% 정도에 불과하다고 하는데요. 나머지 80%의 조합은 사업 추진과정에서 문제가 생겨 조합원들이 막대한 분담금만 부담한 채 진퇴양난에 빠지는 상황에 놓이게 된 것이죠.

이러한 지역주택조합 사기가 반복되자 피해를 막기 위해 주택법을 개정해보기도 했지만 쉽게 시정되지 않았습니다. 오히려 조합원을 확보하기 위해 허위광고나 과장광고가 난립해버린 것인데요.

추진위원회에서 하는 대표적인 거짓말 중 하나는 '분양받을 아파트의 동·호수를 지정할 수 있다'입니다. 동호수의 경우는 관할구청 건축위원회의 심의 및 사업승인을 거쳐야만 확정되기 때문에 미리 지정할 수 없으며 설사 지정되었더라도 아무런 효력이 없습니다.

또한, 애초에 조합원 가입 자격이 안되는 부적격자를 임의세대라는 명목으로 가입시킨 뒤 문제가 발생하면 나몰라라 한다거나, 토지매입률을 허위로 과장되게 설명해 사업의 성공가능성이 높은 것처럼 가입자들을 현혹하는 것입니다.

문제는 이러한 피해를 당하더라도 조합으로부터 탈퇴 후 조합아파트 계약금 환불을 받기란 쉬운 일이 아니라는 것인데요.

우리 법원은 기본적으로 계약의 효력을 쉽게 부인하지 않는 입장인데다가 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으므로, 임의 탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문입니다.

또한, 조합 가입계약서 조항을 교묘하게 꾸며 추후 문제가 발생하더라도 책임을 회피하는 경우도 많습니다. 실무에서 조합을 압박해 지주택 계약금을 반환받는 경우가 있기는 하지만 모든 경우에 가능한 것도 아니고 쉬운 일도 아닌만큼 애초에 가입하기 전 사업에 대해 철저히 검토 후 신중하게 가입을 결정하실 필요가 있습니다.

현행 개정 주택법에서는 조합 탈퇴가 어렵다는 문제점이 개선되어 지주택(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 떄로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있게 되었는데요. 다만, 개정안 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용하기 때문에 2020년 12월 11일 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다는 문제가 있습니다.

결국 이런 경우에 조합에서 탈퇴하기 위해서는 조합계약 자체의 무효나 취소, 해제를 구해야 합니다. 계약의 무효, 취소나 해제를 주장하기 위해 지역주택조합 사기와 같은 구체적인 사유가 필요한데요. 예를 들어 주택건설 대지의 사용권원 또는 소유권 확보 비율 등 계약의 중요한 사항에 대한 허위 고지(기망)나 착오, 그리고 계약의 주요 내용 불이행 또는 이행불능(채무불이행), 사정변경 등이 해당될 수 있습니다.

조합아파트 계약금 환불...실제 사례를 통해 알아보자

역세권에 아파트를 지을 예정이라는 관악구의 한 조합아파트 가입을 권유받은 A씨. 조합 추진위원회에서는 A씨에게 현재 사업부지 내의 토지사용승낙을 45% 이상 확보했고, 2~3달 내에 지구단위계획변경신청에 들어 갈 예정이며 1년 안에 80%의 토지를 확보해 조합설립인가를 받을 계획이라고 설명했습니다.

이러한 설명을 들은 A씨는 사업의 성공 가능성이 높다고 판단해 조합에 가입했는데 이후 알고 보니 이 설명들은 모두 거짓이었습니다. 의뢰인은 4천만 원 가량을 납입했는데 사업이 지지부진해 탈퇴를 문의하자 조합은 임의탈퇴이니 업무추진비를 공제할 것이며 위약금을 청구하겠다고 답변했습니다.

위약금만 약 7천만 원 가량이었기 때문에 A씨가 탈퇴를 하기 위해서는 약 3천만 원을 추가로 더 내야만하는 상황이었습니다. 이에 A씨는 저희 명경에 도움을 청했던 것이죠.

https://youtu.be/Lec1rwu0LX0

​사건을 수임한 담당변호사는 A씨의 조합아파트 계약금 환불을 위해 해당 조합에 대해 자세히 조사에 들어갔습니다. 관악구청에 확인해보니 토지확보율은 사용권원 확보만이 22%가 채 안되는 상태였고 소유권 확보는 전혀 이루어지지 않았습니다. 심지어 조합 측 홈페이지에도 비슷한 토지확보율이 기재되어 있었는데요.

또한 지역 공인중개사에게 확인한 결과 해당 조합에서는 지주작업을 전혀 하지 않는 상태였으며 지주들 사이에서는 토지매도 요청을 받은 사람도 없다고 하며 사업부지 내 상가가 다수 포함돼 있어 사업진행도 쉽지 않은 상황이었습니다.

이처럼 계약 당시에 들었던 정보가 허위광고라면 지역주택조합 사기를 주장해 계약을 취소하고 지주택 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

민법 제110조에 따르면, 허위광고로 체결된 계약은 취소할 수 있고, 기망에 의해 체결된 계약을 입증하지 못하더라도 민법 제109조에 따라 계약의 중요한 부분에 대한 착오로도 해당 계약을 취소할 수 있기 때문입니다.

이에 담당변호사는 원만히 협의하고자 조합 측에 내용증명을 발송했는데요. 그러자 조합은 위약금 1000만 원을 제외하고 3000만 원을 돌려주겠다는 답변을 보내왔고, 명경은 의뢰인에게 조합의 제안을 전달했습니다.

의뢰인은 돈을 조금이라도 돌려받을 수 있다면 소송을 진행하기 보다는 최대한 협의로 끝내길 원했는데요. 이러한 의뢰인의 의사를 반영해 담당변호사는 해당 금액으로 협의를 진행하되 반환시기를 1~2주 이내로 진행할 것을 요청했습니다.

조합은 협의안대로 의뢰인의 계좌로 돌려주기로 협의한 조합아파트 계약금 환불을 완료했고, 사건은 마무리됐습니다.

오늘 소개해드린 지역주택조합 사기 사건처럼 조합의 귀책사유가 명확하다면 법적대응을 통해 지주택 계약금을 빠르게 돌려받을 수 있습니다. 특히 토지확보율의 경우 해당 사업의 성패를 좌우하는 요소이기 때문에 이에 대해 거짓으로 설명을 하거나 허위로 과장한 광고는 계약 취소사유가 될 수 있기 때문에 전문가의 조력을 받는다면 전액환불의 가능성도 있는데요.

하지만 가장 중요한 것은 증거입니다. 입증책임이 조합원에게 있는만큼 직원의 설명을 녹음하거나 문서화해두는 것이 가장 중요합니다. 만약 가입 이후 시일이 너무 많이 지나 어떻게 증거를 확보해야 하는 지 알 수 없다면 변호사와 증거수집 방법을 논의해 보시는 것도 방법인데요.

​저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 변호사가 전담해결팀을 운영하고 있으며 탈퇴 및 조합아파트 계약금 환불에 어려움을 겪고 계시는 분들을 돕고 있습니다. 지주택 사기를 당해 맞춤해결방법을 찾길 원하신다면 저희 명경의 전문가와 일대일 상담을 진행해보시기 바랍니다.