도시계획시설 결정 평택 은실근린공원 토지보상 기준 궁금하다면

장기미집행 도시공원 일몰제는 정부와 지자체가 도로와 공원 등을 조성하기 위해 도시계획시설 결정 한 사유지를 20년이 넘도록 본래 목적대로 설립하지 않았을 때 땅 주인의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제하는 제도로 2020년 7월부로 시행되었는데요. 때문에 전국에 걸쳐 서울시 면적의 절반보다 넓은 396㎢가 도시공원 부지에서 일시 해제되었습니다.

일부 자치단체에서는 공원 일몰제 자체를 회피하기 위해 장기 미집행 도시공원을 도시 자연공원 구역으로 전환 지정하기도 했습니다. 또 다른 곳에서는 예산의 문제로 토지보상 기준을 낮게 잡는 등 제대로 보상을 진행하지 않아 토지주들과 갈등을 빗기도 하는 등 문제가 많지만 어찌됐든 전국 각지에서 보상절차에 착수하고 있습니다.

그 중에 하나가 바로 평택 은실근린공원인데요. 

​도시계획시설 결정에 따른 평택 은실근린공원 공고문에 의하면 보상절차는 다음과 같습니다.

가. 보상계획 공고 및 열람 → 감정평가 및 보상금산정 → 손실보상협의 → 수용재결(협의 불성립 시) → 재결보상금 지급 및 공탁

나. 수용재결에 이의가 있을 경우,「보상법」제83조, 제85조에서 정한 기한 내에 이의재결(또는 행정소송)을 제기할 수 있습니다.

토지보상금 산정 기준 및 토지보상 기준 ?

일반적으로 협의단계에 토지보상금은 토지주, 사업시행자, 시도지사가 추천한 감정평가사들이 평가한 금액을 산술평균해 결정됩니다. 이때 기준이되는 금액은 표준지공시지가를 기준으로 지역요인, 개별요인, 기타요인들이 고려됩니다.

이렇게 보상계획 공고가 올라온만큼 평택 은실근린공원 토지주들은 보상액을 기대하게 될텐데요. 하지만 지자체의 예산이 한정되어 있는만큼 지자체에서는 지주들의 보상액을 최대한 낮게 산정하려는 경향을 보이기 때문에 사실상 산정된 토지보상액이 만족스럽지 않을 수 있습니다.

보통 토지보상금은 감정평가사가 어떤 지목을 기준으로 측정하느냐에 따라 다른 결과가 나오게 되는데요. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행령 제28조 규정에 의거해 시·도지사와 토지소유자는 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있습니다.

명확히 정해진 금액이 없기 때문에 토지주 측에서 감정평가사를 추천하지 않는다면 지자체에서 감정평가사를 모두 추천하기 때문에 보통 지자체에 유리하게끔 보상액이 산정되게 됩니다.

도시계획시설 결정, 토지보상 기준이 만족스럽지 않다면

협의 절차에서 제시된 토지보상금이 만족스럽지 않다면, 토지주는 수용재결, 이의재결, 행정소송 단계를 통해 처음에 기본조사 시 정해진 감정평가를 기준으로 추가감정을 통해 보상금을 증액시킬 수 있습니다.

그 중에서도 가장 증액 가능성이 높은 경우는 지목과 현황이 다른 토지를 소유한 경우인데요. 예를 들어 공부상 지목이 임야이지만 현황이 오래전부터 전(田)으로 사용되어 왔다는 사실을 입증한 경우 등이죠. 이런 경우 사업시행자사로부터 보상금만큼의 지연배상금을 받는 경우도 있습니다.

실제 저희 명경에서 증액에 성공한 사건이 위와 같은 경우였습니다.

아버지에게 임야를 물려받은 A씨는 해당 토지가 서울시 서대문구에 위치한 도시공원 등산로로 사용되고 있다는 사실을 알게 됐습니다. 이후 A씨는 2020년 7월 도시공원 일몰제 시행 소식을 들었고, 이에 따라 서울시가 보상해 줄 것이라 기대했는데요. 그러나 서울시는 A씨의 땅을 보상해 줄 의무가 없다며 일몰제 시행 이틀 전, 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정했습니다.

A씨 토지의 경우 서울시에서 공원을 조성하기 이전에 임야가 아닌 '대지'로 사용되고 있던 상태였습니다. 이에 명경에서는 ‘종전에는 일반 공중에 의해 공원으로 공용되지 않던 토지를 서울시가 무단으로 토지의 형질을 변경하고 토지 전체에 대해 인공조림을 하고 있는 상황이라고 판단했고 부당이득반환청구소송을 제기했는데요.

해당 소송에서 입증책임이 A씨에게 있었기 때문에 승소까지 쉽지는 않았습니다. 하지만 명경의 노하우로 1970년대의 공문을 확보해 증명에 성공하였고, 법원은 A씨 측의 공원 조성 전 현황인 대지 기준 부당이득금 반환 청구에 대해 받아들였으며 소 제기일로부터 역산하여 5년 이내의 부당이득금 반환과 이후 서울시에서 A씨 토지에 관한 점유를 상실하는 날까지 매달 임료를 지급하라는 판결을 내렸습니다.

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http://www.geconomy.co.kr/news/article.html?no=248096

도시자연공원 등산로로 사용된 토지, 부당이득반환의무 있어

(좌) 국토지리정보원, (우)네이버지도 캡처

그렇다면 도시계획시설 결정에 따라 보상계획이 열람공고 된 평택 은실근린공원의 토지보상 기준은 어떻게 될까요?

1991년의 항공사진과 최근의 모습을 비교해보면 최근에 임야 내지 초지가 조성된 것으로 추정됩니다. 지자체가 보상액 산정에서 유리한 지점을 차지하기 위해 꼼수를 부린 것으로 보입니다. 이런 경우 지목이 임야로 되어있다고 하더라도 전답으로 보상이 가능할 것으로 판단되는데요.

하지만 정확한 입증을 위해서는 당시의 공문이나 지목 등을 정확히 확인할 수 있을만한 증거가 더 필요합니다. 이 부분은 홀로 진행하기에는 어려움이 있기 때문에 보상액 산정에 이의가 있는 경우에는 전문가의 도움을 받아 해결하시는 것이 안전할 것으로 보입니다.

저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 변호사가 일대일로 상담을 진행하는 도시공원일몰제, 토지보상전담팀을 운영하고 있습니다.

도시계획시설 결정으로 인한 보상계획 열람공고를 보시고 토지보상을 기다리고 계신 토지주 분들 중 평택 은실근린공원과 같이 최근에 임야, 초지를 조성했다면 현재의 지목이 임야일지라도 과거 공원으로 조림되기 이전의 지목인 전, 답, 대지 등이 지목인 토지로 보상이 가능할 수 있다는 점 꼭 알아두시기 바라며, 추가적으로 토지보상 기준에 대한 도움이 필요하신 분들께서는 망설이지 마시고 명경의 전문가들과 상담해 보시기 바랍니다.

https://youtu.be/bL6nfOknPjE